作者| 貓哥
來源| 大貓財經
01
魔幻現實主義大片又開始上演了——這就是搶豪宅！
上海的碧雲國際社區放出了最後一塊可售盤，大家帶著口罩去排隊交錢，為了能夠順利交上600萬的認籌金，排隊的還打起來了，雖然有人說這是開發商的炒作，但實打實交錢的人那麼多，讓人不得不感嘆“貧限想”。
肢體衝突還是有點low，土豪們無聲的戰爭，才是真“體面”，比如在深圳，各種開盤的“公寓”裡，飄出來都是錢的味道。
月初，太子灣郵輪母港旁的招商蛇口太子灣·灣璽項目再開盤，一棟公寓，54套房源，低於3000萬的僅有2套，而絕大部分在4000萬-6000萬之間，總價值在23億左右。
無論是價格還是疫情，都沒有阻擋住它的火爆，售樓處因為人流過多被緊急限流，半天之內，所有的房源售罄。
這還不算快的，此前首期開盤時，70套房當天售罄，後來又加推14套建面在360㎡、總價4200萬起步的單位，售罄用時8秒，真是搶啊。
還有些項目，搞起了“喝茶費”，想買房也可以，先繳納“喝茶費”，大一點的剛需戶型，報價100萬起。
這杯茶可是夠貴的，但是買單的人可是不少，加在房價裡面來看，也才10%嘛。
瘋狂的深圳，各種開盤，各種高價，各種買。
02
為啥這麼瘋呢？人傻錢多？
人可不傻，但是錢確實多了，炒房嘛，拼的是金融實力。
最近1000億“麻辣粉”（MLF）的中標利率下調了20個基點到2.95%，此前的逆回購利率已經下調了20個基點了，4月20日公佈的與房貸掛鉤的LPR利率也下調了，5年期下調10個基點到4.65%。
在加上此前的降準，政策組合拳非常利好資金面。
央行“放水”的同時，各地方為疫情下的小微企業減負，也出臺了各種政策，比如深圳，為中小微企業提供不超過6個月、比例50%、最高總額100萬的貸款貼息。
很快，這筆錢就被盯上了，市場上很快就出現了各種“完美”的買房方案。
這一手咋玩呢？即便是零起步，也只需要三步：
● 1、有符合銀行要求的公司；
● 2、有房產，沒有的話就買套房；
● 3、把房產抵押出去，拿到有各種補貼的經營貸，算下來利息極低。
首先，最好手裡有一家符合銀行要求的公司，比如註冊經營滿兩年、持股20%以上，當然如果沒有的話，影響也不大，因為這個公司的殼，可以買，價格便宜的也就幾千塊。符合監管要求的資料，比如用來證明資金用途的購銷合同，也可以買得到。
多花點錢，甚至有專門公司可以幫忙搞定，一條龍服務，保證做到不違規。
手裡有房，可以將房子抵押申請經營貸，能貸到多少錢得看銀行的評估，一般能貸到房子評估價的6-7成，當然根據深圳的房價，這筆錢也不少了，而且經營貸的利率4%-5%之間，貸款年限也多有寬鬆，還可以打破房貸首付比例的限制。
最關鍵的是，在疫情期間，關於企業貸款的政策非常寬鬆，可以享受的貸款貼息，除了市級貼息，還有區級貼息。
看出門道來了吧？舉個例子來說吧：
假如貓哥用一套房貸出1000萬，年息為基準利率4.75%，年利息47.5萬，這筆利息可以享受最高6個月的深圳市區兩級補貼各約50%的補貼，合計貼息23.75萬，而如果貓哥在南山區，貼息額度可以達到70%，那麼一年省下28.5萬，僅需要支付利息19萬，年化利率只要1.9%。
只要拿到本本，那麼抵押貸基本也可以拿下，是還墊資款還是再來一套，就看你有多大的野心，加多大槓桿了。
