文/房小业
继黑石、普洛斯之后，摩根士丹利也出手了。
据第一太平戴维斯消息，摩根士丹利已于近日完成对上海浦东新区张江园区内美恩生物科技广场的整体收购。项目总价为5.6亿元，成交单价约为每平方米28000元。购入该项目后，摩根士丹利将对项目进行整体改造升级。
几乎在同时，摩根士丹利再度唱空特斯拉，这是汽车股不是科技股，超过1000美元的股价被严重高估了，必将大幅下跌。但摩根士丹利看多中国资本市场的声音始终不绝于耳，也曾多次表达对中国金融业和资本市场开放的兴趣和信心。
公开资料显示，美恩生物科技广场位于上海张江北区核心板块，由两栋科研办公建筑组成，总建筑面积约为1.41万平方米。
在第一太平戴维斯看来，国内正在经历经济转型与产业结构升级的过程，而产业园则是产业转型的重要物理空间载体，逐渐成为带动区域经济可持续发展的重要引擎。尽管今年受疫情影响，全球经济有所波动，但产业园区的投资交易依旧活跃，尤其是优质的园区项目在市场上仍十分稀缺。
大摩出手
江湖一直有所流传“上帝要融资，也找摩根士丹利”。摩根士丹利不缺钱，但其拿来投资的钱都带着刺。
2005年，与永乐电器的一纸“对赌协议”，使得永乐电器在上市刚一个月便承认“外地发展不顺”的事实，最终沦为国美子公司。也是在2005年，摩根士丹利抛弃孙宏斌，被外界传言摩根士丹利给顺驰开出的价格如同“抢劫”，把对顺驰不超过15%股权的价格从1亿美元降低到8000万美元，并附之“对赌协议”，顺驰如果不能实现预定的盈利，将必须接受它的再次收购，“三年都做不到，顺驰就归大摩了。”除此之外，摩根士丹利投资蒙牛的“对赌协议”也让人津津乐道。
海外基金擅长“对赌协议”，摩根士丹利更甚。早在2005年进入中国市场便拿下多宗商办物业，包括上海世界贸易大厦、北京富利、上海广场，但之后多年便鲜有收购动作。
随之近年产业园区成为投资市场的一大热点，资产价值不断上升，摩根士丹利在连续对券商、基金行业出手后，逐渐逼近产业园区项目。本次收购美恩科技广场，并不是摩根士丹利第一次布局张江板块，此前其和展想集团就联合打造了展想中心，项目总体量达4.6万平方米。
第一太平戴维斯上海投资部主管关伟表示，上海的产业园区处在领先的位置，凭借政府对园区经营理念的与时俱进，产业从聚集至升级，配套设施的不断完善，未来对上海产业园区的投资将愈加受到国际资本的重视与青睐。张江高科技园区的快速发展，吸引了一批有强劲需求的高科技企业。摩根士丹利此次出手购入该项目，有望为其带来丰厚的投资回报。
摩根士丹利报告称，全球科技等领域的龙头企业几乎都认为，中国在抗疫、复工中所展现的管理能力，更进一步验证了自身强大优势。等等这些，都转化为了投资者对中国市场的兴趣与信心。
外资“买买买”并没有停
实际上，继2018年基汇、凯德、黑石在中国掀起“买买买”模式后，外资并未停止收购的步伐。
根据美国荣鼎咨询公司的一份报告，在今年前5个月，通过并购渠道进入中国的外国资本总计90亿美元，无论以数量还是以价值计算都超过了中国对外投资，这是10年来的第一次。报告作者蒂洛·哈内曼和丹尼尔·罗森指出，在中国占据全球经济增长重要份额的情况下，外国投资者对在华资产的兴趣将保持稳固。
自去年3月，普洛斯以8.22亿元战略入股万通地产，成为万通地产第三大股东后，今年1月19日，普洛斯中国以10.4 亿元人民币的价格受让了成立于2005年临港国际20%的股份。该司由普洛斯和上海临港集团共同投资与开发，股权各占50%，收购完成后，普洛斯持有临港国际股份占比达到70%，并获控制权。临港国际旗下上海临港普洛斯国际物流园地理位置特殊，是临港产业区内及上海地区唯一的现代化物流园区。
在谈及普洛斯怎么看未来中国的机会时，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明表示，我们要判断10年、20年之后中国市场的规模，不论是外资还是内资，不深入参与中国市场，是谈不上拥有全球竞争力的。普洛斯是重仓中国的，过去10年我们每年都在外资对中国投资中占1%多一点，我相信接下来我们会继续这个速度，我是非常看好这个市场的。
被誉为“中国硅谷”的张江高科科技园区享受着各种城市规划的红利。其生物医药、集成电路、软件等产业的集聚可圈可点，并且通过产业的集聚，张江高科大力布局产业投资，于2014年首次提出“科技投行”战略，从单一的园区开发业务转向产业地产和产业投资业务协同发展。
不论张江高科是否转型成功，但围绕张江板块的大宗交易异常火热。2019年，黑石以15亿美元收购的购物中心长泰广场，青杉资本联合平安不动产共同收购的张江嘉利大厦项目，普洛斯收购的上投盛银大厦，以及弘毅投资收购的凯龙信息大厦均位于浦东张江板块。
有业内人士表示，受疫情影响，现在或许不是最好的节点，市场紧张因子犹在。不过别忘了，越是这种时候，越容易以低于市场价的预期完成收购交易。
摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，相比于2008年金融危机之后全球经济的“U型”走势，这一次，疫情冲击后的经济将会在未来一年出现“深V型”轨迹。今年中国将成为世界主要经济体当中唯一一个实现正增长的国家，预计会在第四季度基本恢复到疫情暴发前的水平。谈及资产配置策略，摩根士丹利建议关注中长期高成长性行业，包括中国城市化2.0、新基建、消费增长和升级等。
