导 言
随着全国城镇化率的不断提升，城市聚集的人口数不断增加，重庆作为中国常住人口最多的城市，2018年末常住人口达3101.79万人，其中外来人口达到187.58万人，占比6%。随着重庆经济的蓬勃发展，外来人口数自2015年以来持续增长，年平均增长率达到5.71%。另一方面，重庆市2015-2019年间高校毕业生数持续增长，年均达到21.5万人。
安居才能乐业，上述人群对于房屋租赁的需求较大，随着人数的不断提升，即便我市公租房、廉租房及住房补助政策能够消化掉部分需求，但在国家政策推动租赁行业发展、在多重因素的共同促进下，预计重庆房屋租赁市场体量未来将持续增长。本期民生大数据报告，让芝诺数据带你从租房房源供给角度，深入了解重庆市房屋租赁的方方面面。
一、房源特征分析
根据公开数据源采集得到的重庆市出租房源信息中，商用住宅与民用住宅比例为1:17，商用住宅较少。与民用住宅相比，商用住宅不仅可以用来居住，还可以用作办公，比较适合家居办公的SOHO一族。如今对于工作形式的定义，已经不再仅仅是就职于单位、公司，越来越多的人更倾向于自由职业，SOHO办公逐渐受到年轻人的青睐。近年来，重庆楼市有越来越多的商住两用公寓涌现，租一间公寓SOHO办公成为当下年轻人乐于尝试的一种新工作方式。
（一）房源信息特征
1、3室以下户型房源数量占比达到60%
民用住宅房源中，多集中于3室以下的户型，其中最多的是2室1厅和3室2厅，分别占比21.05%、21.04%。而顺应年轻人独居需求的1室1厅和1室0厅户型，合计供应量仅占18.02%，此类户型相对其他户型比较抢手，若着眼于供应量较多户型，或可更快地找到合适的房源。
区别于民用住宅，商用住宅的功能更加多元化，既有客、餐、厨、卧、卫等基本的生活起居功能，也能用于商务办公，户型布局更具灵动性。房源中商用住宅多为公寓，但多数公寓都拥有公共洗衣房、会客厅、书吧等配套设施，因此房屋面积较小，户型多集中在1室0厅和1室1厅，共占总数的76.32%。公寓配套设施较为齐全，且大多入户带装修，所以更加吸引生活方式比较时尚的年轻群体。
2、近70%房源未配备家具、电器
从家具、电器配备数量来看，两极分化严重。69.1%的房源没有配备家具电器。而在配备有家具电器的房源中，大多配备8种家具电器及以上，占比84.2%。在配备的家具电器中，床、衣柜、空调等刚需用品最为常见，占比均在95%以上；而配备电视、宽带等娱乐设备的房源则相对较少。
值得一提的是，在重庆这个火炉城市，人们普遍认为空调是必不可缺的电器，家具配备占比位居第一，甚至超过了床和衣柜。
3、高中低楼层分布均匀
从房源的楼层分布来看，高中低楼层分布较均匀。无论哪种楼层，都不会因为房源供给不足而选择过少，租客可以按照自己的喜好来选择楼层。作为山城，让每天上班爬坡的大家感到安慰的一点是，93.82%的房源有安装电梯，在一天工作疲劳之余，不用再费力爬楼梯回家。
（二）区域分布特征
1、房源数量“一路向北”
从区域分布来看，排名前三的依次是渝北区、江北区、南岸区，分别占比26.47%、20.24%、15.20%，受区位优势影响，房源主要集中于经济更发达的重庆主城区北部，区域的医疗、教育、商业等配套更加完善，创造了更多就业岗位的同时，也带动了房屋租赁市场的发展。
房源数最多的渝北区，交通优势突出、产业布局合理，以战略性新兴产业为依托，是全市最大的汽车制造业基地、重要的智能终端生产基地、进出口基地和创新金融集聚地。
有美食名区、会展新区、文化强区之称，多项经济指标保持全市第一，是有名的商贸大区。不仅如此，渝北空气质量优良天数常年保持在90%以上，是重庆的宜居名区。
房源数排名第二的江北区是重庆市核心与高端时尚消费区，拥有重庆新兴金融中心、重庆新兴贸易中心等商业体。其中观音桥商圈，作为成熟的商贸繁华区域，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽，吃喝玩乐购在观音桥都可以得到满足。
