問：個人情況：首套無貸款記錄，首付100-120，可以接受400以內的房子。工作地點羅湖招商中環附近 需求：自住兼投資，也希望能跑過趨勢，換二套房時候多點子彈。 問題：大運頤安都會中央二期兩房，寶中一房還是筍崗小三房，三者老師有什麼建議呢？或者在首付範圍內推薦其他樓盤嘛？ 15年來深圳，看著深圳房價飛起，好不容易靠自己存了點首付，子彈少選起來就很糾結。看房糾結點詳見圖片，麻煩老師指點，感謝
答：你好，頤安都會這個盤是沒什麼問題的，坐擁龍崗最核心的地段，最好的人文環境，最便利的交通。未來多條地鐵交匯，旁邊商業舉步可達，學校雖然不會加分，但是也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定沒有問題。 一直看好頤安都會，認為沒漲的原因是因為一手賣太貴。 目前外圍的幾個標杆盤，沙井、光明、觀瀾都漲了，大運的表現卻一直難盡人意。 比較看好2020的大運，交易成本下來了，標杆盤看漲！ 只不過，你在羅湖工作，考慮自住可以買。 寶中上車盤溢價太多，除非能淘到8-9折筍，否則現在的10萬單價入手，需要橫一段時間。 羅湖目前在大力舊改，紅嶺路沿線規劃為深圳未來的華爾街，筍崗是一個重點舊改區，原來的倉庫廠房是很容易推動舊改的。 筍崗板塊目前缺少大型的花園社區，嘉寶田花園距離較遠，因此目前像享福雅居、虹橋星座這樣的次新小戶型剛需盤是比較適合自住入手的，單價和總價都相對合理。但是未來發展不確定性性大，近幾年的漲幅差強人意。 這幾個板塊排序： 頤安都會>寶中>筍崗
問：老師您好，目前家裡深雲村三房（有紅本無房貸）89平，工作福田，老婆南山工作，有一個兩歲孩子，如果置換南山同等水平商品房或者龍華、福田更大戶型（學位、交通差不多情況下，是否有較好的選擇；或者繼續觀望。
答：你好，深雲村是經濟適用房，商業配套、學位都是問題。被高速和山割裂。 地處南山，但不是熱門區域和小區，未來漲幅不太看好。 下一步改善置換需要綜合片區發展 教育和自住，同等價位的商品房很難買到好點的位置，如果能適當增加負債，可以關注南山： 南山大致可以分為以下板塊紅樹灣，大沖，西麗，南頭，科技園，後海，蛇口，深圳灣 預計買總價800-1000萬左右的標的，除了華潤城之外，綜合居住屬性，學區，總價，以下板塊可以關注 1，西麗大學城片區，優勢\\/房齡新，面積大，居住體驗好。不足\\/學區有待加強，上下班還有一定距離 2，後海片區，優勢\\/位置佳，周邊配套完善，南二外學府學區。不足\\/房齡稍舊，面積小 3，蛇口片區的山海韻可以關注，優勢\\/房齡新，靠太子港，不足\\/周邊配套設施一般，還需要2-3年改善 福田的置換比較推薦香蜜湖： 合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：老師您好，一直是您的粉絲。就我具體的情況。我是年前1月中購買了，寶中的凱旋城，總價1200萬左右115平方，訂金給了60萬，受疫情影響，現在成交冰封，請問現在應不應該放棄訂金？長期我覺得深圳房價不會大跌，但是短期您覺得應該不應該放棄，把錢拿在手上，這幾個月等筍盤？期待您的指導
答：在寶中選800到1200萬的三房四房，是一道超難的選擇題，因為沒有對錯，只有抉擇。 凱旋城和西岸觀邸，學位更好一些，居家氛圍也更純粹，但是凱旋城物業一般，在寶中風評不高。 如果不考慮學校，我不太建議選擇凱旋城，這個盤價格已經不低，離海納公館太近，以後會受海納二手壓制，漲幅會受影響。 純投資可以考慮先觀望，超過1000萬的產品還比較多，受疫情影響，可能會有少量降價盤，多淘淘。 需要自住和學區，那就拿下吧，比較定金也不少。
問：老師好。公司馬上搬到西麗留仙洞總部基地。寶能城，博林天瑞，金眾麒麟公館，天悅南灣幾個樓盤請點評一下，自住加保值哪個更優或都不看好。更選香蜜湖或華僑城。
