2020-05-04 11:39
5月1日，《北京市物業管理條例》開始施行，首次明確街道辦、鄉鎮政府可組建物業管理委員會。5月2日，西城區廣內街道西便門內社區廣安門北街20號院貼出公告，開始籌建“物管會”。記者探訪發現，條例實施前，已有楓丹麗舍、勁松北社區對條例相關規定行了探索實踐，後者更以“勁松模式”得到推廣。
新京報訊 5月2日一早，《關於西便門內社區廣安門北街20號院物業管理委員會委員人選推薦的通知》貼出，組織協調指導組建廣安門北街20號院物業管理委員會，旨在以“物管會”為核心，牽頭解決該小區存在的一攬子歷史遺留問題。
“物管會”歸集公共維修資金 統一使用
記者從北京市西城區瞭解到，將廣安門北街20號院作為首個啟動籌建“物管會”的院落，是由於其情況複雜。
該院由六家產權單位於1995年集資建成。廣內街道城市管理辦公室田青松介紹，由於居民沒有產權證，日常生活中面臨困難，如房屋不能交易、無法辦理路側優惠停車。此外，上下水管線、電梯等基礎設施老化，也令居民生活不便。“成立‘物管會’，其實是為居民、產權單位和居委會搭建了一個法定的平臺，有什麼問題大家坐下來解決。”
據瞭解，“物管會”擬由居民委員會代表、業主代表共11人組成。按照條例規定，物業管理委員會主任由居民委員會代表擔任，副主任由居民委員會指定一名業主代表擔任，任期三年。
田青松告訴記者，“物管會”是一個臨時機構，作用之一，是推動產生業主委員會。“‘物管會’會運行三年。三年後，如果還沒有成立業委會的條件，那麼我們會繼續組建‘物管會’。”
根據計劃，5月6日，將正式選舉“物管會”成員，5月中旬，“物管會”組建運作。
田青松介紹，社區正在擬定“問題清單”，為“物管會”正式組建後畫出重點任務。“首先讓房改到位，還要把D單元的電梯裝上。”
西城94個失管小區今年要有居民自治組織
西城區房管局物業科科長張玉成告訴記者，西城的小區大致可分為四類：商品房小區、保障房小區、房改房小區和失管小區。
其中，失管小區就是“三無小區”，無物管、無主管部門、無人防物防。“這些小區本來有產權單位，但年代久遠，一些產權單位不在了，小區無人管理。”
張玉成介紹，今年，西城區要求社區和街道，推動全區94個失管小區建立“物管會”或者“業委會”，引入物業服務企業。三年內，實現90%住宅小區擁有居民自治組織。
探訪 楓丹麗舍
部分物業費給物業公司推動解決停車難供暖難
根據《北京市物業管理條例》相關規定，物業費調價須由物業與業主依法協商一致決定。
近日記者探訪海淀區楓丹麗舍小區發現，受益於酬金制物業管理模式，這裡的物業公司能在預收的物業服務資金中獲得一部分報酬，從而受到激勵，積極推動解決停車難、供暖不熱等難題。小區的物業收費與服務質量逐漸“質價相符”。
物業繳費率上漲 物業企業酬金就上漲
楓丹麗舍小區位於北京市海淀區西三旗地區，是一個全低層、中大型商業住宅小區，擁有住戶1517戶。
小區如今呈現的“洋房花園”風貌，與良好的物業管理不無關係。楓丹麗舍小區業委會主任趙慶鋒告訴記者，自從小區物業採取酬金制模式運行後，物業服務質量穩步提升。
趙慶鋒說，楓丹麗舍小區業委會按年度收費率給予物業公司浮動的物業服務管理酬金，每月計提基本酬金5%。“如果年度物業繳費率在80%以下，實際酬金就是物業費的5%；如果繳費率有95%，實際酬金能拿到10%；如果繳費率達到100%，就能拿12%。”
在楓丹麗舍小區物業經理王進看來，這樣的酬金制模式，也是對物業公司工作的考核，激勵的政策可以督促物業積極履行職責。
業委會組織、業主投票確定物業收費標準
趙慶鋒說，此前物業收費低，物業費如何使用全部由物業公司決定，服務質量嚴重下滑。久而久之，許多業主拒繳物業費，物業公司沒有足夠經費管理服務，物業管理問題愈發嚴重，形成惡性循環。
