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大家好，我是勇谈。4月20日湖北荆州发布了《荆州意见》内容包括：限时免契税、个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高到50万元、首套房首付比例降为二成、二套房首付降为三成等；此次措施出台后，也被国内媒体誉为“2020年国内最大楼市宽松政策”，只不过结果跟之前6个城市结果一样“一日游”或“三日游”。从3月份全国开始逐步复工复产后，对于各个城市因城施策的调控，能否得到认可的标准只有一个“是否鼓励或刺激大家购房”。楼市调控未来还将继续坚持“房住不炒”的调控。借此机会简单谈谈我的观察。
湖北荆州已经是全国第7个房产调控政策“几日游”的城市，足以说明国家对于房产调控放松的谨慎态度
2020年国内、国际经济遇到极大挑战，为何国家对于放松调控还是如此谨慎？楼市风险已经足够高
国内房企风险到底有多高？楼市出现风险对于经济的影响到底有多大？图上所示是2006-2018年房企总资产及负债率走势图，可以看到过去小20年房企负债率最低的年份是在2008年；2018年房企负债率（实际2017年就已经是了）高达79.1%，总资产突破85万亿，而2018年国内GDP为90多万亿。房地产、楼市到底在国民经济中占有多少比重？大家心里应该清楚了吧。用“不能有丝毫刺激”来形容如今的楼市，房地产行业毫不为过。
房价每次过快上涨都跟“刺激”“放松调控”有关系，这也是不敢再轻易放开的原因吧
仅仅以2008-2018年这11年间为例，进行的房产调控-放松-再次调控，每次调控放松后带来的就算大量的投资性资金进入，房产销售套数骤增，投资性买房成为主力。
- 2009年房产销售套数比2008年高出了247多万套；
- 2013年房产销售套数比2012年多出了159万多套；
- 2016年比2015年房产销售套数增加了224万多套；
伴随着销售套数增加的是房价开始大涨。图上所示是2006-2018年国内商品房销售均价走势图，可以看到2009年房价同比上涨23.2%，2016-2018年房价基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影响后，深圳等城市被曝出企业抵押房经营贷资金流入楼市抬高房价，虽然说没有被证实起码说明了“存在这种可能性”。
2019年住建部就已经明确表态了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，“房住不炒”还是调控主诉求
楼市经不起“刺激”，房价经不起“折腾”，老百姓已经承受不起高房价了
根据国家统计局的数据显示，2020年1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元；也就是说疫情期间国内商品房销售均价为9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入为30733元，也就是说一个家庭（一人存钱一人养家）想要购买一套90平米的房产需要27年，哪怕是采取了商业贷款首付30%的方式也需要至少8年的时间。这也是为何这几年高房价有“一房掏空2代人”说法的原因。这么高的房价，房企这么高的负债率，再搞丁点的刺激就有可能捅破这种脆弱的“平衡”。
“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这句话是“房住不炒”的深度解释，哪怕是此次疫情导致一季度GDP负增长6.8%的情况下
如果说2019年大家对于“房住不炒”还有疑虑的话，那么此次疫情影响下国家仍然没有放松调控的打算，也对于地方也进行了严格的限制。从逐步开始恢复生产生活后到现在已经有广州、青岛、海宁、济南、宝鸡、驻马店和此次的荆州7个城市出台了放松调控的措施，但是都是一个结果“几日游”。足以说明一个事实“哪怕在经济形势这么不好的情况下，国家也不允许有丝毫放松调控的迹象出现”，因为谁都害怕一旦“口子”打开就很有可能让过去几年的调控结果付诸东流。
楼市调控什么时候结束？起码有一个前提“替代投资渠道（产品）出现”
为何过去几年会有大量的资金流入楼市，开始炒房、投资房产？其实还是跟国内投资渠道少有关系
炒股的朋友应该知道一个情况“2014-2015年是国内A股的高光时刻”，在2014年底的时候国内A股指数突破5000点，甚至超过6000点也是很有可能的。而2014年也是国内房价涨势最弱的时刻，说明了一个基本事实“投资资金只会流向收益更高的渠道”。也就是说如果有其他可替代的 投资渠道出现，那么大家闲置资金流入楼市的情况就不会出现了。这里就需要拜托国内股市能够尽快好转了，毕竟从全球来说股市、楼市都是容纳大量资金的地方。
因城施策进行房地产调控的前提已经很清楚了“不允许造成鼓励大家购房的印象”，必须降低银行金融风险
从7个城市的因城施策措施出台后被“叫停”，其实可以发现一个共同的特点“有明显的鼓励大家购房的意图”。比如：此次荆州的措施公积金贷款额度从45万提高的50万这些都没有问题，但是降低首付比例这条就很容易让人误会了。大家需要知道的是贷款购房后最大的风险承受方其实是银行（首付30%，贷款70%），本身房企的高负债率就使得银行身上“压力山大”，如果说购房者的负债再压在银行身上，引发系统性金融风险的概率会更大。更何况，一旦荆州这样的城市首付比例降低被允许后，势必会引起全国其他城市效仿，一轮新的“全民买房投资潮”就会形成，房价再次上涨也就是必然了。