即便最終享受不了貼息，經營貸和房貸之間的息差也是不小的，挑個低息的銀行，還是能再省一筆，買的房子還可以再多幾平方米。
說白了，這就是把房子當金融產品，瘋狂加槓桿的玩法，只是把政府救助企業的政策玩成這樣，實在是過分了。
03
房地產金融化並不是什麼老話題，在疫情的當下，企業經營困難、缺少資金的很多，但是敢這麼炒房的卻也不少。
3月末，深圳貸款餘額5.9萬億元，同比增長16.1%，一季度人民幣貸款增加3157.91億元，同比多增718.02億元；全國來看，3月新增貸款高達2.85萬億元，是歷史上3月的最高量。
政府不斷的補充流動性，怕的是疫情產生的各種危機，不過很多投機客很擅長髮現這種機會，幾個操作下來套利不菲。
但這對於普通人來講，就有點慘。
最近，餘額寶已經“破2”了，一個穩健的理財渠道逐漸沒什麼吸引力了，很多人收入縮水或者乾脆沒了，這時候怎麼能讓手頭的錢多一點真是個難題了。
但你看看上面炒房客的操作，是不是感覺到貧富分化進一步拉大了？
當然，也有一部分人出手買房，是因為有抗通脹的需求，市場上的錢眼見越來越多，富豪們的通脹壓力其實也挺大的，因為他們三分之二的錢都在銀行，利率在不斷降低，這時候，買房就成了一個自然的選擇。
如果還能享受點低吸的補貼，何樂不為？
中國有千萬資產的高淨值家庭，在“北上港深廣”五城市就有90萬戶，億元資產的超高淨值家庭5.7萬戶。對於這種土豪的人群來講，別說600萬的認籌費了，1000萬也擋不住他們去排隊的熱情，這些錢對他們來說，大約也就是一堆數字。
也許受到了這些搶購潮的影響，今年很多房地產公司都把銷售目標都提高了，金科股份的目標漲幅達到了47%，合生創展、金茂、保利、綠城、龍光等房企的銷售目標的提高幅度都在20%以上，高於目前的行業均值14.47%。
04
豪宅的買賣有一些風向標的意義，富豪們總是最敏感的一群人，不止深圳，上海、北京的豪宅最近成交量也增加很多。
富豪愛買，歸因倆字——值錢，從保值增值的角度來講，豪宅是一款非常好的“理財產品”。
進能保值，退能套利。
搶房的一點也不傻，豪宅的行情更獨立，一如既往的優質地段的網紅豪宅盤，房價一直不缺少支撐。
2009年，北京朝陽區廣渠路，先後兩塊地王，廣渠門外10號地，被富力地產開發成了富力十號，廣渠路15號地，讓廣渠金茂府名動京城，兩個項目開盤相差一年，4.5萬的開盤價，在當時都是天價，現在賣上15萬都是灑灑水。
而14.5萬開盤的萬柳書院，如今也可以賣到26萬了，上海的老牌豪宅，12萬開盤的湯臣一品，最高售價也能達到34萬/㎡，也沒讓業主們失望。
現在搞新房限價，很多新房與周邊二手房的價差更為顯著，套利空間更大。
深圳的灣璽的開盤均價11萬元左右，而周邊“璽字輩”的海上世界雙璽二手掛牌價到了17萬、雙璽時光道16萬，也就是說，這個項目要是搶上了，產生的利差至少能以深圳均價再買一套房。
你品，你細品吧。
財富的馬太效應就是這麼來的，當你還在為一套房拼的時候，人家已經用另一套房，賺到了你的這一套。都是吃房價上漲的紅利，有錢人的金融遊戲，不是所有人都玩得來。
真有錢的不用眼紅，但是用政府給企業的補貼政策瘋狂炒房，這個真得管管了。
昨天，央行看不下去了，發佈了緊急自查通知，來得及時，接下來就等結果吧。