南岸区房源数位居第三，该区拥有重庆市主城区三大核心商圈之一的南坪商圈，是集会展旅游、商务总部、时尚购物、娱乐休闲等多种功能于一体的城市综合服务区。除此之外，南岸区机场快速路、主城主次干道便捷通达，区内还有5所高校，作为租房主力军——高校学生的集聚地，这也是房源数较多的原因之一。
排名前十的地段大多都在渝北区、江北区、南岸区，其中观音桥和南坪房源数遥遥领先，如前文所述，商圈的繁荣直接刺激周边的经济及消费，聚集了大量的人群，周边配套设施完善，因此房源数量也多。
2、受房源青睐的“3号线”
据调查结果显示，近一半租客所租住的房屋距离轻轨1公里以内，且近九成的租客愿意为缩短通勤时间支付额外的租金。这说明租客较看重租房的交通便利性，交通因素已成为租房不得不考虑的因素之一。
近轻轨的房源主要聚集在3号线附近，占比达34.3%。一方面由于3号线是世界最长的单轨交通线路，轻轨站数量最多；另一方面纵向轨道3号线贯穿南北，将巴南、南岸、渝中、江北、渝北主城五区联通，不仅经过观音桥、南坪、龙头寺等热门地段，沿线还有39个商业项目，人群大量聚集，想要在3号线附近租房的小伙伴们要考虑清楚，每天3号线人流量可堪比春运！
（三）租赁方式特征
1、85%房东倾向整租
租赁方式中，整租方式的房源占比达84.11%，而合租方式房源占比仅为15.89%。可以看出，房东更偏向于将房子整租，这种租赁方式在收取房租、房屋管理方面都会更加方便。因此，提前约好小伙伴，然后一起整租一套户型较大的房子，也不失为一种好方法。
上图显示了合租的户型分布，70%均为3室以上的大户型。对于初入职场的90后和95后租客，他们更倾向于整租一居室或两居室的小户型。而较大户型的整租租客一般为家庭，受众面较小，以整租的方式很难租出去，因此户型较大的房源大多以合租的方式租赁。
2、1年起租互利双方
从起租期限来看，58.14%的房源对起租期限有要求，固定的租期不仅为房东带来了稳定的收入，租客的租金也不会受到周围房价的升降而波动，是一种两全其美的方式。在起租期限有要求的房源中，1年起租的房源占比61.2%，这个时间不算太长也不算太短，亦方便记录周期，对双方来说都是比较容易接受的起租期限。
3、看房得预约，随时可入住
对于初到重庆，急于找房入住的租客来说，97.12%的房源都是随时入住的，不用担心无法及时入住的问题。但79.14%的房源看房需要提前预约，毕竟房东不会随时有空，即便是中介代理看房，提早预约也能使双方时间安排上更加合适，有租房考虑的小伙伴们需要注意这一点。
二 、房源租价分析
（一）基本情况
1、同类城市中，重庆房租较低
四个直辖市的平均房租当中，重庆为28.88（元/月/平方米），价格最低，排名第一的北京房租高达95.72（元/月/平方米），比重庆的房租高两倍以上；在15个新一线城市中，排名第一的杭州房租为53.4（元/月/平方米），比重庆的房租高24.52（元/月/平方米）。可明显看出，虽然重庆为西部大开发的重要战略支撑点，“一带一路”和长江经济带联结点以及内陆高地，综合能力及潜力较强，就业机会多，而租金较便宜，生活压力不大，幸福感更高。
2、房租均价随户型扩大而降低
对热门房型的房租进行分析，可发现重庆房租随着房型（面积）的增大，租金均价呈现降低的趋势，租赁小户型的租客，在享受不被打扰的生活同时，需要支付更高的房租；而选择租赁大户型的租客，多为合租，只租用其中一个单间，虽然可能会遇见与室友生活习惯不同而带来的诸多不便，但从个人支出角度，能节省一笔不小的开销！
3、并不廉价的合租
一般来说，房东出租房屋时有合租、整租两种方式，合租的房租为42.13（元/月/平方米），整租的房租为31.44（元/月/平方米），对房东来说合租比整租时收取的租金高，是因为同一套房子在分租给多位租客时，分租的价格加起来通常比房东整租时报价要高，以及有些房东为减少电器及房屋公共空间的损耗，更愿意整租，因此整租时，房主会在租金上做出一定让步。
（二）区域分布特征
