談到張江高科，具體指位於上海的張江高科科技園，佔地79.7平方千米，最早的商業模式就是科技地產開發和土地批租，張江高科做“房東”，賣房子和賣地。
顯然，這是一盤死棋，因為地總有賣完的那一天，地賣完了張江高科也就over了。
然而，從2015年開始，張江高科換了一套商業模式，馬上又把死棋下活。簡單講，就是從房地產商轉型為“科技投行”。
張江高科利用園區開發運營商的優勢，選擇其中的優質企業進行股權投資——為企業提供融資，有利於吸引優質企業入駐園區，張江高科賺租金；優質企業獲得成長，甚至上市，張江高科從中賺投資收益。
轉型後，張江高科的主營業務仍然由房地產銷售、租金和服務費構成，但不再是利潤的主要貢獻者。相反，近年來張江高科的主營業務有時甚至是虧損狀態，正是來自“科技投行”的投資收益衝抵了這些虧損，把淨利潤“扳正”。
反映在財報中，張江高科資產負債表中的長期股權投資和可供出售金融資產顯眼，其中主要包括括直接投向實體企業的投資和投向母基金的投資。
比如，2016年，張江高科直接投資的康德萊，以及由全資子公司張江浩成通過子基金投資的步長製藥，都已在上海主板IPO。
財報顯示，2016-2018年，張江高科可供出售金融資產的規模在20億元左右，長期股權投資的規模在30億元左右。
如果把投資收益分為持有收益（持有公司股權獲得紅利）和處置收益（出售股權獲得的收益）兩部分，再由公式：
處置收益=處置長期股權投資產生的投資收益+處置可供出售金融資產取得的投資收益；
持有股權收益=權益法核算的長期股權投資收益+可供出售金融資產等取得投資收益。
我們可以發現，張江高科2014-2015年的處置收益高於持有收益，從2016年開始持有收益開始超過處置收益。
這標誌著，張江高科與一般的VC、PE也不同，以長期持有股權取得收益為投資理念，更貼近於產業投資機構的風格，注重長期持有而不是短期變現。
從房地產商轉型為科技投行，張江高科完成公司氣質上的脫胎換骨。同時也為中國香港遲遲不能從房地產增長轉向科技增長而感到惋惜——
中國香港，少了像張江高科這樣的商業模式，否則騰訊、阿里就在維多利亞港安家了。
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