觀點地產網 身陷債務危機艱難度日的粵泰股份，在4月15日這一天披露多則公告，涉及資產出售、債務重組及擔保事項。
粵泰股份的“自救”意識依舊強烈。按照董事會的說法，本次完成的資產出售和剛進行的債務重組事項，將一方面利於恢復流動性，另一方面有效降低融資成本。
事實上，曾於十幾年前與“華南五虎”之首富力地產齊名的粵泰股份，自2018年以來一直處於風口浪尖上，從重組失敗到董事長楊樹坪被立案調查，隨之面臨債務危機，不得不賣項目“斷臂求生”，其中轉讓五個項目股權予世茂的事項便引起不少關注。
接連出售資產、股權輪候凍結、頻繁高管離職和人事變動、股價異常波動...近兩年的粵泰股份明顯陷入窘境。
是否能重新調整再出發？在外界看來，粵泰股份已於市場上明顯式微。
賣子、債務重組
觀點地產新媒體瞭解，為緩解公司流動性緊張，化解逾期借款風險，粵泰股份與世茂的交易從去年6月開始。於2019年6月9日，粵泰股份公告宣佈轉讓五個項目股權予世茂，交易對價總計63.97億元。
具體而言，涉及轉讓的五個項目為淮南洞山天鵝灣項目、廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目、淮南公園天鵝灣項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權。該五個項目中，廣州嘉盛項目於2019年10月完成過戶手續，其餘四個項目均於2020年1月完成過戶手續。
其中，淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權於2019年的6月5日以7.58億元、8063萬元的價格交易予世茂房地產。除去轉讓予世茂的股權，該兩個項目的剩餘股權均由粵泰股份持有。
廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權，交易對價則分別為約27.8億元、24.99億元和2.79億元。
4月15日，粵泰股份披露上述項目轉讓的最新進展表示，“截止目前，世茂房地產就本次交易事項已經與公司結清合同項下其應支付的全部對價款項”。至此，粵泰股份算是完成了這項資產出售。
根據此前簽署的轉讓協議，在扣除工程款、稅費、目標項目已收房款意向金等後，粵泰股份可實際獲得49.85億元資金。這對於緩解公司流動性緊張、化解公司的逾期借款風險來說，確實能起到不小的作用。
粵泰股份披露的2019年三季度數據顯示，期內，公司經營活動產生的現金流量淨額為29.32億元，同比增長230.42%。負債方面，粵泰股份短期借款9.4億元（2019年3月底為35億元），同比下降74.73%；長期借款10.68億元，同比下降36.67%。財務向好歸因於採取措施促進經營活動回籠資金並出售部分子公司股權和廣州兩項目的轉讓加速變現資金。
但對粵泰股份來說，這確實是在“斷臂求生”。畢竟，轉讓股權的項目中，不乏公司核心項目。其中廣州天鵝灣二期為擁有稀缺資源的項目，且是粵泰股份最具代表性的項目，是其資金回血的主要儲備。楊樹坪曾稱，“該次與世茂交易價格很合理，是雙方共贏的結果。”
不過在外界看來，出售項目並不是楊樹坪口中的“合作共贏”，更大意義上是大魚吃小魚。許世壇在去年世茂中期業績會上還曾透露，粵泰股份向公司作出了廣州的項目拿到10萬+售價的承諾。
可以見到的，是粵泰股份對於資金需求的迫切。
觀點地產新媒體瞭解，2019年4月，粵泰股份以旗下五個項目（其中包括目前轉予世茂的三個項目）與北方國際信託達成合作，後者將通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約48億元，以及不高於15億元投融資合作。
但這筆融資款遲遲沒有到位。對資金顯得十分“渴求”的粵泰股份，轉向出售變現這一更快速的方法，於6月9日宣佈與世茂簽署5份項目合作開發協議。
流動性緊張的程度，賣子可能還遠遠不能解決問題。同一日，粵泰股份披露的債務重組公告顯示，其獲信達資產收購8.93億債務。
具體而言，信達資產收購粵泰股份及控股、參股公司的部分債務合計為8.93億元人民幣，並由遠泰投資承接，與信達資產進行債務重組。
根據《債務重組合同》及有關協議，粵泰股份控股公司淮南粵泰和參股公司淮南恆升以及位於廣州市越秀區中山四路261-235號、大塘街107-127號地段及129-143號地段房產項目“雅鳴軒項目”為上述債務重組提供連帶責任保證擔保。
經估算，粵泰股份本次提供擔保的淮南恆升、淮南粵泰股權所對應的股東權益初步估值約為1.2億元人民幣左右。
至於此次交易產生影響，粵泰股份稱，本次債務重組事項有利於上市公司恢復流動性，有效緩解公司目前的債務問題。《債務重組合同》簽署後，粵泰股份及公司下屬公司重組債務中原對應抵押涉訴的部分廣州、江門、郴州項目相關資產後續將解除抵押凍結。