综上，荆州最大楼市宽松政策撤回后，其实也给地方立了个标准“不允许有明显鼓励购房的措施”，提高公积金贷款额度，减免契税都可以，但是降低首付比例就不行了。毕竟2018年后的房企负债率已经高达79.1%！！！原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
湖北是疫情冲击较为严重的省份，对经济影响是比较大的，进而也会影响到财政的收入 ，房地产作为一项见效比较快的政策调整，深得地方青睐，调整房地产政策很多地方比湖北更快，力度也不小。但是很多政策来的快去的也快，在于某些地方政策出台主要从促进经济增长和改善财政收支平衡出发，与高层的房地产调控政策出现背离。
楼主没有说清楚具体哪个城市，按照楼主的关键词进行百度，得到的信息是湖北省荆州市于4月20日发布楼市新政，也就是4月20日荆州市人民政府发布的《荆州意见》，主要内容是将首套房首付比例降为二成、二套房首付降为三成、限时免契税等，参加疫情防控的一线医护人员在本市购房，购房契税优惠期延长至2020年12月31日。个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高到50万元。
《荆州意见》出台背景是荆州房地产销售较为低迷，去库存化压力比较大，根据荆州市住房和城乡建设局官网消息，2020年1~3月，新建商品住房销售1200套，销售面积13.91万平方米，同比减少66.63%。疫情期间全国各地房地产销售均有不同程度的下滑，并不能准确反映房地产市场的全貌。
荆州市2019年住宅销售约200万平方米，较2018年下降近2成。截至2019年底，该市住宅库存在190万平方米左右，去化周期约一年。这一数据就令人焦虑了，19年荆州房地产销量就开始较为严重的下滑，一年期去库存压力也是较大的，房价会面临下降压力，房价下降，会影响到土地市场，
根据有关材料，荆州仅仅两天就收回有关文件，原因是与《省人民政府办公厅关于印发促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》部分条款内容不符，经市政府研究，决定停止执行4月20日发布的楼市政策。
这说明地产调控政策要想放松，难度还是较大的，在于高层强调房主不炒，地产调控要保持稳地价/稳房价/稳预期的长期调控政策，后续房地产政策调控依然维持从紧的信号，而不是从宽的政策，毕竟房价太高遭遇吐槽太多，另外房价上涨也会侵蚀各级部门给实体经济降负的成果，
但是湖北作为本次疫情冲击较为严重的地区，对经济影响较大，房地产调控未来还是存在一定的宽松预期，但步子不应该迈的太大，而是碎步放款为好，如果地产陷入低迷，也会拖累当地经济复苏。调整首付比例步子迈的太大了，可以借助人才落户和公积金贷款角度适当放宽地产调控。
杜坤维
创智资讯：
全国尺度最大楼市宽松政策撤回，楼市调控何去何从？
从中央到地方政府，对待房地产调控的层次、维度都不通，因为负责的群体不同，照顾的群体自然也不相同，下边一起来聊聊，楼市调控的几个重要风向》
1：土地市场 属于房地产开发的上游产业，称作“一级市场”![]()
客户为：开发商，提供土地的为：地方政府，而银行则作为融资渠道。
这三者，一荣俱荣，一损俱损。
2：新房：俗称:一手房，称之为：“增量房市场”![]()
开发商在售楼处卖房，提供新房，购房者为买家，银行为双方提供了融资的渠道。
相互依存，买家买了房，开发商收到房款，用于支付银行本金和利息。银行只要有开发商建楼盘，客户买房，有一个稳定的趋势，房子能卖掉，客户能还贷款，那么谁来控制银行的放款额度：答案是：央行 央行有个制度叫：贷款准备金率，这个数值越低，银行的贷款额度就越高，白话就是：印钱。（一季度全国新增6.47万亿元居民存款）
3：二售房，只要办理过一次不动产权证登记，再次出手就成为二手房，在房地产称作“存量房市场”![]()
这里的关键点在于：房子都已经办理了登记，因为投资，或是改善住房，或是资金需求，需要卖掉房子来换取现金，这里的大头两家：二手房普遍性，业主和购房者结合在一起的税费综合下来，基本在5-12%*合同总价各项税费。另一方面，银行得到原业主的剩余未偿还部分额本金，新业主继而有重新从银行申请了贷款。
以上历来楼市调控，都有各方的博弈。
下面来看一下房地产行业的特质：
央行对房地产的态度：央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。
那下边来看一下针对一线城市中的代表：深圳市违规发放贷款，以及强一线城市代表:杭州市也出现类似问题的，并直接引发央行上海总部约谈18家银行约谈自查。
央行说的非常清楚， 下一步按照中央总体要求和精神
ZYZHJ 会议重提“房住不炒”。此次会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
这些文件都清晰表明： 房地产市场平稳健康发展。
如果看了楼上，各位觉得国家这样，投资客，炒房团，会撑不住降价卖房，刚需会去楼市里找降价的房源，甚至用投资的眼光的来判定。注定会“踩空”
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