清風本無意，又到土拍季！
4月28日市資源規劃局發佈了將在5月19日拍賣衢州市智慧新城Ｋ6-1地塊；
這地塊是衢州西區一期剩下為數不多的好地了，同時這也是智慧新城2020年出讓的首宗商住用地。
該地塊出讓對於西區甚至於整個衢州樓市都有著一定的影響。
小白為大家分析一下(僅為個人看法，不喜勿噴)。
01
K6-1基本情況
2019年5月19日，衢州智慧新城K6-1地塊將拍賣，起拍總價99100萬元，起拍樓面價14216.6元/㎡。
K6-1地塊位於智慧新城錦西大道以東，雙嶺中路以西，善學路以北，錦西苑以南；
地塊南側建成市實驗學校（初中），東北側擬建小學，毗鄰鹿鳴公園，生態優渥、交通便利、教育配套齊全。
標註圖
地塊出讓面積95.05畝，土地性質城鎮住宅用地和零售商業用地。
其中地塊容積率＞1.0且≤1.1，建築面積：63370 平方米＜計容建築面積≤69707平方米，其中住宅建築面積≤66107平方米（4層及以下建築面積≤25000平方米）；
商業建築面積≤3000平方米(含物業管理、體育健身、公共文化設施等），其中生鮮超市建築面積≥1500平方米；
建築密度≤28%，綠地率≥30%。
現場圖
1、地塊實行限房價競地價，除排屋（含四層及以下的疊排）預售時另行核定備案價格外,其餘商品房住宅最高銷售成交單價不高於23000元/平方米、均價不高於22500元/平方米（均含全裝修1500元/平方米）;
2、地下儲藏室等附屬用房最高銷售成交單價4500元/平方米（套內面積）、地下無產權車位最高銷售成交單價15萬元/個。
3、按標準配居家養老服務照料中心用房，建築面積不少於600平方米，要求內設電梯並設有單獨出入口，在建設工程設計方案中明確其位置和麵積，由受讓人統一建設，建成後無償移交給政府。
4、地塊要求低層和疊排（四層及以下）建築除外，全部採用裝配式技術建造，實行全裝修和成品交付。
5、高層區高度控制在40米以內，多、低層區建築高度應控制在24米內，多、低層區禁止建設高層住宅；
6、地下空間開發：高層地下空間≥1層，多、低層區現狀自然山體保留、地下空間不得大面積開挖，可隨單棟建築或建築群開挖地下空間，層數≤1。
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地塊出讓首次結合《城市設計導則》，明確了地塊設計要素控制，對地塊的地形利用、建築佈局、建築高度、地下空間開發作了規定，要求開發建設要因勢利導、因勢隨形，尊重原始地形地貌，最大限度保留現有的山體水系風貌。同時對建築設計、環境設計等內容作了引導性要求。
圖文：智慧新城分局
02
衢州新地王？
如此優質地塊，起拍價是多少呢？
昨天發出這個出讓公告後，很多人只注意到拍地信息，都沒有注意到樓面價是多少？
小白按照起拍價和容積率換算了一下：991000000元/69707㎡=14216.6元/㎡。
這個起拍樓面價高不高呢？
我們來看一下衢州之前幾年地王樓面價。
嗯，對的，你沒有看錯，K6-1的起拍價遠超歷年來衢州地王。
起拍樓面價超2019年衢州地王江灣半島1553.9元/㎡
如能順利出讓則是妥妥的地王。
能順利出讓嗎？
4月24日江山牛頭嶺7#地塊都能拍到10189.7元/㎡；
西區這樣優質地塊能流拍？？
我想是不大可能的。
無非就是多少樓面價成交問題，低溢價率成交還是超過10%溢價率成交問題。
換句話說：衢州出新地王是比較靠譜的。
03
K6-1有多少套房子？
再說K6-1有多少套房子之前，我們先了解一下K6-1有那些建築形態；
