買房不過戶，風險太大了！！！
房屋買賣可能是很多人這輩子最大的一次金錢交易，大多數人都很上心，交錢之後立刻就辦理過戶。但也有一些佛系買家，沒有及時去過戶，結果造成了重大損失。
房產過戶在買賣二手房當中是非常重要的一步，房屋產權不在自己手上，房子一旦因為前房主的原因被法院查封，那真的是晴天霹靂了。
廈門就有這樣一個買家，買房沒有及時辦理過戶，結果因為原房東的債務問題，房子被查封了。她請求法院判房子歸其所有，但是法院駁回了她的訴訟請求。
事情究竟是怎麼樣的呢？我們接著往下看。
幾年前張女士通過中介購買了劉先生名下位於漳州市的一處房產，三方簽訂了《房產買賣協議》。張女士先後向劉先生支付了購房款13.15萬元，劉先生也出具了收條，中介也收到中介費用。
這筆交易看起來十分順利，但一年後意外發生了。因劉先生遭遇債務糾紛，該房產被法院查封了。
自己花錢買的房怎麼就因為原房東問題被查封了？為此，張女士向法院提出書面異議，當時法院裁定駁回她的異議請求。隨後，張女士不服該裁定，又起訴劉先生等人，請求法院判定房子歸其所有，並立即停止執行訟爭房產。
可最終，張女士還是敗訴了。
自己買的房子為什麼會被法院查封呢？
根據《物權法》第9、第14、第28、第29、第30條的規定，除了繼承等非因法律行為所取得的物權外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，必須經依法登記，才能發生效力。因此房屋必須經過登記過戶才能取得所有權，未過戶的房屋所有權仍屬於出賣人。因此按《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，即使房屋已經出賣，但未辦理過戶登記的，法院仍可查封該房屋。
那房屋買受人應如何保護自己的權益？為什麼張女士敗訴了呢？
為了保護房屋等不動產買受人和維護房地產市場的交易安全穩定，《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條雖然規定了可查封已經出賣但未辦理過戶登記的不動產，但也規定“第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。
在此基礎上，2015年最高人民法院發佈《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《異議複議案件若干規定》），其第二十八條進一步規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身的原因未辦理過戶手續。”
1.張女士和劉先生簽訂了《房產買賣協議》，符合第一種情形；
2.張女士提交了物業費、公攤等的收款收據，物業管理單位也證實她已繳納物業管理費，中介則證明張女士將該房產委託給他們出租，足以證明她已合法佔有訟爭房產。符合第二種情形；
3.張女士已經支付全部購房款，並獲得了張先生開具的收條，符合第三種情形；
4.那問題就出在第四種情形上，湖裡法院審理後認為，本案是因張女士自身原因未辦理過戶登記。雙方簽訂協議不久後，張女士已經可以辦理訟爭房產的過戶登記，法院於一年後查封訟爭房產，之後張女士才提出執行異議。
同時從公證書的內容可知張女士取得的代為出售房產的權利並未要求房產過戶至其名下，且至今也沒有通過其他途徑主張過權利。 因此，法院認為，張女士系“自身原因怠於主張權利”，造成訟爭房產未及時辦理過戶登記手續的後果。
最終，湖裡法院作出一審判決，認為張女士就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益，張女士訴求停止對訟爭房產的執行沒有事實和法律依據，法院不予支持，所以判決駁回張女士的全部訴訟請求。
對於一般人來說，買房都將花費大半生的積蓄，因此買房時一定要以合法的方式及程序進行，並注意保護自己的合法利益。建議在二手房買賣時找正規的中介公司提供居間服務，防止因未網籤、未產調而未及時發現房屋的問題，導致財產損失。
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