12月30日，海南土拍的2019姗姗落幕！
犹记得年初，海南各市县的供地计划公布的时候，对住宅用地供应的吝啬让人惊叹海南去房地产化的决心；
年末，土拍的落幕，年初的誓言海南做到了吗？
海南还真的做到了！
01 海口土拍2019：产业为主，棚改当道
年初中国土地市场网显示的海口的供地计划：海口市 2019 年国有建设用地需求量为 1036.12 公顷，其中，商服用地 118.12 公顷；住宅用地 155.57 公顷（各类棚户区改造用地 45.39 公顷；普通商品住房用地共 110.18 公顷）。
1、海口住宅用地成交60公顷
据诸葛找房海南数据中心统计显示，2019年海口共挂牌出让96宗地块，出让面积共计312.277公顷；成交103宗地块，成交面积共计335.245公顷，成交额约169.29亿元，与2018年相比，土地出让面积上涨74%，成交金额上涨106%！
在土地性质方面，2019年海口成交数量最多的还是城镇住宅用地，共34块，成交面积121.25公顷；
要知道，2019年前3个季度，海口的住宅用地才供应了0.056公顷，如果没有江东新区的普通商品住宅用地的供应，海口土拍的2019年，住宅用地惨淡的很；
在成交金额方面，2019年海口成交金额最多的还是城镇住宅用地，成交额86.16亿元，平均楼面地价2324元/㎡；
值钱的，能让紧巴巴的房企愿意掏更多钱的还是住宅用地；
34幅住宅用地，其中24幅为棚改回迁房用地，121.25公顷的住宅用地中，棚改用地58公顷，江东新区占了55.68公顷，其中的40公顷位于江东新区国际社区；
2、海口土拍5宗“最”
出让金额最高的单个地块为江东新区国际社区东侧地块，成交总金额为203645.451万；
出让金额最低的单个地块位于滨江西路西侧地块，成交金额仅340.9427万元；
楼面地价最高的一块住宅用地，位于江东新区国际社区西侧，楼面地价6266元/㎡；
楼面地价最低的一块住宅用地为流水坡棚改A0508-4地块，楼面地价仅693元/㎡；
整个2019年在海口拿地最多的企业是中国交建，一共拿了10块地，共287亩；
02 三亚土拍2019：大房企频出手，住宅0供应
三亚年初发布的2019年供地计划，计划供应56宗，365.87公顷，其中住宅用地70.73公顷（经适房项目用地共54.93公顷，公共租赁住房共0.48公顷，限价商品房共1.52公顷，普通商品房项目用地13.80公顷） ，商服用地135.69公顷，工矿仓储用地60.32公顷，交通运输用地6.67公顷，公共管理与公共服务用地90.48公顷；特殊用地1.98公顷；
1、三亚住宅用地成交近乎于0
根据监控数据显示，2019年三亚通过招拍挂成功出让65宗土地，总面积140.23公顷(约2103.5亩)，总成交金额约124亿元，2018年三亚卖地收入仅仅20.3亿；
跟海口一样，三亚土地市场从年初憋到了年末，三亚土地成功出让高峰是12月，一口气出让23块土地，总面积61公顷，土地出让金高达53个亿；
跟海口不一样的是，到年末三亚住宅用地依旧勒紧；
整个2019年三亚成功出让的土地涉及二类居住用地，有13幅地块，面积30.41万平方米，成交金额23.7亿，但是几乎没有普通商品房用地供应；
这些成交的二类居住用地，3个用处：亚沙村配套、自持性租赁住房、南繁科技城配套。
对于房企来说，2019年想在三亚拿到一块纯住宅用地，有钱也没有地方花，就是不供应；
但，这或许就是破除“房地产一枝独大”的操作吧。
2、三亚土拍5宗“最”
楼面地价最低的一幅住宅用地为崖州湾科技城两宗地块1881元/㎡；
楼面地价最高的一幅住宅用地为中心城区两宗地块4765元/㎡；
拿地数量最多的是中国金茂，其控股公司南繁科技城有限公司全年拿到8幅地块，大概是186亩，斥资67141万元；
拿地面积最大的企业是富德集团，2019年共耗资56030万元摘得海棠湾4幅约314亩土地。据了解，这4宗地块将建设Hello Kitty主题乐园、主题酒店及商务办公项目。
拿地花钱最多的是中粮集团，全年挥资将近22个亿，拿了三亚CBD东岸单元的6块地；
03 海南土拍的2019总特征
相较于2018年海南土地市场的惨淡，2019年的海南土拍，只能用火热来形容；
2019年海南的土拍特征明显，未来海南土拍的趋势也隐隐显露，2019年10月过后的海南似乎知道了自己要的是什么；
1、住宅用地的严控
房价3要素：短期看政策，中期看土地，长期看人口；
经历了土地开发狂热的海南，现在严格去房地产化，2018/2019连续两年住宅用地严格控制，把供地的天平倾向了产业用地；
海口西海岸和市中心已经没有多少地，海口住宅用地大都集中在江东新区，而三亚则更加抠门；
海口三亚都如此，更不要说其他产业更加薄弱的市县，对于住宅用地的把控；
未来海南的住宅用地供应会越来越少；
从土地这一块来看，长期的海南房价是有不小的上涨的潜力；
2、海南土地市场逐渐变成大房企的市场
2019全年，在海口拿下城镇住宅用地的企业，中建一局、中交股份、山西建发、成都万华、仁恒置地、海南发控、海口投源实业，基本都是“有头有脸”的企业。
2019年全年，在三亚拿地的企业，中粮、保利、金茂、中交、富德、早上、京东、中国铁建······
整个2019年， 海口、三亚的土拍报名门槛就把许多房企拒之门外，能有土拍资格的要么是百强房企，有钱，要么是央企国企，有头有脸，不缺钱；
海口、三亚的土地市场进场者，竞争者不是百强房企，就是央企、国企，要么有钱，要么有头有脸；
更不要说海南屈指可数的住宅用地的供应，中小房企，在海南或再无机会；
3、海口重心在江东，三亚中心海棠湾、CBD；
海口土拍的2019，无论是土地出让幅数、面积，还是成交金额，江东新区都是首屈一指的，不论是住宅用地，抑或是产业用地；
而根据监控统计，2019江东新区成功出让22幅土地，总面积126.4万平米，揽金高达73.09亿元(占海口总体的50%)，逼近2018年海口市土地招拍挂金额的85%；
三亚土拍的2019，成交奥地块大都集中于三亚CBD启动区和海棠湾；
资本涌入的地方+政府重点开发的区域，不出意外就是未来的城市重心和中心；
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自贸港加持下的海南，依旧是众房企争先拿地的热地，有机会，有预期，这是嗜血房企不愿意房企的机会；
而海口和三亚土拍为什么不约而同的都是在年末11月、12月大放量？
2019年下半年，海南自贸港建设的各项内容都逐渐明确，在发展方向和内容逐渐明确的情况下，海南的土拍在11月、12月均年终大放量；
在知道了自己怎么走的海南，或许尺度放宽，大步走起来！
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