在全國多地樓市成交逐漸恢復之際，北京一季度以來的新房及二手房市場也逐漸恢復了節奏：除了剛需聚集的普宅市場漸漸恢復元氣，門檻較高的豪宅市場也出現了集中成交。究竟誰在疫情下買房，甚至買豪宅？宏觀經濟數據觸底後的房地產市場又將走向何處？北京商報記者近日走訪部分在疫情中有成交的購房者、營銷總，試圖通過覆盤他們的買賣經歷，還原真實的北京樓市現狀。
剛需客：新房首付太高轉投二手
買房理由：社保終於滿五年
剛需客王柯（化名）終於在2020年3月即將結束之際，買下了自己在北京的首套房：座標東五環、十里堡，50平方米、總價310萬元左右。這距離他1月初滿足“北京個稅或社保滿五年”的購房條件，間隔了近兩個月。
王柯表示，原計劃過完年回來就著手在北京買房，但是因為國內疫情蔓延、售樓處及中介線下帶看暫停的原因，不得已將看房計劃延遲到了3月。據瞭解，1月末，市房地產業協會、市房地產中介行業協會相繼倡議“2月9日24時前，暫停經紀門店、售樓處等場所經營活動”。
“年前本打算資質一符合就著手買房，沒想到因為疫情耽擱到了3月。”王柯說道。
王柯所購入的房子並非新房。按照他的話講，這個位於十里堡區域的二手房，除了“略舊略小”，也滿足了王珂這類剛需在北京有一個家的期待。
從開始看房到最終出手，王柯用了不到半個月時間。而在買下十里堡這間房之前，王柯直言，自己首選是一個更大更新的郊區新房。
“開始我對大興瀛海的一套兩居室很感興趣，70平方米、總價360萬元左右，戶型也不錯，但是因為是新房、又是限競房，預售兩年後才能交房，拿到房本後五年內不能上市交易，加上距離工作地略遠，日常通勤不方便，還屬於非普，多重因素下來，還是二手房！”
王柯說，如果當時買新房，就相當於一直到2028年10月都不能出手。這對於三年有置換需求的他而言，不太能接受。
抄底客：買房這事別拖了
買房理由：二手房回暖+理財收益走低
和趕在3月末“上車”的王珂類似，戴女士也在4月初新購入了北三環某小區的一居室。不同的是，戴女士已經在北京有一處房產。
按照戴女士的話講，在自己家邊上給老人準備個小房子，一來方便接送小孩上學，二來也是沒有其他更好的投資渠道。“現階段銀行存款利率在不斷下降，買黃金大漲大跌受不了刺激，股市的爆雷公司越來越多，手裡就這麼點錢，還是覺得有個房子心裡踏實。”
“原本我們沒這麼著急，家裡小孩才3歲，三年內還不用這房子，最初的計劃是在小孩上學前一年解決就行，買到了再裝修裝修。”戴女士說，雖然不著急，但是需求還是存在的，所以也一直關注著。
持幣觀望的戴女士決心進場，是在發現北京二手房成交節奏加快之後。
“這次疫情發生後，我們發現流動性在加強，另外一方面錢存在銀行裡，貨幣基金收益率都跌破2了，也沒啥意思，就開始有一搭沒一搭地看著。但在看的過程中，連續兩套覺得性價比較高、總價能夠接受的房子都迅速地被賣掉了，甚至有一套剛在中介App上看到，約了第二天實地看房，臨看之前被告知房子被賣了，所以一下子也就覺得，買房這事別拖了。”戴女士表示，眼見著此前相中的房源接連出售，自己一下子有了“緊迫感”，於是決心趕快出手。
北京二手房市場的回溫，3月北京二手房市場開始低位回升，成交量恢復至去年3月小陽春水平的44%。新增供需入市意願強烈，3月客源端恢復程度已超疫情前的正常水平，房源端已恢復至去年12月水平的90%。
“我是在4月10日買的房，這個房子本身房東著急賣，比周圍市場價大概低了10%左右。”
豪宅營銷總：量一下子上來了
賣房理由：客戶主動諮詢+渠道帶看
除了普宅的漸復元氣，疫情之下的北京豪宅市場也有起色。來自合碩機構的數據顯示，今年一季度，雖然長達兩個月的疫情對樓市銷量造成深重打擊，但7萬+高端住宅依然實現68.6億元銷售額，相比2018年同期大漲12%。
北京豪宅中的“頂豪”項目——世茂西山龍胤，也在疫情之下迎來了一波銷售小高峰。不管是帶看還是成交，“量一下子上來了”。
“春節前，我們項目每天的來訪量是三四組，但在北京線下帶看恢復過後，帶看量相對去年同期有了150%-200%的增量，達到了每日10組左右。”據世茂西山龍胤項目營銷負責人透露，2-3月西山龍胤成交了10餘套，4月至中旬也大概成交了四五套。目前通過客戶主動諮詢以及渠道帶客促進成交的案例還在增加。
線下接待量增長、成交提升之外，西山龍胤的成交週期也有所縮短。據上述營銷負責人介紹，在去年同期的基礎之上，西山龍胤現階段的成交週期縮短了接近50%的時間。“一般來說，我們項目的成交週期在1-2周之間，現在客戶從看房到成交，週期縮短了近一半。”
在這位深諳房地產銷售規律的地產人看來，有幾個觸點使得高端群體近期的置業需求更加強烈。“首先是全球貨幣寬鬆，其次是國內一季度也在釋放流動性，降準降息；第三個觸點是一季度房企拍地火熱，年後央企搶地、溢價率提升在40%-50%，這也讓我們更加關注資產配置的客戶有了更大的置業衝動。”
“全球貨幣量化寬鬆以來，對於資金風險問題，我們的高端客群更加敏感，這時候他們普遍會做一些重資產配置，以此來規避資金貶值的風險。”上述營銷負責人解釋道。
合碩機構首席分析師郭毅也指出，回顧北京樓市走過的歷程，市場由熊轉牛，總以高端住宅的熱銷為標誌。“在這個現象背後，表現出財智精英人群對行業大勢的前瞻洞悉和精準把控、對財富獲取的強大能力，以及對資產配置的價值邏輯。”
在上述西山龍胤項目營銷負責人看來，疫情對於房地產項目而言，有衝擊，也有機會。疫情之前，地產人是“等市場”，現如今，一些地產項目可以說在疫情中迎來了“窗口期”。
“客戶沒買房，有兩個原因，一是市場沒有錢、客戶資金很緊張；二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定調之下，客戶覺得房價不會過快上漲。而現階段，市場的流動性明顯在增加，我們的高端客群客戶開始轉變心態，購房意願明顯增強。”
對於接下來的市場，上述世茂西山龍胤項目營銷負責人有著一個向好的預期。“‘金九銀十’是傳統樓市的銷售旺季，對於豪宅而言，二季度末加上三季度，也就是6、7、8、9是最好的月份，示範區顯示效果最好，預測今年銷售旺季會因為疫情影響導致需求提前入市而有所提前。
