楼市专家净扯淡；投资高手在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
这里是民间高手云集的【房投学堂】，
我是堂主唐宋。
今天，我想讲一个故事：
一个楼盘的投资故事。
至于从这个楼盘的故事，
你能学到多少投资知识点？
那就看各自的悟性了。
——《环松》专题之《大岭山篇》
1
一个假松湖二手盘的“气运”
所有人都知道，
东莞楼市在2015和2016经历了一轮爆涨，
在这轮爆涨中，
深圳客，买下了0.6个东莞。
今天要聊的这个楼盘的故事，
便是从那时开始说起：
这是一个在爆涨后的2016才上市的盘、
这是一个从2016-2018横盘了三年的盘、
这是一个一手业主还没赚钱的盘、
这是一个深圳客急于套现的盘、
这是一个刚刚在去年才交楼的盘、
这是一个出租率、租金都不高的盘、
这是一个旁边都在涨、它却不显涨的盘……
它，就是松湖碧桂园（非天钻）
面朝广东医学院、
一只脚站在松山湖红线、
坐享松山湖优美环境、
地属大岭山的——松湖碧桂园！
2
一手业主，为何没赚到钱？
松湖碧桂园的业主，
赚到钱了吗？
2016年，当初18000-19000的价格买入，
如今，三年过去，
二手成交价22000-23000，
涨了吗？好像也升值了，
且慢，注意，还没有算利息，
简单计算一下：
一套100方的小三房，18000买入，
首付三成，贷款126万，贷30年，
三年下来，利息近20万。
如果把利息算再加到成本里，
那么，松湖碧桂园这三年的涨幅，
可以用四个字来形象：
——惨不忍睹。
为何没有赚到钱？
问题的关键，
在于买入的“时间点”，
松湖碧桂园的买入时间是什么时候？
没错，是2016年，
在东莞待了四年以上的人应该都明白，
这个时间，东莞刚刚爆涨完一轮，
松湖碧的业主们，是在当时的最高位买入，
然后，楼市就进入了漫长的三年横盘冰冻期。
所以，“高位买入”后，再进入“楼市横盘期”，
自然，短期内，是赚不到钱的。
3
周期：“横盘期"与"爆发期"
楼市，已然进入了长周期投资市场。
长周期阶段的规律，必然面临的是，
在一次暴涨之后，
会进入一段时间的市场横盘期，
给市民以时间，来消化市场的涨幅。
且横盘期往往在三到五年的时间，
在这段时间里，
完成市民对于上涨后楼市价格的接受、
完成产业经济的新一轮财富累积、
完成人口人才向优质区域的流入、
完成新一轮成长起来的人口或流入人口对购房需求的膨胀……
然后，才会率先在一二线城市的“优质区域”，
诞生新一轮的楼市增长力，
推动楼市的新一轮涨幅。
4
出租率、租金为何不高？
松湖碧的业主，
对于该盘的吐槽，
除了涨幅不满意外，
另一个不满意的地方，
便是出租率与租金。
收楼一年半，放租信息挂到中介一年，
才发现一直租出去，
于是，业主们只好降租金，
好不容易租出去了，
签租约时到中介一查才发现，
同时放租的房源多达两三百套……
这还不算那些懒得出租的业主，
无怪乎一直租不出去，
实在是：空房源太多……
不过，说实话，这一点，
完全是一个普遍现象：
任何一个刚交楼的新盘，
都有一个空置期与住户入场的过程时间。
每个新楼盘都会历经这个阶段。
同时在这个阶段的，还有星城翠珑湾的大量待出租公寓
现在热卖的城区琥珀台，未来也会经历这个阶段。
道理很简单，一个刚收楼的大盘，
里面动辄两三千户，又都是带精装修，
可以直接入住和出租的，
在业主收楼后，
马上会有上千套待出租房源流入市场，
而住户和租客，却不可能
在短短半年到一年时间内把这些空房间填满，
所以，两到三年的入住期和填满期，是必然。
5
别的盘都在涨，为何感觉这个盘不涨？
最近，经常有关注松湖楼市的群友问：
为何感觉松山湖和周边的楼盘都有涨幅，
但松湖碧的涨幅却不明显？
是这个楼盘不好吗？
其实，不是楼盘不好，
真正的底层逻辑，
还是跟上一条同样的原因：
二手房源太多，存量太大，
市场消化需要时间。
松湖碧桂园的存量太大，
单单从贝壳的数据看，
同时挂盘出售的就多达150多套，
且并不是所有业主都会挂到贝壳，
算上周边所有中介的挂牌量，
松湖碧实际同时挂牌出售的数量，
至少在300套以上……
