我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，你好。看了精华帖说买房的价值在于贷款，那就想请教：既然都是贷款，为什么二套就推荐全款然后抵押贷？抵押贷不是跟房贷差不多吗？难道利率会比房贷还低？如果房贷和抵押贷差不多，那全款买房然后抵押贷就只是节省了评估费等手续费？新粉盼复
回答：不是，抵押能破二贷限制，做到3-4成首付，有杠杆优势 市场所有的笋盘3天必出，既然业主愿意低于市场价出售 1. 多为药单（多次抵押、有产权纷争）, 需要你有能力层层解套，别人解不了的你能解。 2. 有资金需求着急出手，这类业主不会等你几个月的按揭下款，愿意降价20%要你全款合理吧，此全款优势的体现 另外全款无需贷款可以要求最低指导价过户，对高总价而言税费省下不少
提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～
回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘升值潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力
提问：美丽的房姐您好！ 我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交直达，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。 感谢房姐指点迷津
回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便 如果北苑有360万两居可以选择 天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归
提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定
回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的最佳时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。
提问：您好，我在北京读硕士，无学区需求，想在朝阳区五环内买一套小户型住宅，1室2室都可以，总价在500w-600w左右，首套首贷，自住用，希望在地铁沿线，方便去四号线上的学校还有和朋友在三里屯附近聚会。 房姐有没有什么推荐？目前看了到幾個比較喜歡的一居盤 公園1872（十里堡） 首城國際 （雙井） 樂成豪麗（九龍山）富力城⋯⋯這些盤大概單價多少能入手？ 但把您的所有文章都拜讀完了之後，發現您並不建議在北京買一居 或是買兩居比如時代國際（雙井天鵝灣（朝青）同等級幾個低單價个楼盘，不知道您怎么看？投資回報比會是最首要的考慮因素。請房姐指點，300萬自備款該如何運用，能自主並同時滿足一些投資需求。
回答：1872户型不太好，不太适合居住，市场比较窄， 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不合适 富力、乐成都属于品质盘，8万左右可以考虑 想有投资属性就降一下品质，看看常营 5万次新， 朝青5-7万次新； 双井7万次新
提问：房姐：说下我的情况，有北京户口在西城区原单位集体户挂着（我已辞职），目前和妻子在山东定居发展（妻子户口是山东的），想买个总价400左右的两居或三居（可贷款的，是首套房首待），为了安置户口和投资，主要出租为主，不自住，麻烦推荐一下位置和小区？另外评价一下丽泽景园和南庭新苑两个小区，谢谢！
回答：丽泽景园位于丽泽板块价格已经偏贵，不推荐 南庭新苑属于回迁房全小区几乎全是两种户型，且都没阳台！配套也不成熟，长期看会跑输大盘 400万总价建议看 百子湾、常营次新两居
提问：房姐元宵节快乐！请问～男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小，目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情，想把我sfsd资格在婚前用上，投资为主，未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力，预算有限200-250w，朝阳丰台大兴，最好离地铁近，能改两居的一居户型。 请教房姐，这个思路合适吗？如果是2000年后次新，哪里投资好些，看常营 西红门 丰台科技园怎么样？如果是满五唯一老公房就比较受限，多是近主城的小开间，有没有推荐的区域？我的情况下，一类经适房和限价房适合吗？期待姐的答复
回答：婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环，国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看，主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。
提问：请问一下，我是加拿大绿卡，在国内没有房，应该可以买一套北京房，。因为没有收入证明可能要全款，我可以买没有下来房本的一类或者二类经济适用房吗？这样的比较便宜一些。
回答：不建议你冒这个风险，没下本的经适房，后期风险大不值得 你全款多少？ 也可以短期过桥加资金全款后再抵押掉 精华帖可以下圈子app，里面有精华选项卡，不过最近他们再升级要10号左右才能下载
提问：房姐您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉大兴黄村的首套，目前现金260，作为二套首付，打算购总价400内想买70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？
回答：建议牺牲户型，只要不是太过畸形长期看影响不大，而且仔细淘也可能捡到性价比不错的标的 谁的中介费少用谁，服务质量差不多
提问：请问富力又一城的房子，现在适合出手吗？会不会这个时点卖亏了?
回答：豆各庄有几点风险 1.距离太远 2.地铁通达玩 3.当前价格溢价 4.缺乏足够多刚需密度住宅，未来人口流入难以满足 基于以上，富力又一城未来5年大概率属于跑输大盘类型。 等下一波涨幅来了再出手。
提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。
回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台最大，东一区最便宜也最旧。
提问：您好房姐 一直关注您，没以前文章都仔细看过，现在想要买房，问题有点多 想要咨询您 1.2020年8月份老公才有五年社保资质 担心明年房价变动 有没有办法提前在北京买二手房？2.目前手里现金90万左右，石家庄有一套房子150万 有30万贷款 卖房子加现金总共210左右 计划月供在1.5以内 我们找多少价位的房子合适？您建议石家庄房子是还清贷款抵押 还是直接卖掉置换北京？3.我工作是国企 在金台路 老公外企 看您推东三到东五环老公房 想问房姐附近有没有价位比较契合的小区推荐 ？考虑工作生活方便 4.新房 亦庄金隅学府4.4万一平 您觉得怎么样？5.二套全款抵押 需要具有什么资质吗？怎么操作？
回答：可以考虑拖延流，提前看房锁定房源，然后按揭的时间点定到符合社保资质之后，这个就看你们的拖延功力了 500万以内 石家庄不值得长持，建议卖掉 金隅学府4.4可以考虑 抵押主要看你流水是否充足
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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