摘要：524 家子公司（歡迎關注槓桿地產）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
上市房企們在三四月份總是爭先恐後公佈自己的成績單：年報。尤其是業績表現良好的，唯恐比別人晚了一步告訴大家喜訊。
今年，四川地產“一哥”藍光地產的年報卻是姍姍來遲，終於在今天（4月17日）發佈了。
這家公司挺有意思的，擁有多達524 家子公司，從年報裡的合併資產負債表來看，負債合計1600多億元，而旗下兩家上市公司的市值（截止4月17日）不到300億，卻依然邁著擴張的步伐。
01
要看懂藍光地產，確實不容易，還得先說說它的歷史。
藍光投資控股集團有限公司成立於1990年，起家較早，不過上市卻要等到25年後了。
1998年我國房改之後的紅利，藍光統統趕上了。
但1990年-2008年，整整18年，藍光只是安心在四川當“一哥”。直到2008年11月，才有新盤在重慶開盤。
2010年藍光進入北京，兩年後才真正開始了全國化進程，先後進入青島、無錫、長沙、武漢、蘇州、無錫、西安等城市。
相比其他房企，在資本市場，藍光地產頗為遺憾，算是起了個大早，卻趕了個晚集。
比如，比藍光地產創立晚3年的龍湖地產，1993年成立，2009年在我國香港聯交所主板掛牌上市。
藍光地產，直到2014年6月，其借殼迪康藥業的重組方案才獲通過。2015年4月，四川藍光發展股份有限公司（以下簡稱“藍光發展”）才正式在上交所重組上市。
雖說在全國和資本市場的佈局，藍光“覺醒”得都比較晚，最近幾年擴張的步伐卻是越邁越大。
2019年9月，藍光發展正式入駐上海總部，號稱“上海+成都”雙總部。
2019年10月，藍光發展旗下的物業管理公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司正式在我國港交所主板掛牌上市。
理清楚了藍光地產的大致線索，要看懂它還是挺難，畢竟有524 家子公司！
恐怕藍光發展內部，從藍光控股集團董事局主席楊鏗到普通員工，也沒有一個人能真正完全說出這500多家公司的名字，更別提財務關係……
與2018年相比，2019年藍光地產增加了133 家子公司，其中：新設增加 115 家，非同一控制合併增加 33 家；本年減少 15 家，其中處置子公司 減少 3 家，註銷 12 家。
這些錯綜複雜的關係257頁的年報也並未說得一清二楚。今天，槓桿地產也只能是重點來撿幾個關鍵點來聊一聊。
02
藍光發展雖說子公司眾多，除了地產還涉足物管、醫藥製造，但從財報來看，主營業務依然是地產。
此前藍光地產固守四川房地產市場的情形，與“隔壁”的金科曾經堅持深耕重慶的情形頗為相似。
共同的尷尬之處是，形勢逼人，到2016年底，全國的房地產行業進入白熱化競爭的階段。彼時，已有數家千億級房企組成第一梯隊，“千億”已經成為考驗房企未來生存的生死線。
這場生死大考面前，不少中小房企被淘汰、併購，“小而美”、偏安一隅的幻想破滅。
衝擊千億銷售目標，各大房企都不惜拼盡全力，邁出了“魔鬼”的步伐。但2018年之後，直至今日，樓市調控卻一直堅持了下來，今天“房住不炒”依然被再次強調。擴張之路的艱難可想而知。
遺憾的是，被媒體稱為“自我燃燒式發展”的藍光地產，2018年房地產業務銷售額855億元，同比大增47%，依然與千億銷售目標實際交臂。
2019年報顯示，全年藍光發展實現營業收入 391.94 億元，同比增幅 27.17%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤34.59億元，同比增幅55.53%；實現淨利率10.61%。
其中，房地產業務實現銷售面積 1,095.30 萬平方米，同比增幅 36.63%；實現銷售金額 1,015.37 億元，同比增幅 18.70%，終於圓夢。
不過，圓夢的背後並不輕鬆。
據財報披露，2018年藍光發展負債合計1200多億元，截止2019年6月30日，其負債合計約為1427億元，到了2019年底再次飆升至1627.7億元。
藍光發展的資產負債率一直不算低，2016年到2018年分別為80.9%、80%、82.04%；2019年，其淨負債率為 79.20%，期末公司預收款項 681.59 億元，在手現金259.53億元。
其中，有幾個數據的變化挺值得關注的。
藍光發展一年內到期的非流動負債同比大增133.05%，至143.55億元，財報的解釋是長期負債中於一年內到期的金額增加。
與之形成鮮明對比的是籌資活動產生的現金流金額大降67.4%,由2018年同期的213.66億元，減少為69.66億元。
經營活動產生的現金流淨額倒是增加了7倍多，增至38.33億元。不過，與一年內到期的143.55億元非流動負債相比，還是頗有差距。
而2019年，財報中合併現金流量表顯示，僅償還債務支付的現金就高達385.45億元。
此外，短期借款總額有所改善，比年初減少了20多億元，但依然有62.46億元。好在其借錢的利率水平還不算太高，處於行業平均水平。
03
藍光由於有524 家子公司，光擔保費用也是一筆不小的數目。
2019年報顯示，截至本報告期末，藍光集團及其控股子公司向藍光發展提供擔保年末額度為 121,647.75萬元，報告期內發生擔保費1,685.55萬元。
儘管不容易，藍光地產依然在積極擴張。
2019年1-12 月，藍光發展自有項目新開工面積 866.93 萬平方米，竣工面積 515.82 萬平方米。
而年報披露的計劃：2020 年，公司計劃土地投資總額不超過400 億元；自有房地產項目計劃開工面積 1100 萬平方米，竣工面積 600 萬平方米。
2018年，藍光地產新增土地儲備總建築面積約1,496 萬平方米，同比增加155%；2019年，藍光地產新增土地儲備總建築面積 1,121 萬平方米。
從去年底到今年藍光地產拿地來看，依然很活躍。在鄭州、成都、常州、福州等地頻頻出手，其中不乏高溢價地塊。
比如，今年3月，據媒體報道，藍光地產從數十家房企中殺出重圍，奪得成都市天府新區直管區萬安街道一宗土地成交樓面地價達10657.8元/平米，溢價率高達49.5%，同時還需無償移交統籌住房。
伴隨著大步擴張的，通常還有一些樓盤的維權，如果大家感興趣可自行檢索下。
另外，值得注意的是今天（4月17日）藍光發展除年報外，還發布了兩份公告。
一份是《關於預計 2020 年度新增擔保額度的公告》，公司擬預計2020年度新增擔保額度不超過713.6億元。
另一份是《關於董事及高管辭職的公告》，張巧龍先生申請辭去公司副董事長、董事職務及王萬峰先生申請辭去公司副總裁職務的辭職報告。
1975年出生的張巧龍，在藍光地產幹了約14年，在佈局完“雙中心”交出2019年年報之際，45歲正值壯年卻要隱退（報告稱其擬在公司控股股東單位任職），不僅引發了各方猜想……
2020年的藍光地產，在完成全國佈局的“雙中心”，險過千億俱樂部及格線後，又將何去何從？
或許多年後，它會成為一個區域房企走向全國，在樓市週期轉折中突圍的典型研究樣本，但願以後會是大家都期待的happy ending。
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