在我的職業生涯中，無論是物業辦負責信訪工作還是律師從業經歷，經常遇到業主或朋友諮詢投訴的一個問題，那就是開發商已交付房產、車位給業主，但業主因各種原因未入住的空置房、未使用的車位是否應該繳納物業費、電梯費？按照什麼樣標準繳納？上述問題由於炒房客的存在，在不同的小區不同比例的存在。
在回答和解釋這個問題之前，首先我們學習一下具體的法律規定。《物業管理條例》第四十一條規定:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。2009年10月1日生效的《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定: 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
結合上述法律規定，再看物業管理的基本常識，物業服務是公眾性服務，不會因開發商空置房、已交付但業主未入住的房產、未使用的車位而減少客服、保安、保潔、綠化、設施設備維護管理、應急突發事件處理等各項物業服務費用支出，因此無論是開發商還是業主都應繳納相關空置的物業費、車位費，以未享受或不需要物業服務為由進行抗辯的，也得不到法律的支持。
那麼電梯費應該如何繳納呢？法律規定是空白，要按照公平原則分析處理問題。首先應瞭解電梯費的構成。電梯費是由日常維護費用包括年檢、按月進行維保、日常運行電費、相關巡檢管理費等構成，雖然應該繳納電梯費，但按照公平原則，由於未入住也就意味著未使用或很少使用，因業主個人原因造成電梯運行的電費也就未發生，因此業主應分攤電梯年檢、按月維保發生的費用支出，而不負擔電梯運行產生的電費，經過合理測算按照一定比例繳納相對公平。
在此建議業主瞭解相關的知識和法律法規，避免盲目的拒交物業費抗辯，如果說入住了拒交物業費還有各種理由可以進行抗辯的話，空置房、車位除非物業有根本性違約抗辯理由，其他情況下都得不到法律的支持，一旦發生訴訟糾紛，可能還要承受相關違約金的懲罰，甚至被納入失信名單被懲戒，弊大於利，要做好相關的準備。
在此提醒業主，這裡有一個最好的抗辯理由，那就是按照《城市房地產管理法》規定，開發建設單位應向購房人交付驗收合格的房產。開發建設單位交付的房產、車位是未經驗收合格的房產、車位，不符合交付條件，是唯一可以合法抗辯的理由。在日常與開發建設單位、物業公司交涉交付房產、車位等問題時，保留充足的不符合交付條件的證據是維護自身合法權益的有效措施和手段。
已竣工小區實景照片。
