商品房發生“一房數賣”，各份合同是否有效？誰有權要求履行合同取得房屋？
“一房數賣”指的是開發商就一套房屋先後與數個購房人簽訂了商品房買賣合同的情形。在我國的債權形式主義的物權變動模式之下，各份買賣合同如無其他無效的情形，均屬有效，但是實際履行只能是其中之一，數個購房人中只有一人的合同目的能夠實現，剩餘買受人的合同目的必然落空，只能通過向出賣人主張違約責任來補救。那麼在這種情況下，哪一購房人得以主張合同履行的權利，哪些購房人只能通過向出賣人主張違約責任救濟呢？今天景山就跟各位粉絲及讀者朋友們聊一聊這個問題。
根據《買賣合同司法解釋》的規定：“出賣人就同一普通動產訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應當按照如下情形分別處理：（一）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經轉移的，人民法院應予以支持；（二）均未受領交付，現行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（三）均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持。”前述規定為動產發生一物多賣時的處理原則，雖不動產具有區別於動產的屬性，但是前述規定仍可作為處理“一房數賣”的借鑑和參考。
根據不動產的特性，結合動產“一物多賣”的處理，不動產（商品房）“一房多賣”時，對於那一買受人可以基於買賣合同取得房屋所有權的處理原則如下：
1、其中之一的購房者已經辦理了不動產過戶登記手續的，應支持其取得房屋所有權的請求，其他購房者要求取得房屋所有權的，不予支持。購房者已經辦理了不動產過戶登記手續，應認為出賣人已經履行了房屋的交付義務，該買受人已經取得房屋所有權，其他購房者只能基於買賣合同向出賣人主張違約責任。
2、數個買受人均未辦理商品房過戶登記手續的，支持已經辦理商品房預告登記手續的購房者取得房屋所有權的要求。商品房預告登記後，未經預告權利人同意，不得處理該不動產，不動產預告登記具有公示公信的效力，基於維護交易安全和交易秩序的要求，應予以保護。
3、既未辦理產權過戶登記，又未辦理預告登記的，已先行合法佔有爭議房產的買受人有權要求取得房產所有權。雖然我國的不動產交付為登記主義，但是房屋的轉移佔有與交付使用的公示效力仍不可否認，在各購房人均為辦理產權變更登記或預告登記時，已經合法佔有房屋的購房人應該優於其他購房人取得爭議房產的所有權。
4、均為辦理商品房過戶登記和預告登記，又無合法佔有爭議房產的，按照《商品房買賣合同》的約定履行支付價款義務在先的購房者應具有優於其他購房者要求爭議房產的所有權。基於對合同誠實信用原則的維護以及最大限度的維護正常的市場交易秩序的要求，已經先行支付了合同價款，全面履行了合同義務的買受人，要求出賣人履行合同義務的要求理應得到支持。
5、若前述1-4項的情形均不存在，那麼合同成立在先的買受人對於房屋所有權的要求應得以優先保證。雖然數份合同均為有效合同，但是相較於成立在後的合同，成立在先的合同毫無瑕疵；而簽約在後的合同，因為出賣人的原因，甚至某種情況下一部分買受人的原因具有一定程度的瑕疵，根據公平、誠信的民事行為原則，簽約成立在先的買受人有權要求出賣人履行合同。
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