導 言
隨著全國城鎮化率的不斷提升，城市聚集的人口數不斷增加，重慶作為中國常住人口最多的城市，2018年末常住人口達3101.79萬人，其中外來人口達到187.58萬人，佔比6%。隨著重慶經濟的蓬勃發展，外來人口數自2015年以來持續增長，年平均增長率達到5.71%。另一方面，重慶市2015-2019年間高校畢業生數持續增長，年均達到21.5萬人。
安居才能樂業，上述人群對於房屋租賃的需求較大，隨著人數的不斷提升，即便我市公租房、廉租房及住房補助政策能夠消化掉部分需求，但在國家政策推動租賃行業發展、在多重因素的共同促進下，預計重慶房屋租賃市場體量未來將持續增長。本期民生大數據報告，讓芝諾數據帶你從租房房源供給角度，深入瞭解重慶市房屋租賃的方方面面。
一、房源特徵分析
根據公開數據源採集得到的重慶市出租房源信息中，商用住宅與民用住宅比例為1:17，商用住宅較少。與民用住宅相比，商用住宅不僅可以用來居住，還可以用作辦公，比較適合家居辦公的SOHO一族。如今對於工作形式的定義，已經不再僅僅是就職於單位、公司，越來越多的人更傾向於自由職業，SOHO辦公逐漸受到年輕人的青睞。近年來，重慶樓市有越來越多的商住兩用公寓湧現，租一間公寓SOHO辦公成為當下年輕人樂於嘗試的一種新工作方式。
（一）房源信息特徵
1、3室以下戶型房源數量佔比達到60%
民用住宅房源中，多集中於3室以下的戶型，其中最多的是2室1廳和3室2廳，分別佔比21.05%、21.04%。而順應年輕人獨居需求的1室1廳和1室0廳戶型，合計供應量僅佔18.02%，此類戶型相對其他戶型比較搶手，若著眼於供應量較多戶型，或可更快地找到合適的房源。
區別於民用住宅，商用住宅的功能更加多元化，既有客、餐、廚、臥、衛等基本的生活起居功能，也能用於商務辦公，戶型佈局更具靈動性。房源中商用住宅多為公寓，但多數公寓都擁有公共洗衣房、會客廳、書吧等配套設施，因此房屋面積較小，戶型多集中在1室0廳和1室1廳，共佔總數的76.32%。公寓配套設施較為齊全，且大多入戶帶裝修，所以更加吸引生活方式比較時尚的年輕群體。
2、近70%房源未配備傢俱、電器
從傢俱、電器配備數量來看，兩極分化嚴重。69.1%的房源沒有配備傢俱電器。而在配備有傢俱電器的房源中，大多配備8種傢俱電器及以上，佔比84.2%。在配備的傢俱電器中，床、衣櫃、空調等剛需用品最為常見，佔比均在95%以上；而配備電視、寬帶等娛樂設備的房源則相對較少。
值得一提的是，在重慶這個火爐城市，人們普遍認為空調是必不可缺的電器，傢俱配備佔比位居第一，甚至超過了床和衣櫃。
3、高中低樓層分佈均勻
從房源的樓層分佈來看，高中低樓層分佈較均勻。無論哪種樓層，都不會因為房源供給不足而選擇過少，租客可以按照自己的喜好來選擇樓層。作為山城，讓每天上班爬坡的大家感到安慰的一點是，93.82%的房源有安裝電梯，在一天工作疲勞之餘，不用再費力爬樓梯回家。
（二）區域分佈特徵
1、房源數量“一路向北”
從區域分佈來看，排名前三的依次是渝北區、江北區、南岸區，分別佔比26.47%、20.24%、15.20%，受區位優勢影響，房源主要集中於經濟更發達的重慶主城區北部，區域的醫療、教育、商業等配套更加完善，創造了更多就業崗位的同時，也帶動了房屋租賃市場的發展。
房源數最多的渝北區，交通優勢突出、產業佈局合理，以戰略性新興產業為依託，是全市最大的汽車製造業基地、重要的智能終端生產基地、進出口基地和創新金融集聚地。
有美食名區、會展新區、文化強區之稱，多項經濟指標保持全市第一，是有名的商貿大區。不僅如此，渝北空氣質量優良天數常年保持在90%以上，是重慶的宜居名區。
房源數排名第二的江北區是重慶市核心與高端時尚消費區，擁有重慶新興金融中心、重慶新興貿易中心等商業體。其中觀音橋商圈，作為成熟的商貿繁華區域，是江北區政治、經濟、文化中心和交通樞紐，吃喝玩樂購在觀音橋都可以得到滿足。
