《深圳經濟特區物業管理條例》經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議於2019年8月29日修訂通過，自2020年3月1日起施行。深圳作為中國第一家物業公司（深圳市物業服務公司）成立的城市，是中國物業管理行業的發源地，現《深圳經濟特區物業管理條例》修訂，更彰顯其創新性和國際性，對其他城市的物業管理條例的修訂作出了示範，離具有競爭力、創新力、影響力卓著的全球標杆城市更進一步。本次修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》號稱“史上最詳細的物業管理條例”，亮點頗多。
（一）完善了物業管理的概念
《物業管理條例》第二條規定的物業管理的概念限定的主體只是物業服務企業進行物業管理，但是卻遺漏了業主自營式物業管理模式。《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。”《物權法》已經認識到了物業管理是業主自治管理，業主既可以委託物業服務企業或者其他管理人管理，也可以由業主自行管理。現《深圳經濟特區物業管理條例》第二條對物業管理概念的界定補充了《物業管理條例》對物業管理概念界定的不足，值得肯定。
（二）進一步明晰了各政府部門之間的監督管理和指導職責
《物業管理條例》和部分省市的物業管理條例在規定政府部門的職責時，使用的均是“相關政府部門”和“政府主管部門”的模糊表述，從未清晰界定過各個政府部門之間的監督管理和指導職責。各個政府部門之間權責的模糊，導致實踐中各個政府部門既存在越位、錯位的情況，又存在缺位的現象，導致政府部門的監督管理和指導職責並未很好的發揮。
現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》對各個政府部門之間的職責了作了相對明確的規定：
1. 住房和建設部門：
貫徹執行物業管理法律、法規和相關規定；研究擬定或者制定物業管理規劃、標準、規範和措施；指導、協調全市物業使用安全監督檢查工作；統籌全市物業專項維修資金管理工作；建立全市統一的物業管理信息平臺；統籌、協調全市物業管理培訓與宣傳工作；法律、法規規定的其他職責。
2. 街道辦事處：
負責組織、協調業主大會成立以及業主委員會的選舉工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，調解物業管理糾紛，並配合住房和建設部門對物業管理活動進行監督管理。
3. 社區居民委員會：
發揮對業主大會、業主委員會、物業服務企業的指導和監督作用。
4.其他：
市、區人民政府公安、規劃和自然資源、城市管理和綜合執法等相關部門按照各自職責，依法開展物業管理相關工作。
（三）在《深圳經濟特區物業管理條例》中規定了召開業主大會和成立業委會的程序
關於召開業主大會和成立業委會，住房和城鄉建設部於2009年12月1日印發《業主大會和業主委員會指導規則》來規範業主大會和業主委員會的活動，各省市也單獨制定業主大會和業主委員會指導規則來進一步規範業主大會和業主委員會的活動。現《深圳經濟特區物業管理條例》中直接規定了召開業主大會和成立業委會的程序，其中部分內容較《業主大會和業主委員會指導規則》有突破：
1. 籌備組成立的方式增加街道辦主動組織成立。街道辦事處既可以在收到書面報告或者書面要求後成立籌備組，也可以根據物業管理區域實際情況主動組織成立籌備組。
2.籌備組成立的條件放寬。《業主大會和業主委員會指導規則》規定的成立要求是已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%，但修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》對成立條件予以放寬：
（1）新建物業管理區域物業出售且已經交付使用的建築面積達到物業總建築面積20%以上或者首套物業出售並交付使用滿一年；
（2）物業管理區域佔業主總人數20%以上的業主或者佔全體業主所持投票權數20%以上的業主聯名，可以向街道辦事處書面要求成立籌備組。
3.規定了分期開發期間可以成立業主委員會，但是須為後期開發物業預留業主委員會委員名額。分期開發的物業管理區域是否可以成立業委會以及如何成立業委會，各地規定不一，實踐操作中各地政府部門的要求也不一，影響了分期開發的物業管理區域成立業主委員會。現在修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》規定物業管理區域分期開發的，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會，併為後期開發物業預留業主委員會委員名額。後期開發物業交付使用後，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補後的業主委員會委員總人數不得超過條例規定的最高人數（17名）。
附修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》中規定的召開業主大會和成立業委會的程序：
（四）明確規定業主大會可以設立業主監事會或者監事
業主委員會作為業主大會的執行機關，根據業主大會的授權、管理規約以及法律、法規的相關規定履行職責，但目前對業主委員會的委員缺乏監督，導致業委會委員為了個人私利，與物業服務企業串通，侵害業主利益的情況時有發生。權力不受監督必會被濫用，現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》規定業主大會設立專職的監事會和監事，可加強對業委會委員行為的監督。
（五）積極發揮社區黨委的作用
修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》在較多地方提到了社區黨委：
1.社區黨委須派1名工作人員組成首次業主大會會議籌備組。
2.業主大會未能及時召開，或者會議未能形成相關決議決定，以及業主就會議議題內容存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向社區黨委報告。
3.物業所在地社區黨委可以向籌備組推薦業主委員會委員、候補委員候選人。籌備組在確定候選人名單之前應當徵得物業所在地社區黨委同意。
4.派員參加業主委員會換屆小組。
（六）前期物業服務合同期限不超過2年
