書生今天不吃飯
3月1日-8月31日，按照央行通知，有房貸的朋友需要和貸款銀行就貸款利率定價基準進行協商轉換。
原來的房貸利率是怎麼確定的？
以前的住房商貸利率=央行貸款基準利率*（1+上浮或下浮比例）。最新的央行貸款基準利率是4.9%（2015年10月以來沒變化），按照你的情況，5.88%的利率就相當於4.9%基礎上上浮20%。
LPR是啥？
LPR是由18家銀行在央行公開操作（MLF）基礎上共同報價產生，每月20日發佈調整。是央行推進利率市場化改革的重要方式。
轉換方式二選一
1、轉換為LPR加點形式的浮動利率
轉換後，房貸利率=LPR+加點值。
加點值=原合同執行利率-2019年12月20日的LPR。
按你的情況，加點值=5.88-4.8=1.08。
這個加點值是固定的，不再改變。
2、轉換為固定利率
轉化為固定值，即原來的利率，未來都保持不變。你的情況就是5.88%，終身不悔。
要不要轉換？
這個其實是對未來利率看法、當前執行利率和還款週期的綜合考量。
根據你的情況，5.88%的當前執行利率，剩餘還款期限6年，所以關鍵在於對未來利率的看法。
我個人認為未來5-10年，利率將處於低位運行。
從LPR報價看，從去年開始是持續下行的，最新五年期的報價降到4.6%。全球主要經濟體也是處於降息狀態。
從過去的利率走勢看，與經濟還是高度正相關的。基準利率高點也是逐步下臺階。
從大的經濟週期看，經濟處於衰退期，增速下臺階符合常識判斷。
終上，我建議你轉化為LPR基準。
最後提醒下，轉換為LPR需要在銀行選擇重定價日，這個可以儘量選早一點的時間點。
明亞冉冉
房貸30萬，期限10年，房貸利率是5.88%，還款方式是等額本息，已經償還4年，現在轉LPR合適嗎？題主的問題問得很及時，現在轉LPR浮動利率是合適的。題主的房貸利率是在貸款基準利率上上浮了20%的結果。
1、新舊房貸利率機制的區別
舊房貸利率計算公式：房貸利率=貸款基準利率*（1±浮動比例），其中的浮動比例是在合同期限內永久不變的，如果你選擇的是固定利率，那麼這個公式中的貸款基準利率就是你最初辦理房貸時的貸款基準利率，而如果你選擇的是浮動利率，那麼當貸款基準利率變化的時候，你的房貸利率也是會按照最新的貸款基準利率去重新計算的。比如原來的貸款基準利率是5%，現在降至4.9%，那麼你的房貸利率就按照4.9%的基準來重新計算。
新房貸利率計算公式：房貸利率=LPR+點數，其中的“點數”也是在合同期限內永久不變的，這個就類似於舊房貸利率中的“浮動比例”。所以，主要就是看LPR的變化，如果選擇的是浮動利率，那麼房貸利率可以在一定的週期內（通常是1年）選擇重新計算一次，也就是按照最新的LPR來計算房貸利率。所以在新的房貸利率計算公式下，房貸利率就取決於LPR的走勢。
這次房貸利率換錨，按照新的利率計算公式，你的房貸利率計算公式應該是這樣的：房貸利率=LPR+1.08%。其中的1.08%就是你的點數，而LPR取值是2019年12月份的數值—4.8%，如果你選擇的是浮動利率，那麼在一個週期（通常是1年）之後，會根據最新的LPR重新計算一次。
2、為什麼要選擇浮動LPR利率？
上文已經說到，按照最新的房貸利率計算公式，你的房貸利率計算公式是這樣的：房貸利率=LPR+1.08%，而最初的LPR是4.8%，但是當你一年後可以按照最新的LPR來計算了，而現在的LPR已經降低至4.65%，已經降低了15個基點。你選擇轉換成LPR浮動利率，那麼你的房貸利率就會降低至5.73%。
如果選擇轉換成LPR浮動利率，那麼按照當前的LPR數值，可以將房貸利率降低至5.73%，月供將從3313元降低至3290元， 降低23元/月。一年可以節省276元，剩餘的6年總計可以節省1656元。
LPR目前是在下降的通道當中，未來會降低的數值可能還不止這15個基點。總體來說，轉為LPR浮動利率是要能節省一些利息的。
壹號股權
我的看法是：改， 必須改！
存量貸款利率必須進行轉換
10年期的商品房貸利率，5.88%的水平，這個利率算是較高的利率了，相較於央行五年期以上的貸款基準利率4.9%來說，上漲了20%。根據原來的房貸合同，應該是每年1月1日參考最新的央行基準利率上漲20%，但是央行基準利率自2015年10月24日至今再也沒有調整過，現在LPR利率已經逐漸取代了基準利率。
根據央行的通知，所有存量貸款在今年都需要進行LPR利率轉換，可以選擇兩種方式，第一種是轉化為LPR利率加點的方式，另一種是轉化為固定利率的方式。
先說第一種方式，轉化為LPR加點方式。
這種方式是通過將客戶當前利率與LPR利率相對比，確定中間的差點方式，可以為加點，也可以為扣點。以2019年12月份的LPR報價利率作為基準，12月的LPR利率為4.8%，那麼5.88%的利率就需要加點108個BP，即4.8%+1.08%=5.88%。
1.08%就是確定的加點數，以後每年1月1日可以根據上一年12月LPR報價利率加點重定價形成新的利率，每年可以重定價一次。從4月份LPR報價利率看，五年期以上利率為4.65%，假設到12月份時，五年期利率維持不變，那麼轉化為LPR加點利率後，明年初利率就會變為4.65%+1.08%=5.73%。
再說第二種方式，轉化為固定利率方式。
轉化為固定利率方式，其實就非常簡單了，因為原來5.88%的利率是在央行基準利率上浮動20%，假如央行基準利率上升了，房貸實際利率就會下降；假如央行基準利率下降了，實際利率就會上升。
但轉換為固定利率，即在合同期內，一直按照5.88%的利率執行，不再有調整。
那麼為什麼說一定要改為LPR利率方式呢？
因為從大環境看，如果時間太久，比如15年或20年後的利率水平如何？可能並沒有人可以準備的預測，但是如果已還款4年，僅有6年的剩餘還貸時間，從未來幾年，貨幣政策是偏向寬鬆的，今年受到疫情影響，國內宏觀壓力承壓，央行需要加大逆週期調節力度，未來還會有降低存款準備金率和引導實際利率下降的操作。
這意味著未來的五年期LPR利率整體會呈現下行的趨勢，即便是以當前的利率來看，也要比固定5.88%的利率要低，而隨著未來利率下行，每年都有一次重定價機會，房貸利率會隨之下行，每個月還款額也會有所減少的。
