學區房都是利空

其實北京的很多家長都是處於莫名的焦慮狀態，也沒什麼頭緒，腦子一熱就跑去看學區房了，700多萬買個50多平米的80年代老破小，說住也能住，不過居住條件太差了。

我一般不反對別人買學區房，孩子教育是非常重要的事，也算是每個家長的頭等大事。不過如果問我的話，我都會把詳細情況瞭解一下，再給他們合理建議。而不會無腦告訴他們，學區隨便買。畢竟不同家庭的情況是不一樣的。

先說一下大的方面。

首先是北京的城市變化非常大，5年一小變，10年一大變。不僅是北京城在變，我們所處的時代也在變，很多東西都隨之發生了變化。

這個如何理解呢？10幾年前，很多人讀完大學之後的第一個選擇就是出國留學，但是十年後的今天在回看，出國留學可能就不是一個好的選擇。留學的價值越來越低，這是顯而易見的事實，但是如果現在回到十年前，大家在那種環境下，只要自己有條件，是不是還是很難橫下心來“放棄出國的大好前程”。

這就是人們經常糾結的一些問題，不願意放棄。

北京的城市變化，也是由內到外的。由於發展週期問題，老城區很難承擔新的功能，所以新的產業中心，城市重心，都轉移到了郊區。再過五到十年，這些新區會越來越完善，越來越適合生活。老城區的功能退化，逐漸變成景區、央區，承擔一些低能耗的任務。

北京的教育均衡化，正是在這個背景下發生的。一方面是新區需要大量的優質教育資源，另一方面是老城區的人口逐漸被掏空，教育資源存在的意義越來越小。當然，這個轉移過程不是短時間發生的。不過趨勢已經非常明顯了。

教育均衡化需要從兩方面來看，一方面是教育資源的疏解，比如說把西城的優質教師調到其它區，然後給比較豐厚的待遇，這樣東西城資源弱化，其他區補強；另一方面是，其它區自身在提升教育水平，這部分教育資源未必是從東西城轉移過去的，有可能是他們自己培養，或者是從外地挖來的特級教師。

這樣有些區的教育水平就會逐步提高，當越來越多的區提升了自己的教育水平之後，優質教育資源越來越多，供需關係發生變化，原有的學區房的價值自然會大打折扣。

這個時候，大家就要想一想，你們到底還要不要買學區房？要知道學區房不是今年買了幾年後就可以賣掉，而是要持有很多年。那個時候，你在賣學區房的時候，還好不好賣？

除去北京的城市變化之下的教育均衡化之外，還有一點需要考慮清楚。那就是時代的變化。現在的這些孩子家長，他們成長的年代，還是考大學就能改變命運的，那時候大學畢業之後，進入國企，進入外企等，都是非常光鮮的，命運基本上就被改變了。

但是越發展我們會發現，階層的固化是一個不可避免的社會現象。過去考大學改變命運，現在考上大學也未必改變命運，現在大學畢業進入一些好的高校、好的企業的門檻越來越高，多數的大學生註定是留在市場裡，靠自己的能力來打拼。這樣，學歷的作用就越來越弱。

這種感受對於很多大學生來說，應該是非常明顯的。

當年乘著高考的東風成長起來的那些人，現在變成了家長，他們自然覺得高考依舊像當年那樣可以改變命運。提一句：我當然不否認高考改變命運，但是今非昔比，任何事情都要結合時間的維度來思考，高考的重要性與過去相比，權重一定降低了。

現在社會的多元化，其實也增加了上升的路徑，不再依賴於過去較為單一的高考制度了。

在這種大背景之下，很多家長就要考慮一下自己到底適不適合買學區房？

說的毫不客氣一點，過去很多家長買學區房，一方面自然是為孩子的教育著想，另一方面一定也考慮了學區房的投資價值。

如果學區房買完之後，就會因為學區劃片等因素跌了200萬，那麼你就要想一想，自己在意不在意。

下面我根據過往經驗，跟大家分享下到底哪些人適合買學區房，哪些人不適合買。

第一類人，傾盡自己所有資產，只能買一個學區老破小。這種情況如果買學區房，我自己覺得有點壓力過大，還不如買一個學區稍微差點的，房子的居住品質好一些的房子。

孩子教育固然重要，但是這也要分情況，先解決自己的居住需求，然後再去提升孩子的教育品質，同時，資產的保值能力還要更好一些。

不然，如果真的學區房遇到大利空，房價跌了，與此同時，其它地方的房子漲價了，這個代價還是挺大的。

第二類人，單純為了投資而買學區房。這種就更不建議了。北京可選擇範圍很大，為什麼非要買一個明顯處於高位，而且有明顯利空趨勢的房產呢，與趨勢做對抗，有點划不來。

第三類人，有自住房，想買一個學區老破小，單純為了孩子上學用。這一類人就比較適合買學區房，經濟基礎足夠，即使是學區房有了利空，對自己的影響也不會太大。

第四類人，想要一步到位，買一個大一點的學區房，比如80多平米1000多萬，既滿足自住需求，又滿足孩子的上學需求。這一類情況也不太建議，面積稍大的房產，由於總價越來越高，所以未來的流動性越來越差，但居住品質實際上並沒有改善多少。

不瞞大家說，現在東西城的老破大的流動性越來越差了，未來肯定還會更差。所以大家如果準備好了要買學區房的話，買一個小房子就足夠了，居住的問題，可以用租房來解決。

第五類人，還沒有孩子或者還沒有結婚。這些人考慮學區房有點太早了，現在學區的政策變動風險這麼大，建議等到孩子兩三歲的時候再去考慮。

文章裡說到的大趨勢，是幫助大家思考的，很多人孩子都已經三四歲了，確實到了該考慮到底要不要買學區房的時候，這些人就沒有時間去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根據自己的需求，該買的就買。

以上觀點，供各位參考。