前天，2020年4月9號，面對近期氣勢如虹的樓市行情，深圳市南山區住建局發文，“凡房地產中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價的，主管部門將聯合相關執法部門依法嚴格查處，各中介機構及從業人員切勿以身試法”！
“你們再炒房，我就把你們抓起來！”
住建局蜀黎為什麼如此生氣？先來看一下近期熱點片區“瘋狂”到什麼程度：
寶安中心區，近半年，均價從7.5萬漲到10.5萬，大約40%；
前海，近半年，均價從7萬，漲到9.5萬，大約36%；
有人說寶中和前海是宇宙中心1-2環，大漲有一定的侷限性，
那麼，離關內30公里開外的光明區以光明大第、傳麒山為主的次新盤，近5個月，均價從4.6萬漲到6.3萬，漲幅37%，又應該給怎樣的解釋？
事實上，即便將深圳絕大多數非熱點片區統計進來，近半年也有10%-20%的漲幅。印證了公園森林去年在“11.11”日發文的判斷（點擊可打開文章）：
今天，一紙公文，敲定了深圳樓市的方向！
過去如果我問你，哪些樓盤的單價可能在10萬+，你可能脫口而出：深圳灣、香蜜湖、以及南山福田羅湖小戶型頂級學位房。
那麼現在呢，如果你不經常關注樓市，大概你不知道，現如今，單價超過10萬的，早已不止有深圳灣、香蜜湖，還有寶安中心，還有全面崛起的袖珍戶型——甚至連學位房都算不上！
比如說，友鄰公寓，學府中學排30名開外，袖珍戶型面積30平，叫價370萬，單價12萬+；
如果說友鄰公寓的小學學區是學府小學，又靠近深圳大學，那麼，“好來居”這種比較一般的向南小學學位，獨棟、無小區、停車困難，三無樓盤，10萬+又是怎麼回事？
數據說話，根據統計，深圳房價超過10萬均價的小區，已經多達249個（公園森林翻了翻五年前的記錄，這個數據僅有21，五年之內翻了十多倍），南山區就佔了其中一半兒，而如果說把個別房源超過10萬的小區也統計進來，那麼，10萬+整體和10萬+沾邊的小區，多達330個！
換句話說，你曾經印象中只有少數頂豪的樓盤能站上10萬+，現在已經遍地開花，無處不在。甚至藏在一些不起眼的邊邊角角的地段。
究竟是什麼因素，造成了10萬+的樓盤越來越多？這裡要分微觀面和宏觀面來講。
先說微觀面
1
關內精緻社區的極度稀缺
並不是南山福田的房價漲不過寶安、龍華、光明，而是關內精緻社區的極度稀缺，大多數大社區在2010年之前建成。問題並不在於口袋裡沒有錢，而是有了錢卻買不到好貨。試想，如果在福田中心能劃出一片空地再造一個新盤群集的高端大社區，哪還能輪得到光明新區耀武揚威吶。
由於福田南山已經高度飽和，精緻大社區已過10W+，老破舊看不上，怎麼辦？這就迫使需求向外溢，畢竟，新規劃充滿想象力！以前海、深圳灣總部基地為軸心，向寶中碧海、紅山上塘、再往光明新區推進！最終致使越來越多的精緻大社區向10萬+邁進！
2
高拓戶型的精準打擊
所謂高拓戶型，就是利用商品住宅的建築設計規範，儘量多設計既可利用，但又不計入面積的居住空間，以提高房源的使用率，對於大多數家庭來說，寧願犧牲舒適度來換取居住空間，是比較主流的思維。
南山福田的樓盤主要以00年左右代建成為主，高拓戶型比較少見。高拓戶型的樓盤主要發生在10年代左右建成。寶安中心、紅山上塘等等片區就存在著大量的高拓戶型。例如，西岸觀邸，小區規模小，在戶型贈送上有大露臺，彌補了這一點，51平的戶型，通過套內整改，就可以做3居室，每個房間還都均衡。
實踐證明，高拓戶型也確確實實給業主帶來了超額的回報紅利。即使單價溢價20%，你也找不到總價同價位可替代產品。
3
袖珍戶型學位房的高歌猛進
第一梯隊的頂級名校已經讓剛需望而卻步，因此需求被迫傳導到了第二梯隊。如果說在過去，排名前20的學校的學位房是唐僧肉，現在排名50左右的學校也變得很搶手。學位房是所有家長繞過不去的一道坎。隨便翻一下50名以內的學校，樓齡社區稍微好一些的，袖珍戶型的單價都超過或者正在逼近10萬了。
（P.S 關於袖珍戶型的解釋：面積30平左右的單間或1房1廳）
如果說微觀面提到的上述3個問題，其它城市也都有，不應該是深圳走出獨立行情的原因。那麼接下來再來看宏觀面：
1
商品房數量的稀缺
存量商品房套數，深圳約200萬套，在人口千萬級別的大城市裡位列倒數第一，並且遠遠落後於其它城市。
2
極低的住房自有率
住房自有率，深圳34%，遠遠落後於北京的70%、上海的70%、廣州的80%。換句話說，深圳還有超過1000萬人在漂著。
3
人口增量和增率的領先
由於北京和上海對外來人口進行了嚴格的限制，近年來深圳和廣州的人口增量和增率位居全國前列，深圳無論是增量還是增率均為重點城市裡的Top 1。
4
民間資本實力的雄厚
上市公司市值，深圳12萬億，落後於北京，排名全國第二。但考慮到北京的市值主要以央企構成為主，央企一般不會大量套現，資本活躍度低。扣除央企後，深圳的市值10.5億，力壓北京7.5億，排名全國第一。
5
土地資源的枯竭
轄區面積，人盡皆知，重點城市裡深圳倒數第一，土地資源枯竭，近年來深圳擴容和直轄的呼聲很高。
6
資本密度高地
地均市值指數，即單位面積上的市值產出，深圳遙遙領先，約為其它城市的5-100倍。該指數的排名，基本和城市房價的排名趨勢一致。
（思考題，廈門房價為什麼這麼高？）
大體上可以判斷，深圳房價的天花板比其它城市要高出一大截。這就是為什麼其它城市樓市涼涼的時候，深圳還能屢次走出獨立行情的原因。儘管深圳房價單價高，但由於流通量不足，只需要少量的資金就可以撬動。這就是為什麼深圳能漲起來，別的城市不是不想漲，而是漲不動。
其實在深圳內部也有分歧，龍崗中心、大運撬動起來就慢，資金體量大約是寶安中心的十倍，再加上除了剛需以外，願意投資龍崗的人首先要考慮房票值不值得，就這一個因素就讓很多人望而卻步。
至於深圳房價的天花板比其它城市高多少，這個話題要展開說，那就要運用到資本撬動的公式來計算了。
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