本次出讓公告中已經很清楚了說明了K6-1的建築形態。
小白簡單解讀一下：本次k6-1地塊的建築形態有：高層、多層(洋房)和低層(排屋和疊排)。
高層限高40米，也就是不高於13層，多層不高於24米，也就是洋房不超過8層。
看圖估摸著：高層6幢左右，洋房和排屋就看不到出來了。
那麼問題來了：這地塊有多少套房子呢？
小白有注意到出讓公告中的一段話：
地塊容積率＞1.0且≤1.1，建築面積：63370 ㎡＜計容建築面積≤69707㎡，其中住宅建築面積≤66107㎡（4層及以下建築面積≤25000㎡）；
1、4層及以下建築面積≤25000㎡這句話大白話意思：排屋及疊排
≤25000㎡，參照目前市面上排屋及疊排平均面積160平左右；這地塊排屋和疊排套數差不多：25000/160=155套左右。
2、住宅建築面積≤66107平方米，剔除排屋及疊排≤25000平方米，高層和洋房剩下41107平；參照西區目前在建的樓盤，每套差不多平均110平左右；
換算一下這塊地高層和洋房套數為：41107/110=375套左右。
3、高層、洋房加排屋差不多：375+155=530套左右房子。
這個數量很重要，想買的人要記住了。
04
限價最高價23000元/㎡
出讓公告明確提出：
1、地塊實行限房價競地價，除排屋（含四層及以下的疊排）待預售時另行核定備案價格外;
2、其餘商品房住宅最高銷售成交單價不高於23000元/㎡、均價不高於22500元/㎡（均含全裝修1500元/㎡）；
3、地下儲藏室等附屬用房最高銷售成交單價4500元/㎡（套內面積）；
4、地下無產權車位最高銷售成交單價15萬元/個
至於這個限價，小白一點都不意外，小白在本月7日推文中提到，限價還的繼續。
目前為止衢州一共有多少個限價樓盤了呢？
加上k6-1一共13個(含衢江信安中路5號地塊)。
值得注意的是：本次限價既有最高價也有均價，而去年只有限最高價；
小白估計這個是向杭州學習的， 因為杭州就是這麼玩的，全省都向杭州靠攏，或許也包括房價。
05
全裝修與精裝修區別
本次土地出讓住宅為全裝修，標準為1500元/㎡；有人不清楚全裝修與精裝修區別，小白簡單介紹一下：
1、什麼是全裝修房？
“全裝修房”是指房屋交鑰匙前，功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成的集合式住宅。
全裝修廚房應有設施：灶具、洗滌池、操作檯、排油煙機、電器插座、頂燈（防水、防塵型）、冰箱位及接口。
全裝修衛生間應有設施：包括浴缸或淋浴器、便器、洗面盆、鏡（箱）、鏡燈、排風扇（風道）、電器插座、頂燈（防水型）。
2、什麼是精裝修房呢？
“精裝修”是指裝修的檔次以及規格，並有一定的設計效果及風格。一般精裝修的房子，地面採用品牌玻化磚、仿古磚、或結合大理石等中高檔材料；頂面有一定的造型，材質細膩環保；廚房是整體櫥櫃，衛生間有瓷磚，在建材方面基本上會採用品牌並保證售後服務，工廠化櫥櫃，只需搬進傢俱和沙發等軟裝，就可以入住。
3、全裝修與精裝修房區別呢？
全裝修≠精裝修，全裝修和精裝修區別到底在哪？
全裝修是指裝修的範圍，而精裝是指裝修的檔次和規格，
兩者的區別就在“全”與“精”之間，“全”不一定“精”，但“精”肯定“全”，全裝修相當於低標準的精裝修。
一言概之：開發商全裝修成本低於精裝修成本。
現在家庭精裝修標準一般2000-3000左右，要注意的是這個是個人裝修，如果批量的呢？價格會不會下降呢？
可以設想一下：1500元/㎡全裝修成本會裝成什麼樣子呢？
一般人全裝修後自己還要重新裝修一下。
