麟麟星
大家好，我是勇談。買房投資還是很多人在想的事情，或許在很多人眼中似乎房價不漲那麼貸款買的房基本就是“賠錢買賣”，甚至有人笑稱“資產與負債就在一念之間”。那麼事實是不是真的這樣呢？從我的觀察來看有這樣觀念的人起碼是不適合買房的或者說壓根沒有實際需求。藉此機會簡單談談我的觀察。
貸款買房是趨勢，為何一直推崇“貸款買房”主要是解決大家的住房問題，認為貸款買房房價不漲就是負債的人，還是從投資角度理解問題了
全款買房不是不行，但自古以來能夠全款買得起房的都是少數
很多朋友都提到過一個問題“假如不允許貸款買房，那麼自然買房的人就少了”。不過看過我專欄的朋友應該知道，從建國初期到21世紀初，我國居民人均住房面積不足是問題。單單依靠老百姓一年的收入是很難短時間內解決住房問題的，商品房預售制度其實也是這個時候提出來的。從根本上來說商品預售制度，貸款買房制度主要還是“解決大多數人買不起房，但是還想有住房的問題”。
因為20多年房價的持續高漲，導致的越來越多的人把房產作為“投資品”來看待
雖然說房產成為投資品的很大一部分原因是因為國內可投資的標的太少，但是一旦房產成為投資品的結果就是包括上市公司、企業、銀行和民間資本開始瘋狂湧入房地產行業。可以說過去20多年尤其是2013年後的房價大漲跟大量的資金湧入房地產關係巨大。直到今天為止房地產企業的總資產已經逼近我國工業企業總資產如上圖所示，到2018年我國房地產企業總資產已經突破85萬億，而查詢我國工業企業總資產後發現我國工業企業總資產不過113萬億！如果還是按照房地產企業的發展速度來看，未來我國工業大國十足變成“房地產大國”。
房產帶來的資產增值一般來說有兩部分“房價上漲”和“租金收益”，房價不漲未必代表資產不增值
大家一致認為的房產收益都默認了“房價上漲”帶來的額外增值，溫鐵軍先生稱之為“投機收益”，房價上漲帶來的收益更多的是固定資產增值
圖上所示是過去10年我國商品房平均銷售價格走勢圖，可以看到在多數年份房價始終保持上漲的趨勢；如果算上2019年的數據我國商品房銷售價格也保持了6.5%的增速。其實在過去20多年，起碼在10多年時間內，很多購房者都享受了一種“既得利益”。不過大家需要知道的是“既得利益”並不是始終都存在的，也就是說期待房價一直上漲而持續獲利無疑是很難的。
房產收益中可以持續獲得的收益其實還是“租金收益”，這個其實也是資產收益的一部分，不過收益率高低需要“因城而異”
對於很多一二線城市來說，因為每年都有大量人口流入的因素，因此租房收益成為很多房產的額外收益。這部分從某種意義上來說也應該作為房產增值的一部分，也可以理解為資產增值的一部分。就以很多拆遷安置房為例，一套二居室一年有2-3萬額外租金收益，如果折算成房屋增值的話，起碼也有1-2%的收益率，當然租金收益率偏低的情況在很多城市都普遍存在。圖上所示是部分主要城市的租金收益率走勢圖，可以看到多數城市都在1-3%的水平。
房產既是負債也是資產，只不過從某種意義上來說房產這種負債屬於“良性負債”
房產已經成為中國家庭70-80%財富的體現，無疑已經是居民資產
就以如今很多人經常用的詞彙“身價”來說，很多人的身價多少其實都是大部分都是來源於房產。一個在一線城市核心區擁有一套90平米房產的人，經常被大家稱之為“身價過千萬”，同樣也因為貸款買房的存在很多人一旦在城市購房之後（哪怕是揹負上了貸款）都被稱之為“身價百萬”。我身邊就有這樣的朋友，辦理信用卡的時候因為能夠提供房產證明，出來信用卡的額度明顯要比一般申請人高得多。所以，從目前來看整個社會都把房產作為了一種資產。
房產這種負債起碼能夠保值，哪怕未來二手房價格走勢偏弱，也不至於成為真正的“負債”，負債的本質是幫助大家實現財富增值
一直以來我都在鼓勵大家要“正確理解負債”，負債原本存在的意義是幫助大家實現財富、資產增值，這點大家需要知道。因為房地產本身的特殊屬性導致了，哪怕未來房產對於資本的吸引力偏弱也很難成為很多人所說的“大跌”。畢竟2018年房企的總資產已經高達85萬億，國家目前還沒有足夠的經濟實力來“抗過去”。
綜上，貸款買房絕對不意味著房價不漲就是資產變負債了，畢竟房產已經成為中國家庭資產的絕大部分。房產帶來的資產增值也絕對不僅僅是房價上漲這點，包括租金收益等也是可以理解為財富增值的一部分。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
舉例來說，一套房子價值300萬，你首付30%，共100萬，另外200萬是銀行貸款。
另外，如果房價下跌超過30%，即銀行借給你200萬，結果資產價格下跌到只剩150萬，資不抵債，銀行首選會要求你先還一部分貸款，或者增加抵押品，否則會收回房子的佔有和使用權。
這個時候，房子就是你的負債。
所以這就是我們國家要求首付必須達到30%，且二套房的首付甚至達到40%、60%原因了。
如果房價下跌沒有超過30%，拋掉銀行貸款那部分，房子就是你的淨資產了。
當然，現實中還要刀考慮到通貨膨脹、貸款利息、賣房的稅費等各種其他費用，涉及的會更復雜一些。
比如通貨膨脹會讓你的房產增值，貸款利息和賣房的稅費會減少你的資產淨值。
綜合各種以後，才能確定你的房產是不是負債。
胡小可說房產
有多資金做多少事，穩妥點比較好，算算你後備的資金來源，