答：你好，這幾個都屬於自住還不錯，投資一般般的產品。 博林天瑞：2011年樓盤，兩期8棟，一期84-157平三房和四房，二期170-260平四房和五房，呈半圓形排列，緊鄰留仙大道及南坪快速，較吵。南向正對塘朗山公園，大部分戶型直看塘朗山景。離地鐵有一段距離，5號線大學城站需步行十分鐘左右。小區品質較高，中海物業，花園景觀，4層車位，配比1：2。 自帶一個品質較高幼兒園（哈羅夫子實驗幼兒園，學費每月5000元），平山小學，麗湖實驗中學。學位一般，所以大部分業主一般在孩子幼兒園期間就會選擇置換更好學區的物業。 對於非純地鐵口物業，且學位一般，現在的價格著實高了。 寶能城剛分析過： 這個片區次新盤再加上寶能城還是有不少二手供應量的，能不能投資？後市如何?我的看法相對消極： 1、起價已經過高，單價很難再大幅拉昇，已經不適合剛需； 2、再無新地供應，片區建設臨近尾聲，沒有發展空間； 3、學位一般，沒有優質教育資源引進 4、硬生生被留仙大道、五號線、南坪快速隔成幾部分，無法形成高效統一的大片區， 5、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經常堵塞，地鐵去大部分區域都要經北站、西麗、前海灣換乘，通勤時間不短。 綜上，我認為整個大學城-塘朗-長嶺陂片區短時間內已經不適合進場。 金眾麒麟公館位處西麗大學城西北角之上，精裝修交樓定位豪宅！項目公共配套設施齊全，還規劃了一所2000㎡的幼兒園，方便社區幼齡兒童的上學需求，距離地鐵7號線西麗湖站步行距離約500米，周邊環境非常不錯！ 大型商超暫時比較遠，未來規劃應該可以補齊。小學就讀平山小學，中學西湖中學，未來不確定！ 小區居住屬性純粹，幾乎不會受到商業噪音的影響，商業類生活配套有些不足，學位有點尷尬，沒有名校加持！這個價位自住養老非常不錯！是個高端改善看不上、普通改善和剛需糾結的盤！ 天悅南灣贈送率高。 五號線留仙洞地鐵口，未來十三號線在此換乘，去深圳灣也就幾站。 除了學校一般，其他都非常不錯，未來應該會是爆發區域。 自己住不錯，買來投資，站崗兩年再說！ 新盤關注海德園，香蜜湖推薦：合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園。
問：老師好！我們一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7歲，老人要幫忙帶小孩有時會過來一起住。房子老，無電梯，只勝在戶型方正實用率高。因另外一套小兩房前兩天剛出手，想買一套福外初中的學位房，首付570萬左右。本來考慮自住，萬科城市家園和天健花園大三房基本都要1300萬左右。馨庭苑和幸福家園雖然單價低，因為物業問題實地看後又不太想入手。現在猶豫是隻買了學位上車，剩下的投資以後再置換，還是將就買來學位加自住的。也曾經動過賣掉景蜜村的念頭，又因為實際自住舒適下不了決心。周圍翔名苑去年也劃入福外，華盛領寓港式建築有考慮，紫薇閣和賽格景苑又太老。懇請老師給予指導，萬分感謝！
答：你好，景蜜村這類老破大橫盤3年終於盼來一輪漲幅，未來的趨勢大概率也是易橫難漲，當下最正確的做法是出手後置換。 1300萬總價的物業一定要考慮你的房子為什麼會漲到2300萬漲到這個價格什麼樣的人來買這樣的物業一定是置換的人群（他們對產品 學位 地段都會有要求） 總價1000以上，生活半徑在福田，個人傾向在香蜜湖片區選擇，圈層更存粹。屬於福田人民的終極改善置業板塊。 其次是學位，自住和投資分開的打法： 學位關注金茂禮都、群星廣場這樣的帶一梯隊中學學位的福田小區。 現代之窗、福源花園、紫薇閣這樣帶福田二梯隊學位的小區。 投資關注南山和福田的次新盤。
問：老師您好，我前段時間認真學習了您的所有回答，結合自身需求做了以下選項，希望能聽聽您的意見。 1.手上目前有650現金，夫妻均有貸款記錄，想投資，預算750，可調整。考慮您之前推薦的沙井海岸城，但可能到下半年才能入市。到時還未必能搶到。還有您推薦過西薈城，但是沒有說具體原因，為什麼沙井這麼多樓盤，您會推薦它？我現在的情況是買西薈城的二手？還是等海岸城？或者有其他樓盤可以推薦麼？ 2.我目前自住的是福田景田的兩房，考慮在福田換一套三房，自住，沒有學位需求，預算800。考慮過皇御苑，竹子林竹盛，還有金地海景翠提灣。剛才又看您說皇崗學校可能重建今後可能暴擊，它覆蓋哪些小區呢？以上想聽聽您的意見。謝謝！