前期物業服務合同的期限，已經較普遍的約定為長期，即約定前期物業服務合同的期限至全體業主依法選聘物業服務企業並與其簽訂的物業服務合同生效時終止，更有部分政府版本的前期物業服務合同中要求前期物業服務合同的終止必須成立業委會，且全體業主依法選聘物業服務企業並與其簽訂的物業服務合同生效時終止。現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》直接明確規定前期物業服務合同的期限不超過年，一是將會促使業主委員會的成立，二是將選聘物業服務企業的權利真正交給業主，三是促使前期物業服務企業更好的提高物業服務品質，提高業主滿意度，才能在業主重新選聘物業服務企業時有優勢。
業主選聘物業服務企業，修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》對於選聘的方式更加多樣：
1.經物業管理區域佔業主總人數百分之五十以上的業主或者佔全體業主所持投票權數百分之五十以上的業主聯名書面提出更換物業服務企業的，可以由街道辦事處通過招投標方式選取物業服務企業提供物業服務。
2.業主委員會可以提請街道辦事處選取物業服務企業提供物業服務。
3.業主委員會可以根據業主大會的授權，選聘物業服務企業。
4.業主大會可以通過直接表決的方式選聘物業企業。
（七）物業服務企業先設立共管賬戶，業主大會成立後設立業主共有資金基本賬戶
這一條無疑是本次修訂《深圳經濟特區物業管理條例》最大的亮點。業主大會可以設立共有資金基本賬戶，使業主大會更加實體化、組織化。以往因為業主大會主體資格不健全，本身無獨立財產，無法獨立承擔責任，不僅導致業主的共有資金、共有財產或公共收益容易被開發商或物業服務企業侵佔，更導致即使業主利益受損，單個業主因不滿足法律規定的表決權的條件駁回起訴，業主大會又因主體資格不健全，導致連最基本的訴訟資格都欠缺。現在業主大會成立後可設立業主共有資金基本賬戶，有了獨立的財產，可以以業主大會的名義進行民事活動。但是考慮到前期物業服務階段因未召開業主大會成立業主委員會，《深圳經濟特區物業管理條例》要求提供前期物業服務的企業應當自與建設單位簽訂前期物業服務合同之日起十日內，在與物業管理信息平臺共享相關數據的銀行設立用於存儲業主共有資金的專門賬戶，作為業主共有資金共管賬戶。業主大會設立業主共有資金基本賬戶後十五日內，物業服務企業應當將業主共有資金轉入業主共有資金基本賬戶。
（八）規定業主大會成立後應進行承接查驗
《承接查驗辦法》明確規定的承接查驗的主體只是物業服務企業和建設單位。根據中國指數研究院發佈的《2019中國物業服務百強企業研究報告》顯示，2018年物業服務企業百強企業中有開發背景的企業佔比76%，這些企業管理面積中約五成來自於兄弟開發企業。考慮到物業服務企業對建設單位的依附關係，導致物業服務企業在承接查驗過程中話語權有限，即使不符合承接條件，也被迫承接，導致承接後物業共用部位、共用設施設備存在遺留問題，損害業主人身、財產安全。現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》規定物業承接查驗應當由業主大會與建設單位、物業服務企業共同進行，提供前期物業服務的企業不得擅自代為承接查驗。若無法召開首次業主大會並選舉產生業主委員會的，由籌備組監督指導提供前期物業服務的企業代為承接查驗。
（九）明確業主和物業服務企業擱置物、懸掛物、高空拋物墜物的的管理責任
近一段時間以來，擱置物、懸掛物、高空拋物墜物造成他人損害的事件頻發， “頭頂上的安全”引發關注。現在修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》明確業主和物業服務企業擱置物、懸掛物、高空拋物墜物的的管理責任：
1. 擱置物、懸掛物
（1）業主：業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。
（2）物業服務企業：物業服務企業應當加強對物業天面、外牆、樓梯間等共有物業的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業主或者物業使用人及時處理;
2. 高空拋物墜物
（1）業主：禁止從建築物拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。
（2）物業服務企業：經業主共同決定，物業服務企業可以採取適當的技術措施就前款禁止的行為採集相應證據，但是不得侵犯他人隱私。
（十）區分物業管理費和物業服務費的概念
《物業服務收費管理辦法》規定業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》並未明確提到兩種收費模式，規定物業管理費是由業主或者物業使用人繳納的物業管理預付金，包括支付給物業服務企業的物業服務費和除物業專項維修資金以外其他應當由業主共同支付的管理費用，而物業服務費由業主大會與物業服務企業按照一定比例或者數額從物業管理費中提取並支付給物業服務企業，其更類似於酬金制。
（十一）實行項目負責人制度
根據中國指數研究院的統計數據，物業管理百強企業不斷加大項目拓展力度，積極增加項目儲備，為企業搶佔市場份額積蓄能量。2018 年，百強企業的合同儲備項目數量均值為70個， TOP10 企業的儲備項目數量均值為 634 個，分別是百強企業均值的 9.06 和 9.82 倍。隨著物業服務企業管理項目的迅速增加，導致物業服務企業人員儲備不足，一人兼任幾個項目負責人的情況非常普遍。現現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》規定除物業服務合同另有約定外，項目負責人只能在一個物業服務項目任職。這無疑對物業服務企業的人才結構提出挑戰，但無疑會提高物業服務質量。
（十二）確定共有物業產權登記制度
專有部分和共有部分權屬之爭，特別是車位、車庫問題，一直是物業管理糾紛中的熱點之一。現修訂後的《深圳經濟特區物業管理條例》規定建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業產權登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。通過共有物業產權登記制度來明確權屬，可減少後續爭議。
綜上，新修訂的《深圳經濟特區物業管理條例》有諸多亮點，值得探討和借鑑，相信新修訂的條例公佈實施後，將對我國物業管理行業的健康發展產生積極嘗試和深遠影響。
