《房屋买卖合同》一房二卖风险

近几年房价暴涨，如果买卖双方签订《房屋买卖合同》后未及时办理网签，而第三人出价更高，业主从心理上会觉得卖亏了，有可能会转卖给第三人。一旦遇到这种情况，作为买方应当如何维护自己的权利？

【案情简介】

2017年4月12日黄女士(买受人，乙方)与秦某某(出卖人，甲方)签订了《存量房买卖合同》，购买位于佛山市三水区御江南国际的一套别墅。合同约定成交价为1798000元，买方在签订合同时支付定金2万元、办理按揭当天再支付定金8万、房管部门出具受理交易的递件回执支付首期款548000元、剩余房款125万元以银行按揭方式付款。因为卖方有90万按揭款仍未还清，最后有一条手写条款约定：“双方办理银行转按或垫资赎契手续，该费用由买方支付。”

在合同履行过程中，因双方对“双方办理银行转按或垫资赎契手续，该费用由买方支付”的条文理解存在争议。卖方认为：合同明确了该费用由买方支付，则由买方与垫资公司办理垫资手续；买方认为：该费用仅指垫资公司的利息，应当由卖方与垫资公司办理垫资手续。双方僵持近一年仍未完成赎契，更无法履行过户等手续。因为《存量房买卖合同》约定的争议解决方式为向广州仲裁委员会申请仲裁，故本案由广州仲裁委员会管辖。同时与买方了解得知中介公司未办理网签，本案做了财产保全对案涉房屋及时进行查封。原仲裁请求为裁决继续履行合同，卖方协助将案涉房屋过户登记至申请人黄女士名下；但庭审时卖方提出已将房屋转让给第三人，已经办理网签手续并完成递件。仲裁庭释明是否变更仲裁请求后休庭。

【案件分析】

作为买方首先要选择继续履行合同还是改为主张违约金。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条规定，一房二卖案件中，买受人均要求继续履行合同的，参照顺序为：先行办理房屋所有权转移登记>先行办理所有权转移预告登记>先行接受商品房交付>先行递件>先行网签>先行支付价款>先行签订合同。根据秦某某提交的证据，房屋是否交付给第三人不能确定，但秦某某亦未将房屋交付给黄女士，这一项肯定不占优势。秦某某与第三人签订的合同已经递件，并先行办理网上签约。如果坚持主张继续履行合同，则会被驳回仲裁请求。因此改为解除合同，并主张违约金。如果按照《存量房买卖合同》第十条：“甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，根据约定只能获得179800元的违约金，不足以弥补损失，如何能够索赔更高的违约金？根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。此时广东省高级人民法院已有了明确的规定，我方有充分的法律依据主张房屋差价。仲裁请求改为：1、请求裁决解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、请求裁决被申请人返还定金10万元；3、请求裁决被申请人支付违约金179800元；4、请求裁决被申请人赔偿房屋差价损失502000元；5、请求裁决被申请人承担按揭贷款手续费12580元；6、请求裁决被申请人承担律师费10万元；7、请求裁决被申请人承担仲裁费、财产保全费。

【裁决结果】

广州仲裁委员会认定卖方秦某某构成根本违约，并裁决一、解除双方签订的《存量房买卖合同》；二、秦某某返还购房定金10万元；三、秦某某支付违约金179800元；四、秦某某赔偿差价损失122200元；五、秦某某补偿黄女士律师费4万元；六、秦某某补偿黄女士财产保全费5000元；秦某某承担仲裁费28086.4元；秦某某仲裁反请求不予支持，反请求仲裁费32633元自行承担。

【律师说法】

本案争议焦点有二，一是办理垫资赎契是哪一方的义务？二是如果卖方违约，是否能够主张升值差价赔偿？

关于第一个焦点，合同约定：“双方办理银行转按或垫资赎契手续，该费用由买方支付。”对此如何理解？

首先，合同第一条第7款第2项的内容为[买方垫资赎契]，但是在签订合同时第7款第2项被划掉了，这是最直接的证据，说明签订合同时就已经排除了买方垫资赎契这种方式；因此卖方认为应当由买方办理垫资赎契的说法不能成立。

其次，假如由买方与垫资公司办理垫资赎契手续，则由买方与垫资公司签订借款合同，买方成了借款主体。结果买方除正常支付1798000元购房款外，另需额外向垫资公司偿还一笔款90万元的债务。然而买方在签订购房合同时明确房价仅为1798000元，额外多支出90万显然与约定房价不一致。

第三，从卖方的角度分析。总房价1798000元，但卖方原本在银行有一笔90万的贷款，所以卖方必须从1798000售楼款拿出来90万元偿还银行，实际可以从本次交易中净得898000元。现在垫资公司代卖方还清了银行贷款，本质上只是把债权人从银行变更到垫资公司，因为垫资公司代卖方偿还了90万贷款，则卖方必须偿还90万给垫资公司，仍然净得898000元。假如由买方与垫资公司签订借款合同，则垫资公司所垫的90万元由买方偿还，卖方却净得179800元，这与实际情况不符。

最后，本案案由为商品房买卖合同纠纷，在二手房买卖合同纠纷中，卖方的最大义务就是过户、交房。卖方为了在约定日期将房屋过户给买方，则应当提前涤除抵押权，所以办理垫资赎契是卖方义务。“该费用由买方承担”的真实意思是垫资公司出资赎契肯定会收取利息，因为合同约定的1798000元是卖方净得，如果由卖方承担垫资利息，则变相减少了其实际所得，与合同约定不符。

对此，广州仲裁委员会最终认定：“本案被申请人作为涉案房屋卖方，负有权利瑕疵担保义务，即在出售涉案房屋时，应保证涉案房屋处于清洁、权利无瑕疵、可转让状态，在合同没有特别约定的情况下，被申请人负有办理赎契的义务。涉案房屋上存在抵押，被申请人未办理赎契，导致后期双方交易不成，被申请人构成根本违约。”

关于第二个焦点，是否能够主张升值差价赔偿？《存量房买卖合同》约定卖方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。买方是否有权在合同约定的违约金之外主张升值差价？本案的约定的价格1798000元，而秦某某转让给第三人的价格已高达230万元，房屋已升值502000元，升值的事实清楚，如果只按合同价的10%不足以弥补损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。2017年9月12日广东省高级人民法院颁布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》也规定守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。所以主张升值差价赔偿的事实依据及法律依据均比较充分。

对此，仲裁庭认为：“被申请人在合同履行中存在根本违约，致使涉案房屋未能顺利售予申请人，被申请人应补偿申请人的损失。”酌情支持122200元。

综上，本案由于未办理网签，及合同条款的模糊，导致履约过程出现争议。本案算是近几年二手房买卖合同纠纷的一个缩影，由于近几年房价上涨太快，很多卖方种种借口违约，广东省高级人民法院及时出台了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》，明确支持房屋升值差价赔偿，对于买方利益保护的更加完善。

【相关法条】

《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二十四：

出卖人就同一房屋签订多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般应当按照下列情形分别处理:

(一)先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的,应予支持;

(二)均未办理房屋所有权转移登记,先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的,应予支持;

(三)均无上述履行行为,先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(四)均无上述履行行为,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(五)均无上述履行行为,先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(六)均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的,应予支持;

(七)均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的,应予支持。

四十、房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时,应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、 守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用,并 综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合 同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。