全裝修圖片
另外一個問題：今年為何怎麼多全裝修？
據小白瞭解到資訊：新房裝修交付的比例全省又要排位，所以有了較多全裝修！
06
小學是不是實驗小學分校？
大家關心的話題來了：有太多人問小白，這個雙嶺小學是不是實驗小學分校？
看一下《衢州市中心城區初中、小學布點規劃》關於小學的規劃圖：
規劃圖上清楚說明了西區一期目前幾個學校，兩個實驗分校(悅溪和新湖)，K6-1地塊邊上的雙嶺小學並未明確說明是實驗學校。
那麼雙嶺小學會是實驗分校嗎？
小白有了解到的資訊是：目前暫未定；
劃分學區的流程是這樣的：造好後，等教育局來劃分，目前未造既意味著未定學校。
在沒有正式官宣之前，一切皆有可能。
另外不知道大家留意到沒有一個信息：
安置房招賢裡(容積率≤2)中的商品房部分限價最高23000元/㎡(明確是新湖實驗)。要注意安置房價格是比正常小區商品房要便宜的。差不多9折左右，可以參考一下西區靈溪花園與翡翠灣。
k6-1(低容積率1-1.1)全裝修商品房限價最高23000元/㎡。
這樣的對比能不能說明一點問題呢？
07
對衢州樓市影響
今天談到K6-1對周邊房價影響，有一個重大的假設和前提：雙嶺小學是實驗分校，沒有這個前提，下面的內容大家可以跳過不看。
限最高價23000元/㎡，均價22500元/㎡(含全裝修1500元/㎡)，剔全裝修1500元/㎡，則毛坯均價為21000元/㎡。
1、對周邊小區影響：
不知道湊巧還是怎麼地，前幾天有不少中介推了一套觀棠府可更名房：
折算下差不多23000元/㎡，那同樣的一號院也大差不差這個價格；那麼等到k6-1開盤後價格估計會微調。
2、對雲瀾府影響：
雲瀾府目前差不多24200元/㎡(毛坯)，我們算到K6-1毛坯價也為21000元/㎡，那麼還會出現去年700多人搖號220套房子場景嗎？
3、對百家塘板塊影響：
百家塘目前差不多21000元/㎡(毛坯)，我們算到K6-1毛坯價也為21000元/㎡，那麼大家會不會去選擇K6-1地塊樓盤呢？
4、對文華園影響：
文華園目前限價是19500元/㎡，k6-1毛坯價是21000元/㎡，不知道衢州家長們覺得一個實驗學區邏輯上值不值1500元/㎡吧。
這個還是一般開發商拿，如果是省內前三開發商拿下呢？(網傳地產大咖來拿這塊地，但年年傳、年年讓衢州人民失望)。
來個預估：文華園很可能會在5月19日之前開盤！
5、對衢江區影響：
2019年10月25日拍下的寶紅·四季瀾庭限價18000元/㎡(含1500元/㎡全裝修)，相差只有4500元/㎡。
這4500元/㎡包含地域優勢和學區優勢。
不知道衢江人民心動了沒有！
6、對整個衢州樓市影響：
正所謂：有對比才有傷害，如果真是實驗分校，還是這個均價22500元/㎡，那麼對於衢州樓市能起到重大的、不可預估的穩定作用。
衢州房價想大漲比較難了；
西區幾乎大多數二手房的報價都可以往下降降了，聽說陽光水岸99平的報價差不多28000元/㎡；牡丹園也25000元/㎡。
難道K6-1不香嗎？
同樣的如果西區穩住了，那麼南區、北區、火車站片區、衢江區都可以穩住了。
如果這樣炒房客差不多可以套現離場了，中介也會越來越難！
這最大最大變數在於雙嶺小學是不是實驗分校。
如果是實驗分校，那麼K6-1的結果就是被瘋搶，衢州人民對K6-1的熱情估計會超過雲瀾府。
08
結 語
雪崩時，沒有一片雪花是無辜的；
我們要深刻領悟：房子是拿來住的不是炒的。
對於寫樓市的小白而言，希望大家都能安居樂業，而非為了房子焦慮和憂愁。
- END -
（本文僅代表個人觀點，不作投資建議）