所以，大量的房源，
是影响小区短期上涨的主要原因。
为什么会这样呢。
举个例子来说明：
有两个品质相近、地段相临的楼盘，A和B
A楼盘同时挂牌出售的有50套房子，
挂牌价格平均分布在20000-25000元之间
B楼盘同时挂牌出售的有500套房子，
挂牌价格也平均分布在20000-25000元之间。
假设，如今，该区域进入涨幅期，
A楼盘，两个月卖出了最便宜的25套，
挂牌价格变成了22500-25000元。
B楼盘，两个月也同样卖出了最便宜的25套，
挂牌价格变成了多少？
20250-25000元
结果就是：
同样经历了两个月的涨幅期，同样卖掉了25套，
A楼盘挂牌的最低价，从20000涨到了22500，
B楼盘的挂牌最低价，只涨到了20250。
看懂了这个例子，
你就明白了，一个库存量大的小区，
上涨为何不如旁边同品质小区的原因了。
当然，以上数学模型，只是一个纯理论的分析，
数据价格均是模拟，实际市场成交中
还会受业主心态、市场多种因素的综合影响，
但底层逻辑，万变不离其宗，
——供求关系，才是最核心的楼市基石。
库存量大的小区，供应量大，
涨幅自然不会在短期内就被市场吸收。
吸收，需要更多的时间。
6
两个观念
一个观念：
楼市已然进入长周期投资市场，
想在短短两三年，就有看得见的理想回报，
这个历史阶段已随2016全国疯狂一去不复返。
只有过了横盘期，
才会迎来下一波的涨幅。
而松湖碧桂园，
却刚刚好买在了爆涨期的末尾，横盘期的开头，
于是，2016-2018三年时间，
漫长的三年横盘期便成为了必然。
另一个观念：
在长周期市场下，以短短两三年的时间，
来谈一个楼盘有没有赚到钱，
还远远不到时候，
所以，松湖碧的一手业主们，
还请收起眼泪，
急用钱的，想放盘就放吧，
不急用钱的，把房源收起来，
在长周期市场下，
长期持有即可，
松山湖的远期爆发，
至少是以十年为单位的，
因此，在如今的长周期市场下，
也是以十年为投资回报期，
在短期的三五年内，
市场会逐渐消化掉这些大量的待出租房源，
出租率与租金，也会慢慢赶上来，
同时，也会消化掉一些投资客打算换仓的急售房源，
小区的放盘量，也会逐渐的正常化。
简单一句话：
淡看，短期波动，
长持，以待爆发。
7
值得入手吗？四个问题留给你思考
松湖碧，值得入手吗？
我不说答案，
提几个问题，
你来思考一下，
答案，就在其中：
1、松湖碧桂园有大量的出租房源，此前一直是供大于求，导致出租率不高，租金上不去，目前，旁边新落成的东华文泽学校、东华医院、对面正在建的商务综合体写字楼……这些新的配套，对于这个小区的租房市场和二手房买卖市场，有没有利好影响？有多大影响？
2、大库存的小区，房源会在未来三到五年内，被慢慢消化到正常的供需水平吗？这个小区的价格，后期会追上周边其它同品质小区的价格吗？
3、当大岭山别的临松小区品质次新盘（如万科金域缇香、龙光君御华府），价格普遍在25000，且隔着一条（大货车每天轰轰而过的）石大路，而松湖碧桂园，直接就长在松湖里面，这个优势有多大？会让这个小区的价格，未来超过大岭山别的临松小区吗？
4、你需要先考虑好，你是准备短炒两三年就售出呢？还是打算长持10年？不同的时长，对于选择有什么影响？
老唐我分析松湖碧桂园，
不代表我推崇它，也不代表我排斥它，
松湖碧在2016年爆涨后才上市的这一波楼盘中，
很具有代表性，
只是想借用这一代表性楼盘，
多给大家正确理解楼市，分析楼盘的方法，
多一些逻辑分析，少一些直接答案。
授人以鱼，不如授人以渔，
所以，可以思考一下以上4条问题，
当思考清楚了，
松湖碧对于你个人来讲，
现在值不值得买，
你心里会有自己的答案
…… ……
《环松三小强》专题之《大岭山篇》（上）结束，
下一篇，我再给圈友们聊一聊大岭山环松的另几个盘：
万科金域堤香、龙光君御、金地格林上院，
以及在售的松湖碧桂园天钻……且待后文分解
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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