与房源数分布情况类同，具有区位优势的区域房租更高，各项基础设施配备完善，租房需求大。以房租最贵的渝中区为例，其作为重庆的城市中心，由解放碑、洪崖洞、朝天门、最早的CBD（中央商务区）等组成的繁华商贸中心地带构成，工作机会多，存在较大的租房需求；且据公开数据整理渝中区平均房价约17.47万元/平方米，而在前文房源分析中，渝中区房源在主城九区中排名第六，在房价高、房源少、租房需求大的背景下，自然房租高。江北、渝北区价高影响类同于渝中区经济发达因素。
（三）朝向及支付方式分布特征
1、骄阳寒兰，无问西东
一栋楼的朝向一般是指采光面最大的地方，一般主阳台所在的方位就是房屋的朝向。坐北朝南，是人们口中常有提及的首选朝向，因为朝南的房屋可以保持充足的阳光，即使在冬天，阳光也一样可以照射到房屋内部，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光的照射，同时房屋可以保持良好的通风，保证室内的清新和干燥。对于朝东向的户型来说，能够更早迎来日光的照射；由于阳光主要集中在下午，尤其以夏季的阳光为强烈，因此西朝向的房屋存在“西晒”的问题；而朝北的房子存在阳光不足的弊端，阳光不足可能会造成房子潮湿、阴冷。
在本次采集的房源中，南向和东南向各占比45%和27%，14%为东向。点式楼富集的重庆，房源户型分布较为平均。从不同朝向房源的均价来看，并没有呈现出某一朝向房源单价明显偏高的特征，说明房东在发布房源信息时，并不太注重朝向对价格的影响。
2、租金付越多，租价越优惠
在明确房租缴纳期限的房源中，高达82%房屋需要按季支付租金。从不同缴租期限的房屋均价来看，年付型的房屋均价最高（租金较高的别墅，例如寰宇天下、融创玖玺台和棕榈泉，占年付房型的比例过高，使得均价偏高），月付次之，而季付和半年付价格最低，持平在30元/月/平方米左右。因此，对于租房者来说，季付、半年付是较为不错的选择，不但具有价格优势，也能拥有更大的资金支配弹性。
三、租房消费分析
（一）“房格尔系数”
时下租客发明了一个新词“房格尔系数”，它指的是房租支出占税后收入的比重。如果说“恩格尔系数”反映的是吃的支出水平，那么“房格尔系数”反映的就是住的花费情况。
出门在外，需要备留一定的资金，一来满足日常生活的需要，二来应对一些突发的小意外。因此，把“恩格尔系数”控制在合理的范围之内至关重要，“房格尔系数”也是同理。那么“房格尔系数”多少才是较为合适的呢？普遍的观点认为，在25%以内是合理的，在25%-30%处于租客可以承受的范围之内，一旦超过30%则表明房租压力过大，将会降低生活品质。
（二）重庆市房格尔系数较低
重庆市统计局公布2018年重庆市城镇私营单位就业人员平均工资4380元/月；以35平方米的一室一厅房源作为租房需求，那么房格尔系数为23.92%，是处于合理范围内的。在主城九区中，渝中区的房租均价最高，相应的房格尔系数也是最高的，但依然低于30%，此外，除了江北区和渝北区外，其余6个区均低于25%。
从租房主力军之一的高校毕业生来看，2018年应届毕业生平均薪资为5070元/月，租住35平方米的一室一厅的房格尔系数更低。可见，对于正在重庆打拼或将要来重庆发展的小伙伴们来说，房租的经济负担并不大，能够满足大家对高品质生活的追求！
结 语
面对全国经济发达地区城市高房价态势，租房居住能够帮助职场新人及外来务工人员在“买房扎根”前顺利度过3-5年的过渡期。而房子是租来的，但生活不是，“斯是陋室，惟吾德馨”，目前年轻一代租客普遍反映，租房不会影响他们的生活品质，通过购置生活小家电及简洁的家具类产品，能够提高居住的幸福感。而温和的房屋租金能够使幸福的天平更加倾斜于生活品质！
重庆作为直辖市及新一线城市，发展潜力巨大，而目前的房屋租金价格仍处于较低水平，能够让你在事业发展与生活品质这个“鱼和熊掌”的问题上，得到满意的答案。随着重庆各项落户政策的出台颁布，住房问题绝不会成为重庆城市发展的瓶颈。
广纳贤才，筑梦重庆，一齐推动高质量发展，创造高品质生活目标。
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