南岸區房源數位居第三，該區擁有重慶市主城區三大核心商圈之一的南坪商圈，是集會展旅遊、商務總部、時尚購物、娛樂休閒等多種功能於一體的城市綜合服務區。除此之外，南岸區機場快速路、主城主次幹道便捷通達，區內還有5所高校，作為租房主力軍——高校學生的集聚地，這也是房源數較多的原因之一。
排名前十的地段大多都在渝北區、江北區、南岸區，其中觀音橋和南坪房源數遙遙領先，如前文所述，商圈的繁榮直接刺激周邊的經濟及消費，聚集了大量的人群，周邊配套設施完善，因此房源數量也多。
2、受房源青睞的“3號線”
據調查結果顯示，近一半租客所租住的房屋距離輕軌1公里以內，且近九成的租客願意為縮短通勤時間支付額外的租金。這說明租客較看重租房的交通便利性，交通因素已成為租房不得不考慮的因素之一。
近輕軌的房源主要聚集在3號線附近，佔比達34.3%。一方面由於3號線是世界最長的單軌交通線路，輕軌站數量最多；另一方面縱向軌道3號線貫穿南北，將巴南、南岸、渝中、江北、渝北主城五區聯通，不僅經過觀音橋、南坪、龍頭寺等熱門地段，沿線還有39個商業項目，人群大量聚集，想要在3號線附近租房的小夥伴們要考慮清楚，每天3號線人流量可堪比春運！
（三）租賃方式特徵
1、85%房東傾向整租
租賃方式中，整租方式的房源佔比達84.11%，而合租方式房源佔比僅為15.89%。可以看出，房東更偏向於將房子整租，這種租賃方式在收取房租、房屋管理方面都會更加方便。因此，提前約好小夥伴，然後一起整租一套戶型較大的房子，也不失為一種好方法。
上圖顯示了合租的戶型分佈，70%均為3室以上的大戶型。對於初入職場的90後和95後租客，他們更傾向於整租一居室或兩居室的小戶型。而較大戶型的整租租客一般為家庭，受眾面較小，以整租的方式很難租出去，因此戶型較大的房源大多以合租的方式租賃。
2、1年起租互利雙方
從起租期限來看，58.14%的房源對起租期限有要求，固定的租期不僅為房東帶來了穩定的收入，租客的租金也不會受到周圍房價的升降而波動，是一種兩全其美的方式。在起租期限有要求的房源中，1年起租的房源佔比61.2%，這個時間不算太長也不算太短，亦方便記錄週期，對雙方來說都是比較容易接受的起租期限。
3、看房得預約，隨時可入住
對於初到重慶，急於找房入住的租客來說，97.12%的房源都是隨時入住的，不用擔心無法及時入住的問題。但79.14%的房源看房需要提前預約，畢竟房東不會隨時有空，即便是中介代理看房，提早預約也能使雙方時間安排上更加合適，有租房考慮的小夥伴們需要注意這一點。
二 、房源租價分析
（一）基本情況
1、同類城市中，重慶房租較低
四個直轄市的平均房租當中，重慶為28.88（元/月/平方米），價格最低，排名第一的北京房租高達95.72（元/月/平方米），比重慶的房租高兩倍以上；在15個新一線城市中，排名第一的杭州房租為53.4（元/月/平方米），比重慶的房租高24.52（元/月/平方米）。可明顯看出，雖然重慶為西部大開發的重要戰略支撐點，“一帶一路”和長江經濟帶聯結點以及內陸高地，綜合能力及潛力較強，就業機會多，而租金較便宜，生活壓力不大，幸福感更高。
2、房租均價隨戶型擴大而降低
對熱門房型的房租進行分析，可發現重慶房租隨著房型（面積）的增大，租金均價呈現降低的趨勢，租賃小戶型的租客，在享受不被打擾的生活同時，需要支付更高的房租；而選擇租賃大戶型的租客，多為合租，只租用其中一個單間，雖然可能會遇見與室友生活習慣不同而帶來的諸多不便，但從個人支出角度，能節省一筆不小的開銷！
3、並不廉價的合租
一般來說，房東出租房屋時有合租、整租兩種方式，合租的房租為42.13（元/月/平方米），整租的房租為31.44（元/月/平方米），對房東來說合租比整租時收取的租金高，是因為同一套房子在分租給多位租客時，分租的價格加起來通常比房東整租時報價要高，以及有些房東為減少電器及房屋公共空間的損耗，更願意整租，因此整租時，房主會在租金上做出一定讓步。
（二）區域分佈特徵
