最近勤勤阅读了一份研报，主题围绕着房地产投资展开。
近10年来，让普通老百姓直观感受到的结果是，房产对股票的碾压般胜利。
可招商证券的一份研报让数据说话，如果投资相同的钱于全部A股，全部股票基金，沪深300指数、中小板指数以及一线城市房价，2005 年初净值为1，则2005年以来的净值走势图如下所示：
勤勤对上图做一个简单的解释：
截止3月底，自2005年以来A股整体，中小板指和一线城市的回报率非常接近，均为5倍涨幅。沪深300要稍微差一点，而股票基金有明显的超额收益。在大部分时间，股票和股票基金的回报超过了一线城市房子。
统计结果显然不符合咱们的感官。对于大多数炒股者，在股票或基金上都有惨重的亏损经历，赚钱者寥寥无几。于是，大家的选择也非常直接，居民的高风险资产投资于房地产和股票的比例是57:3，房地产的资产19倍于股票。
据这份研报披露，这其中有很多股票是被上市公司原始股东或管理层持有，真正居民在股票上的真实配置可能会更低。
房产在过去20年碾压了股票，成为居民当仁不让的首选。
这让勤勤一直在思索一个问题，既然股票和房产收益率相差不大，或略有胜出，那为啥90%以上的投资者都没法在股票里面获得好的收益呢？
这让勤勤不得不去探究两种投资方式的差异。还好，终于总结出了几个关键点，不敢独享，今天就和大家一起分享探讨。
一、报价机制差异
股票是实时报价的，在开市时间内，只要投资者愿意，都可以实时轻松地获得任一股票的报价；而房产无法轻松的获得实时报价。
由于股票有了这个实时的报价，加上人性的贪婪，股票投资者企图抓住价格的任何波动，进行投机操作，频繁的买卖。
刺激的交易促进了肾上腺的分泌，虽然身体上获得了快感，殊不知头上刚长出韭菜就被收割，一茬又一茬。
相反，房产没有实时报价，或者获得实时报价相当困难，导致房产投资者买入之后就只能简单持有。
更不会有房市K线图做技术分析。
也许今天房价涨了，可他不知道，也许今天房价跌了，可他还是不知道。天天该干嘛就干嘛。
三五年下来，晚上散步的时候看见楼下中介的广告，发现自己的房子已经涨了好几倍。
设想如果房产有实时报价的话，而且交易像股票一样方便，房产投资者还能长期持有获得满意的收益么？
今天买了房子，几天之后房价上涨了10%，一个涨停，也许会萌生落袋为安的念头。
当然，报价机制的差异导致两者投资模式的区别只是一个方面，还有资产流动性方面的显著差异。
二、流动性差异
流动性简单的解释是资产变成足额现金的难易程度。股票变现能力强，点点鼠标，动动手机，几秒钟的功夫就能够成交，股票的流动性很好。
房产的变现能力很弱。正好你手中有一套房产想出手，没有半个月一个月是很难完成的。这期间牵涉到价格协商、签订合同、办理按揭、缴纳税费、产权转移等。如果遇到一些产权上的瑕疵，时间就更久了。
除了房市遇到火爆的行情，想要迅速脱手手中的房产，只能打折出售。
正是因为两种资产在流动性上的显著差异，导致了人们更愿意用股票来做短期投机，因为交易实在是太方便、太刺激了，追涨杀跌成了炒股的标准动作。
房产极差的流动性被迫让投资者长期持有，无法进行波段操作，更不能追涨杀跌了。
以上两点差异揭示出投资需要长期持有，高频交易对于90%以上的投资者都是无效甚至有害的。
具体到股票，西格尔教授在《股市长线法宝》中通过数据证明，随着股票持有时间的增加，其波动性造成的价格风险是下降的：
在1~2年期的持有期间，股票的风险明显大于债券或短期国债的风险。5年持有期股票的风险急剧下降。10年持有期，股票收益的最差表现实际上好于所有的债券与短期国债的表现。对于20年持有期而言，股票的收益率全部跑赢了通货膨胀。(详细内容请参考勤勤后附的该书笔记)
但有人还是会质疑，如果都是长期持有，为啥投资房产能显著改善一个家庭的财务状况，可股票却鲜有改变的。