答：您好，感謝讚賞！ 西薈城是沙井升值較快的樓盤，現在均價5萬。 西薈城距離11號線沙井站比較近，南山科技園部分外溢購買力也會沿線考慮到這裡，沙井購買原則是地鐵沿線，大社區，花園小區品質好的盤。 建議優先西薈城淘筍，海岸城價格和開盤時間不確定。 福保區重點關注福外南學位：紅樹綠洲不錯，但小學不帶福外學位，雙學位有朗庭豪園，麗港灣 升值穩 不建議博暴擊，不確定大。
問：1.老師您好，剛需置換。已經賣掉在福永時代景苑的兩房，因為在南山工作，想換到南山來，預算600以內三房，帶老人居住，請問老師買哪裡能符合自住和投資呢？ 2.最近在看荔園大廈，您建議如何？ 3.周邊時代驕子，康樂大廈，倉前錦福苑，荔園大廈，您認為哪個盤日後漲幅會大？
答：荔園大廈都是符合你的自住需求的小三房產品，但也是所謂的港式老塔樓，投資的話是確定跑輸大市的，你如果能接受，為了家庭自住是可以買的。 這幾個盤流動性最好的是時代驕子，其次是康樂大廈。
問：十三老師:羅湖口岸置地逸軒1房1廳47米的和龍中萬科清林徑2房應該選哪個？投資非自住。謝謝，謝謝。
答：你好，2個樓盤都不推薦，非領漲區域 建議說說你的首付預算 房票和月供情況，再做細緻的選籌推薦
問：星主你好，我的情況是屬於剛需，工作範圍在龍華，跟光明。目前手上只有100w的資金，湊一下也有150左右，我的問題是現在這100w每個月能有1.5W的固定收益，又想把這個100W抽調出來先上個三房的，這樣子又少了一半的收入來源，感覺壓力特別大，我該怎麼去規劃，這種情況適不適合買房？請星主指點迷津，萬分感謝！
答：你好，剛需建議儘早上車，只要看到溢價不嚴重的可以買，剛需賭不起。 如果是底倉充足的純投資客就需要謹慎了，非筍勿入。 光明房價也上漲了不少，建議在紅山 上塘 龍勝板塊的地鐵沿線淘筍。
問：十三老師好！不懂操作不懂付費！見諒！本人36歲，深戶三口之家，孩子在讀育才二小四年級，自住文竹園二期，貸款130萬左右，個體經營，今年情況不太樂觀，收入暫不考慮進去。鑑於目前深圳樓市環境，綜合關內老破小與關外新盤次新盤價格差在縮小的情況下。也看到您關於育才系的看法。各方面因素考慮換新。1，文竹園繼續持有再等漲幅，加按揭槓寶中小戶型4到5百之間。三年後兩套合併一套換大房，求整體跑贏大勢。2，拋售文竹園買關外宜居新盤，兩年後交房，要在蛇口租兩年房為孩子上學。3，按兵不動。謝謝建議！
答：你好，蛇口樓齡分化，老盤不值得投資，漲幅也跑輸周邊次新。 如果最終還是要回到蛇口，建議現在淘蛇口次新盤。比如：南海玫瑰園和雍景灣。 另外太古城、海境界也可以考慮。
問：十三老師，龍崗的恆裕瓏城好點，還是坪山的恆大城好點？我是剛需還想兼顧小孩讀書。
答：你好，恆大城在坪山規劃的中央居住區內。 目前來說坪山唯一值得投資的區域；短期看深圳往西不會改變，所以東部的發展會遲緩。房價也會是補張型；長期看，坪山儲備用地很多，拆遷難度遠遠小於其他區，所以長持問題不大；至於說5年，我個人看法時間再拉長點會好點，至於是否適合自己看自身情況來定。 自住入手恆大城還不錯。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高。考慮保值和學位，建議在這幾個學校中選擇。
問：十三大你好，請問如何看碧海君庭？現在8萬多是否有些貴了？
答：碧海君庭算是倒了血黴，原先規劃的兩本證的大戶型碰到限購，只好拆開賣，不可避免的導致戶型奇葩，8萬多確實是貴了。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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