調漲物業費逐漸成為大多數業主的基本共識。“我們當時委託專業的第三方機構做了一個評估，確定了2.66元/平方米/月、2.93元/平方米/月和3.68元/平方米/月三種收費標準。最後，經過業主投票表決決定，確定了2.93元/平方米/月的標準。”
在趙慶鋒看來，在確定物業收費標準和監督物業管理過程中，業委會應該最大程度地發揮作用。
推動解決停車難、供暖不熱等難題
小區物業工作人員介紹，目前小區擁有地面停車位1381個，採取每戶前2輛車停車免費、第3輛及以上每輛車每月收150元停車費的管理方案，同時對外來車輛每小時收1元停車費，避免外來車輛擠佔業主停車資源。
“解決停車難的問題也費了很多精力。”趙慶鋒說，業委會和物業反覆與業主們溝通，最後由房管所、城管部門等多家政府執法機構聯合執法，強制性拆除了全部500多個車位地鎖，騰出了原來全部的1381個停車位。
長期以來，困擾楓丹麗舍業主的另一個難題是北區的自來水水管多次爆管，這讓物業不堪重負，冬季供熱質量逐年下降，許多業主家冬天室內溫度不足15℃。業委會和物業一起去溝通磋商。最後，相關單位及時更換了北區自來水供水管道和供暖管道。
探訪 勁松北社區
社會力量參與改造閒置空間 “勁松模式”盤活了老舊小區
勁松北社區始建於上世紀70年代，是改革開放後北京市第一批成建制樓房住宅區，樓齡已有40餘年。
2019年8月，勁松北社區引入社會力量參與老舊小區改造。居民的家門口逐漸乾淨整潔，擁有了可以遛彎鍛鍊的小公園，原本閒置的自行車棚，也部分改造成了便民商店和物業辦公區。
業主見證變化：我們的社區不一樣了
赫紅色跑道環繞四周，乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌次序排開，木質圍廊底下，由居民手工製作的風車穿成串掛在圍廊頂部。這個勁松西街路側的小公園，是附近居民的主要休閒場所之一。
物業負責人王永生告訴記者，眼前的這個小公園，是改造的示範區之一。改造過程中，物業不斷向居民徵求意見，增加了兒童滑梯，塑膠跑道也向南甩了一個彎，以免跑步者打擾居民休息。
勁松西街也是改造項目之一。通過飛線入地等工程，勁松北社區完成了“硬件”的改造。在沿街門市門面的改造過程中，物業專門留出了供居民議事用的“美好會客廳”。
家住勁松北社區127號樓的劉女士見證了社區變化，“原來幾乎談不上什麼美感，改造後，我們的社區不一樣了。”
引入社會資本 解決數千萬改造資金缺口
老舊小區改造面臨的最大困難一直都是資金問題。“在勁松一、二區改造中，資金缺口高達數千萬元。”勁松街道城建科負責人何海軍介紹，政府的投入主要在基礎建設上，對於居民生活提升類的改造就需要引入社會資本。在改造中，朝陽區房管局、勁松街道授權願景集團對社區閒置低效空間，改造提升進行運營。
王永生說，2019年入駐之後調查發現，居民的反饋主要集中在缺少停車位、小區整體破舊、缺少綠化、衛生環境差、缺少公共空間等幾個方面。推進項目的過程中，勁松北社區採用了“五方聯動”工作機制，即區級統籌、街鄉主導、社區協調、居民議事、企業運作，共同推進社區綜合整治。居民議事的制度也發揮在物業的服務標準、物業費定價等方面。“把這些標準都定下來，我們討論了40多輪。”王永生說。
閒置空間盤活 舊車棚成便民店、辦公區
209號樓的車棚面積約200平方米，本用來停放居民的自行車，但近年私人自行車越來越少，車棚處於常年閒置的狀態。如今，車棚的北側部分改造後出租給了“匠心工坊”便民商店，為居民提供保姆家政、家電清洗、針頭線腦以及配鑰匙、換電池等服務。
類似的空間盤活項目在勁松北社區並不是個例，在小公園的中心，原本的設備房成了居民活動室。疫情發生之前，社區裡還有消夏市集、跳蚤市場、公益電影。
“居民對我們的服務應該是滿意的，目前，勁松北社區物業費的繳費率超過了53%。”王永生說，接下來社區還有部分項目陸續推進，“推進的方法還是一樣，就是傾聽居民的意見，把服務做好。”
