2018年邁入“千億”的榮盛發展，交出了身在“千億”陣營的第二份業績答卷。各項主要經營指標數字漂亮，但增速已有放緩趨勢，顯露了“千億”之後規模增長的趨緩。
對於2020年的銷售目標，榮盛發展定為1210億元，增幅僅有4.9％，可窺探出其愈加審慎沉穩的發展步伐。不過，今年一季度，榮盛發展依然大手筆拿地以增厚土儲。在京津冀之外積極尋找新的城市、平衡土儲佈局，是擺在其面前的重要“功課”之一。
各科成績“均好”，但銷售增速放緩
從榮盛發展2019年年報給出的主要經營指標看，成績單上的各項分數保持“均好”，是一個各科成績都不錯的“好學生”。
2019年，榮盛發展實現營業收入709.12億元，同比增長25.8%；營業利潤132.97億元，同比增長20.13%；歸母淨利潤91.2億元，同比增長20.57%。截至2019年末，榮盛發展總資產2545.95億元，同比增長11.78％；歸屬於上市公司股東的所有者權益408.88億元，同比增長21.75％。
從指標對比可見，2017年至2019年，榮盛發展的營收、淨利潤連續三年同比增長超20%。需注意的是，2019年營收雖然同比增長25.8%，但漲幅比2018年大幅回落，波動較大；淨利潤同樣存在同比漲幅逐年縮小的趨勢。
從銷售規模看，2019年，榮盛發展在千億體量上站穩腳跟，市場佔有率進一步提高。2019年，榮盛發展實現簽約面積1098.07萬平方米，同比增長11.66%；簽約金額1153.56億元，完成年初簽約計劃的103%，同比增長13.58%。
然而13.58%的銷售增速在快速擴張版圖的房企行列中，其實已有些“掉隊”。克而瑞分析師沈曉玲、萬任澄認為，榮盛發展2019年全口徑銷售增速略低於TOP100房企平均16%的增速，銷售增速較前兩年也出現了明顯的放緩。其原因為，榮盛發展的土儲集中在河北廊坊、石家莊、邯鄲、唐山為首的環京城市，近年來面臨較嚴的政策調控力度，市場由外需主導轉向內需，導致項目去化壓力增大。
年報設定目標，榮盛發展2020年度計劃簽約金額約1210億元，這個銷售目標比2019年的1153.56億元增幅只有4.9％，可以說相當審慎，應是考慮了新冠疫情影響後作出的“求穩型”目標設定。
58安居客房產研究院首席分析師張波認為，當前，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長趨緩，中小房企的分化將持續。
“會掙錢”的環京房企，優化土儲佈局
值得關注的是，2015年至2019年的五年間，榮盛發展的營收和淨利潤的複合增長率分別為25%和30%。正是連續的穩定增長，使得榮盛發展的淨利潤領先於同等規模的千億房企。
2019年，榮盛發展實現歸母淨利潤91.2億元，同比增長20.57%。2018年，這個數字是75.65億元，在當時，榮盛發展已躋身“會掙錢”房企的行列。
榮盛發展的多元化業務貢獻了多點利潤。從2015年起，榮盛發展自單一的房地產開發轉型為“3+X”新型產業全面發展。近年迅速崛起的產業新城板塊，已成為榮盛發展第二大利潤來源，2019年實現淨利潤9.47億元，完成年計劃的194%，貢獻了4.77%的營收佔比。目前，榮盛發展的產業鏈體系包括地產、康旅、產業園、金融等，力求實現收入、利潤的多元化。當然，地產主業還是絕對主角，營收佔比89.42%。
“河北王”的名號依然不虛。2019年，分地區看，對榮盛發展營收貢獻度排前三位的區域是河北、山東、江蘇，營收佔比分別為35.7%、13.7%、13.8%，合計佔比高達63%。其中，河北對營收貢獻同比增加15.7%，毛利率達33.66%，毛利率為三區域中最高。可見深耕河北大本營，依然是榮盛發展當前利潤的主要來源。
從土儲分佈看，2019年，榮盛發展斥資302億元新增土地102宗，計容建築面積979.34萬平方米，儲備貨值超千億元。截至2019年末，榮盛發展的土地儲備中，36.84%位於河北，接近四成。尤其是榮盛發展大本營廊坊，土地儲備最為豐厚，佔14.55%。
土儲過於集中帶來的是市場風險，優化土儲佈局是榮盛發展當前必須考量的課題。“拓展”和“找”確實也成為年報中頻頻被提及的詞彙。“在‘找’上下工夫，選擇適合公司的城市和項目，在繼續深耕現有城市的同時，積極尋找新的城市。”在年報中，榮盛發展如是表述。
據悉，今年，榮盛發展擬加大對京津冀區域市場的拓展力度，提高區域的覆蓋密度和項目儲備的比例。此外，將著力研究長三角、珠三角城市群和中西部中心城市及周邊區域，不斷平衡項目區域佈局。2020年，計劃新獲取建築面積約1355.92萬平方米的新項目資源。
經營性現金流同比大幅下降，一季度大手筆拿地
2019年，榮盛發展淨負債率為79.7%，同比下降8.16個百分點，這也是榮盛發展自2016年以來淨負債率的最低值。2016年，榮盛發展淨負債率曾達125.2%；2017年，123.7%；2018年，降至87.9%；2019年，達到近年最低值79.7%，減負明顯。
在房企紛紛打響現金流“保衛戰”的當下，回款率成為越來越受重視的指標。2019年，榮盛發展實現銷售回款860億元，完成年度計劃的93.48%，佔簽約額的74.55%，相比2018年的80.25%回款率有所下降。經營活動產生的現金流量淨額為21.2億元，雖然繼2017年、2018年後連續第三年為正，但是同比大幅下降87.9%，2018年該指標數字漂亮，達175.12億元。對此，年報解釋，經營活動產生的現金流量淨額同比下降主要原因是報告期購買商品、接收勞務支付的現金增加。從融資來看，在2019年外部融資環境收緊的形勢下，榮盛發展新增融資額478.03億元。
今年一季度，房企業績受疫情所累。榮盛發展一季度實現簽約金額138.86億元，同比減少16.81%。但拿地依然大手筆，僅3月，榮盛發展在青島、廊坊、重慶、滁州、蕪湖新獲16宗地塊，花出去60.52億元。
受疫情影響，現金流愈來愈成為房企“活得好”的關鍵因素。今年如何保證資金？年報稱，榮盛發展今年將加快銷售進度和銷售資金的回籠，2020年度計劃實現銷售回款約968億元，計劃新增融資520億元。
新京報記者 王海亮
閱讀更多 新京報 的文章