炒股上了岁月的朋友应该都能如数家珍的回忆出自己曾经持有的10倍股，终究还是没能改变人生。
这让勤勤想到了第三个差异。
三、投入本金差异
两种投资方式投入的本金差异导致投资者的绝对收益有着巨大的差异。
假如你现在用1000元买入某只大牛股，长期持有10年10倍，也最多不过1万元，顶多够一次东南亚家庭游。
而假如买入一套200万的一、二线房产，长期持有10年只涨了一倍，多出来的这200万仅做低风险理财，也足以让一个普通家庭生活质量更上一个台阶。
大量散户在股票上下注的资金非常少，即使骑上牛股，也就那么回事儿。
为啥科创板的开户门槛要定在50万，因为国家出于呵护韭菜的好意，50万能够挡住绝大多数股票投资者。可见以散户为主要群体的中国股市，人均投入是低于50万元的。
但一来到房市，如今随便在一二线城市买一套住房就是百来万，投入的本金是炒股的数倍。
股票的本金还有一个有趣的投入方式（勤勤之前也经历过）：往往是一支股票在2元的时候，买100元作为观察，当涨到3元的时候，发现这支股票有前途，追加1000元，最后当股票涨到4元翻倍的时候，狠狠继续下注10000元，殊不知这只股票在最后冲到5元就开始狂跌。
低点本应买得多，高点本应卖得多，可我们都反了，掉入坑里，人性使然。
可买房，你无法先试探性的买入，行情走好后再追加投资。
房产投资让普通投资者被动地一次性投入巨大的本金。
请注意“被动地”与“一次性”。
聪明的您也许又要发难了，房产投资我们其实没有投入多少，顶多是首付，剩下的钱都是找银行借的。
对，这引出了第四个差异。
四、杠杆差异
杠杆通俗的解释就是借鸡下蛋。
我自己有母鸡，再找别人借点鸡，归还约定好的少量鸡蛋之后，我会比我自己养鸡拥有更多的鸡蛋。
普通居民买房，大多数都是带有杠杆的，少量的自有本金够撬动大额资产。只要资产增值，就能获得几倍于自有本金的收益。
虽然成为了房奴，但低廉的按揭贷款利息让房奴也倍感骄傲，也许房贷是一个人一生能够享受到唯一的低成本融资了。
来到股市就不一样了。股市风险教育的第一课是不要借钱炒股，就是不要利用杠杆，要用闲钱炒股。
由于没有使用杠杆，投入的本金很少，导致我们很难通过股市获得改变自身命运的收益（顶多晚上吃面多加块儿大排肉）。
到底利用杠杆投资股市好不好不在本文范围内，但勤勤想说的是，杠杆本身没有对错之分，关键在于投资者驾驭杠杆的能力。以后有空再撰文聊。
五、不是差异的差异
过去的10年，房市确实迎来了大牛市，只要随便买一套房，都能躺赚。但这10年来，股市呈现出结构性行情，前5年中小票普遍走牛，15年后蓝筹白马股接棒走牛。
但这一差异不能否认股市这10年给投资者带来的回报。请再次回到文章开头部分的回报图：自2005年以来A股整体，中小板指和一线城市的回报率非常接近，均为5倍涨幅。
一个靠谱的操作是：投资者只要总体市场低估时买入宽基指数，长期重仓持有，也会获得和房产一样的收益。可惜大多数小散，哪怕持有1天都觉得时间太长了。
关于指数投资，请阅读勤勤后附的往期文章。
六、结 语
以上是勤勤对两种投资的差异分析，借此机会为股权投资正名。
咱们在股市里面亏钱真不是股票的错，正如美国的衰退不是中国的错一样。
如果你把股票当作赌博的筹码，天天猜涨跌，你将获得投机的收益（亏损），那是炒股；如果你把股票当作股权资产，和所代表的优质上市公司共同成长，你将获得投资的收益（亏损），那是投资。
任何资产都能让我们获得财富的增长。资产并无对错优劣之分，投资结果取决于投资者。
作为投资者的我们更要去深入反思自身的投资行为模式，房产投资和股票投资正好给我们很好的启发。
这也是勤勤写此文的目的，希望大家能在出卖自身人力资本之外，找到第二条财富增长路径，一条安全且有效的路径。与您共勉。
全文毕，感谢阅读。
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