與房源數分佈情況類同，具有區位優勢的區域房租更高，各項基礎設施配備完善，租房需求大。以房租最貴的渝中區為例，其作為重慶的城市中心，由解放碑、洪崖洞、朝天門、最早的CBD（中央商務區）等組成的繁華商貿中心地帶構成，工作機會多，存在較大的租房需求；且據公開數據整理渝中區平均房價約17.47萬元/平方米，而在前文房源分析中，渝中區房源在主城九區中排名第六，在房價高、房源少、租房需求大的背景下，自然房租高。江北、渝北區價高影響類同於渝中區經濟發達因素。
（三）朝向及支付方式分佈特徵
1、驕陽寒蘭，無問西東
一棟樓的朝向一般是指採光面最大的地方，一般主陽臺所在的方位就是房屋的朝向。坐北朝南，是人們口中常有提及的首選朝向，因為朝南的房屋可以保持充足的陽光，即使在冬天，陽光也一樣可以照射到房屋內部，令人有明亮溫暖的感覺，而夏季陽光直射，屋內則受不到強烈日光的照射，同時房屋可以保持良好的通風，保證室內的清新和乾燥。對於朝東向的戶型來說，能夠更早迎來日光的照射；由於陽光主要集中在下午，尤其以夏季的陽光為強烈，因此西朝向的房屋存在“西曬”的問題；而朝北的房子存在陽光不足的弊端，陽光不足可能會造成房子潮溼、陰冷。
在本次採集的房源中，南向和東南向各佔比45%和27%，14%為東向。點式樓富集的重慶，房源戶型分佈較為平均。從不同朝向房源的均價來看，並沒有呈現出某一朝向房源單價明顯偏高的特徵，說明房東在發佈房源信息時，並不太注重朝向對價格的影響。
2、租金付越多，租價越優惠
在明確房租繳納期限的房源中，高達82%房屋需要按季支付租金。從不同繳租期限的房屋均價來看，年付型的房屋均價最高（租金較高的別墅，例如寰宇天下、融創玖璽臺和棕櫚泉，佔年付房型的比例過高，使得均價偏高），月付次之，而季付和半年付價格最低，持平在30元/月/平方米左右。因此，對於租房者來說，季付、半年付是較為不錯的選擇，不但具有價格優勢，也能擁有更大的資金支配彈性。
三、租房消費分析
（一）“房格爾係數”
時下租客發明了一個新詞“房格爾係數”，它指的是房租支出佔稅後收入的比重。如果說“恩格爾係數”反映的是吃的支出水平，那麼“房格爾係數”反映的就是住的花費情況。
出門在外，需要備留一定的資金，一來滿足日常生活的需要，二來應對一些突發的小意外。因此，把“恩格爾係數”控制在合理的範圍之內至關重要，“房格爾係數”也是同理。那麼“房格爾係數”多少才是較為合適的呢？普遍的觀點認為，在25%以內是合理的，在25%-30%處於租客可以承受的範圍之內，一旦超過30%則表明房租壓力過大，將會降低生活品質。
（二）重慶市房格爾係數較低
重慶市統計局公佈2018年重慶市城鎮私營單位就業人員平均工資4380元/月；以35平方米的一室一廳房源作為租房需求，那麼房格爾係數為23.92%，是處於合理範圍內的。在主城九區中，渝中區的房租均價最高，相應的房格爾係數也是最高的，但依然低於30%，此外，除了江北區和渝北區外，其餘6個區均低於25%。
從租房主力軍之一的高校畢業生來看，2018年應屆畢業生平均薪資為5070元/月，租住35平方米的一室一廳的房格爾係數更低。可見，對於正在重慶打拼或將要來重慶發展的小夥伴們來說，房租的經濟負擔並不大，能夠滿足大家對高品質生活的追求！
結 語
面對全國經濟發達地區城市高房價態勢，租房居住能夠幫助職場新人及外來務工人員在“買房紮根”前順利度過3-5年的過渡期。而房子是租來的，但生活不是，“斯是陋室，惟吾德馨”，目前年輕一代租客普遍反映，租房不會影響他們的生活品質，通過購置生活小家電及簡潔的傢俱類產品，能夠提高居住的幸福感。而溫和的房屋租金能夠使幸福的天平更加傾斜於生活品質！
重慶作為直轄市及新一線城市，發展潛力巨大，而目前的房屋租金價格仍處於較低水平，能夠讓你在事業發展與生活品質這個“魚和熊掌”的問題上，得到滿意的答案。隨著重慶各項落戶政策的出臺頒佈，住房問題絕不會成為重慶城市發展的瓶頸。
廣納賢才，築夢重慶，一齊推動高質量發展，創造高品質生活目標。
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