事實上，標的項目還存在訴訟及查封事項。其中，廣州嘉盛在建工程項目，其資產便曾被司法查封及輪候查封，涉及債務訴訟剩餘本金餘額約25.96億元，天鵝湖二期項目同樣存在被司法查封及輪候查封的情況，涉及債務訴訟剩餘本金餘額合計為19.2億元。
粵泰股份稱，債務重組能幫助有效降低融資成本，相較債務重組前的融資條件測算，本次債務重組實施後，截止2020年9月30日，公司預計累計減少約1.12億元潛在利息成本支出，累計影響淨利潤金額約為8400萬元人民幣。
要知道，其整體的融資成本在2018年達到12.45%的高水平，近12億元利息支出，一點點的“侵蝕”著資金騰挪的空間。而對於緩解的力度，業內人士認為“這樣的金額放在中型房企的規模裡面考慮並不算大，從絕對金額來說，意義不大。”
危機中求存
一般而言，企業出現流動性危機，受急速擴張、高槓杆等影響很大。2016年粵泰股份頂著高額的資金成本成為上一輪地產牛市的接盤俠，存貨從2015年的26.73億元躍升至85.13億元，2017年再次逆勢增至128.12億元，然而，銷售規模沒有同步跟上來。
而讓粵泰股份面臨岌岌可危的窘境的，更大程度上應該與多項波折的收購案有關。
2004年，粵泰系借殼東華實業於上交所上市後，楊樹坪通過股權轉讓和資產置換的方式，將旗下優質資產項目注入東華實業做大上市平臺，一時風頭無兩。直至2005年1月，粵泰集團因“偽造行政公文印章30宗，10年超建20萬平方米，欠繳國家各項款額總計30億元等”，遭到調查。
粵泰所有開發經營業務被廣州有關部門暫停辦理，全部在建在售樓盤停工停售，同時還有7億元罰單，旗下眾多物業亦遭查封。至此，該事件使其幾近崩盤。
沉寂多年後，楊樹坪於2013年試圖通過構建“重組概念”東山再起。其中，2013年12月，宣佈向粵泰集團等發行約7.6億股股份，以購買房地產業務經營性資產，資產中便包括了此次出售股權的淮南天鵝灣項目和廣州天鵝灣項目二期。
另外一次重組事項將楊樹坪推上風口浪尖的，是2018年2月，計劃通過發行股份的形式，收購江門市碧海銀湖房地產有限公司100%股權。然而該收購案一波三折，引起股價持續下挫，隨之楊樹坪遲遲未能兌現增持的承諾，這又引起了“虛假增持”質疑。
而原因為何？缺錢。當時已債務纏身的粵泰股份，除了要付出真金白銀，還需要改組董事會結構進行大換血。
楊樹坪於2019 年1月3日申請辭去公司總裁職務。時任公司第九屆董事會董事何德贊、範志強、陳湘雲也提出辭職，老臣李宏坤及此前被監管關注的董事會秘書蔡錦鷺接棒。
後續持續未轉好的債務危機，其實也反映了公司的治理混亂，一定程度上也與各高管離職有關。
直至今年初，頻繁的人事輪換還在繼續。獨立董事譚燕、董事兼總裁李宏坤相繼申請辭職，張曉峰、梁文才、周經良相繼接棒。2月10日公告顯示，嚴利、何德讚辭任公司副總裁，公司江門地區公司總經理劉大成獲任。
而目前的財務狀況如何，粵泰股份還未披露2019年的業績報告。2019年第三季度報告顯示，截止期末，公司賬面資金僅有3.01億元，而負債總額27.81億元，其中短期債務達17.13億元，172億總資產中，有120億存貨。
存貨變現並不容易，其中一方面原因是部分項目被司法凍結難以銷售回款，多項資產被查封。縱觀近大半年粵泰股份的動態，關鍵詞“股份凍結”依舊佔了絕大部分。其中，截至2019年12月26日，控股股東粵泰控股涉及債務逾期總金額為24億元，涉及債務違約的訴訟金額為17億元。
而關於近兩日出售資產和債務重組取得進展，業內人士稱，“即便債務有所緩解，也不代表就能快速的活過來”。
此前出售資產予世茂，楊樹坪稱並不會影響粵泰集團在建開發體量和開發規模。目前國內外有多個項目處於在建在售狀態，此外集團在北京、廣州、深圳等重點城市和柬埔寨還持有大量待開發的土地儲備。
楊樹坪口中的這些“土地儲備”似乎未能快速變現回籠資金，緩解其流動性危機。熟悉粵泰股份的相關人士表示，粵泰股份的歷史遺留問題的項目比較多，且其餘開發項目短期內還需要投入資金，開發週期擺在那，也不能快速變現”。
據瞭解，就廣州而言，粵泰股份目前持有項目僅剩幾個，包括越秀區的雅鳴軒和粵泰榮廷府，荔灣區的粵泰荔灣華府，從化區的高端休閒地產項目億城泉說。
除了億城泉說項目在售以外，上述前3個項目雖都屬於中心區優質項目，但大多由於歷史原因進展較為波折，目前要麼處於近乎閒置的狀態，要麼是現樓狀態仍不可售，何時入市尚未可知。另外2019年三季度經營數據顯示，還有一宗位於白雲區夏茅村畜牧場的地塊，處於待開發狀態。
資產凍結、開發銷售遲緩、融資成本居高不下......“東山再起”應該是遑論，大浪淘沙的行業現狀中，當下的粵泰股份或許“保命”要緊。
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