楼市专家，净扯淡；投资高手，在民间，
—— 纯实操，讲干货，说人话，
大家好，这里是【房投学堂】，我是唐宋。
有人说，老唐，
你9月的那一篇《松山湖》专题，
是彻底把松山湖推入了油锅了，
之前还只是“热”，
现在已经是在“沸腾”了……
点击阅读：松山湖买房攻略（上）（中）（下）
今天是11月1号，
仅仅离写完《松山湖》专题才过去一个半月，
而松山湖的房投江湖，
竟然又发生了明显的变化。
10月的松山湖，
楼市关键词排名前五的，分别是：
涨势很凶猛！
业主很傲骄！
房源很稀缺！
不合理要求！
防风险意识！
1
10月松湖楼市关键词一：涨势很凶猛
从目前各房投圈的反馈，
以及房投学堂众群友在本月的买房经历来看，
真松湖16盘，
几乎到了一房难求的地步。
整整一个三千户的万科金域松湖，
同时放盘到市场可以看盘的同户型，
竟然不超过10户。
有甚者，有业主周末开门迎客，
一天的看房人数能达到15批，
如此高的看房率，基本上注定了
只要价格合适就会被秒签的程度。
如今，已经不是一个半月前
可以慢些看、慢些挑、找找笋的阶段了，
而是，只要业主的价格别太离谱，
就随时有人带着钞票上门直签。
甚至是好不容易出一套笋盘，
久候的买房客连看都不看，
只需要问一下楼栋号和楼层，
就能立刻远程下定金开启抢盘模式。
仅仅是九月初到十月底这一个半月时间，
金域松湖的80平两房，
实际交易价格就从210万跳到了240多万。
而98的三房，
成交价也从270万到了300万的水平。
不仅仅是自开年3月就成为热门的金域松湖，
目前就连上半年一直不温不火的紫檀山，
也在9月起到10月间，开启了“补涨”模式，
印象里，8月中旬，
紫檀山97的毛坯三房，
还存在255万的报价。
而到了10月初，
已经全线上升到270万-290万，
一个多月，上升20万～30万，
让紫檀山的业主们大大开心了一把。
如果说金域松湖与紫檀山，
还是涨势凶猛的话
那么，锦绣山河，
完全可以用涨势恐怖来形象。
自今年初，锦绣山河142方的还能见到450万的房子，
而到了10月底，最新成交价已上升到550万，
一套房子的实际成交价，足足涨了100万有余。
2
10月松湖楼市关键词二：房源很稀缺
买家在感受业主傲骄的同时，
更郁闷的是：
房源真的太少！
锦绣山河144平以下的，
往往一家中介的房源仅两三套，
且业主不二价。
保利红珊瑚90＋平小三房基本没有货源，
既然偶尔放出一套，
价格也从上个月的33000升到35000，
且基本没有挑选的余地，
也没有议价的空间。
虹溪诺雅的4字头已经是常态，
最近听闻有套小户型破5的，
没有实证，只是听说，
已经让人感觉到恐怖的上涨气氛。
紫檀山也成为补涨热盘，
虽然97平小三房有“不满二”的问题，
导致多一笔5.3％的增值税，
不满二，这个是劣势，也是优势，
正是因为不满二，
所以这个小区价格才低，
如果满二，正常单价应该会去到33000起步
所以，这笔增值税把很多新手买家拦在了门外，
却给晚来的投资客带来了买入的机会，
虽然首付多了一笔钱，但价格真的笋，
而“笋”，就是投资的第一选择。
3
10月松湖楼市关键词三：业主很傲骄
松山湖房投市场，
如今已完全进入了“卖方市场”，
随着笋盘被逐步吃掉，
原来报价显高的房源如今也成为了看盘热门，
业主们似乎一觉起来发现，
他们的房子怎么变得如此抢手了？
为什么这么多人抢着要看他们的房子？
感觉房子完全不愁卖的节奏……
于是，开始怀疑自己的放盘价是不是太低了，
然后在小区业主群里发现，
某某邻居的房子竟然卖到了多少多少，
于是，他们也开始纷纷涨价，
更有些业主直接把房源收回，不卖了，
既然松山湖房子现在这么热，
为什么要今年卖，我等几年卖，不是升值更多吗？
于是，市场上的房源更加稀少，
供求关系更加紧张，
房子价格更加上涨……
与去年因三价合一而冰冻的二手市场完全不同，
去年的业主是求着买家，买自己的房子，
而今年，业主的身份扶摇直上九重天，
中介们，求着业主把盘放给自己代理……
买家们，求着业主能稍稍哪怕降上一点点……
可惜，越是这样，业主们越是傲骄，
开始对买房客提各种要求，
签约前突然加价五万者，有之……
签约后就要三成首付者，有之……
一言不合就起身离席者，有之……
要求直接付全款否则不卖者，也有之……
做为买家，能怎么办？
凉伴……
为了买房，注定要负重前行。
这里提醒买家，
要注意卖家的“不合理要求”
4
10月松湖楼市关键词四：不合理要求
最近听买房的会员反馈，
经常会遇到业主签约当天就要求首付三成的，
这明显是不合理要求，
而对于明显的不合理要求，
要懂得拒绝。
按照东莞的二手房交易惯例，
签约后，待业主查完档，
买家是付5万到10万的定金，
定金最高是10％，
超出10％，即为不合理要求。
其次，不要接受业主付全款的要求，
如果遇到这类业主，
宁愿放弃。因为，
如果你买房是投资的，
那么，还是好好借用银行贷款的杠杆，
才能真正赚到钱。
用一组数字的ＡＢ两套方案来说明：
Ａ方案：
一套300万的房子，如果付全款300万，
五年后房子涨到600万，卖出，
你是用300万赚了300万，
投资收益为100％；
Ｂ方案：
一套300万的房子，如果首付三成90万，
五年间再加上各种利息，实际总投入150万，
五年后房子同样涨到600万，卖出，
你是用150万赚了300万，
投资收益为200％。
看明白了付全款与用银行贷款杠杆的区别，
你也就明白了，为什么要用贷款买房的原因了。
5
10月松湖楼市关键词五：防风险意识
当前买房，由于将近90％的业主都有房贷未结清，
所以往往买房人会遇到需要帮业主赎楼的局面，
如果是2015年前的房子，由于当时房价并不高，
所以，业主的尾款也并不会很多，
买家的三成首付，一般都足以平掉赎楼款。
因此，目前大多是用买家的三成首付来帮业主赎楼。
这个时候，就要有风险意识了，
房子还没有过户，就给卖家三成的话，
万一业主为还高利贷、挪作它用怎么办？
万一业主是个老赖，一房多卖怎么办？
万一业主是个假业主，骗了钱跑路怎么办？
…… ……
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纯实操、讲干货、说人话，不扯淡
堂主唐宋，房产投资人，著有《东莞32镇买房投资一线调研》，《房投实战技巧三部曲》，在东莞想学习更多买房投资知识，请搜索微信订阅号【房投学堂】
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