《房屋買賣合同》一房二賣風險

近幾年房價暴漲，如果買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》後未及時辦理網籤，而第三人出價更高，業主從心理上會覺得賣虧了，有可能會轉賣給第三人。一旦遇到這種情況，作為買方應當如何維護自己的權利？

【案情簡介】

2017年4月12日黃女士(買受人，乙方)與秦某某(出賣人，甲方)簽訂了《存量房買賣合同》，購買位於佛山市三水區御江南國際的一套別墅。合同約定成交價為1798000元，買方在簽訂合同時支付定金2萬元、辦理按揭當天再支付定金8萬、房管部門出具受理交易的遞件回執支付首期款548000元、剩餘房款125萬元以銀行按揭方式付款。因為賣方有90萬按揭款仍未還清，最後有一條手寫條款約定：“雙方辦理銀行轉按或墊資贖契手續，該費用由買方支付。”

在合同履行過程中，因雙方對“雙方辦理銀行轉按或墊資贖契手續，該費用由買方支付”的條文理解存在爭議。賣方認為：合同明確了該費用由買方支付，則由買方與墊資公司辦理墊資手續；買方認為：該費用僅指墊資公司的利息，應當由賣方與墊資公司辦理墊資手續。雙方僵持近一年仍未完成贖契，更無法履行過戶等手續。因為《存量房買賣合同》約定的爭議解決方式為向廣州仲裁委員會申請仲裁，故本案由廣州仲裁委員會管轄。同時與買方瞭解得知中介公司未辦理網籤，本案做了財產保全對案涉房屋及時進行查封。原仲裁請求為裁決繼續履行合同，賣方協助將案涉房屋過戶登記至申請人黃女士名下；但庭審時賣方提出已將房屋轉讓給第三人，已經辦理網籤手續並完成遞件。仲裁庭釋明是否變更仲裁請求後休庭。

【案件分析】

作為買方首先要選擇繼續履行合同還是改為主張違約金。根據《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十四條規定，一房二賣案件中，買受人均要求繼續履行合同的，參照順序為：先行辦理房屋所有權轉移登記>先行辦理所有權轉移預告登記>先行接受商品房交付>先行遞件>先行網籤>先行支付價款>先行簽訂合同。根據秦某某提交的證據，房屋是否交付給第三人不能確定，但秦某某亦未將房屋交付給黃女士，這一項肯定不佔優勢。秦某某與第三人簽訂的合同已經遞件，並先行辦理網上籤約。如果堅持主張繼續履行合同，則會被駁回仲裁請求。因此改為解除合同，並主張違約金。如果按照《存量房買賣合同》第十條：“甲方不按合同約定將該房地產出售給乙方的，應當向乙方支付違約金，違約金為該房地產成交價的10%”，根據約定只能獲得179800元的違約金，不足以彌補損失，如何能夠索賠更高的違約金？根據《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十條房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。此時廣東省高級人民法院已有了明確的規定，我方有充分的法律依據主張房屋差價。仲裁請求改為：1、請求裁決解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》；2、請求裁決被申請人返還定金10萬元；3、請求裁決被申請人支付違約金179800元；4、請求裁決被申請人賠償房屋差價損失502000元；5、請求裁決被申請人承擔按揭貸款手續費12580元；6、請求裁決被申請人承擔律師費10萬元；7、請求裁決被申請人承擔仲裁費、財產保全費。

【裁決結果】

廣州仲裁委員會認定賣方秦某某構成根本違約，並裁決一、解除雙方簽訂的《存量房買賣合同》；二、秦某某返還購房定金10萬元；三、秦某某支付違約金179800元；四、秦某某賠償差價損失122200元；五、秦某某補償黃女士律師費4萬元；六、秦某某補償黃女士財產保全費5000元；秦某某承擔仲裁費28086.4元；秦某某仲裁反請求不予支持，反請求仲裁費32633元自行承擔。

【律師說法】

本案爭議焦點有二，一是辦理墊資贖契是哪一方的義務？二是如果賣方違約，是否能夠主張升值差價賠償？

關於第一個焦點，合同約定：“雙方辦理銀行轉按或墊資贖契手續，該費用由買方支付。”對此如何理解？

首先，合同第一條第7款第2項的內容為[買方墊資贖契]，但是在簽訂合同時第7款第2項被劃掉了，這是最直接的證據，說明簽訂合同時就已經排除了買方墊資贖契這種方式；因此賣方認為應當由買方辦理墊資贖契的說法不能成立。

其次，假如由買方與墊資公司辦理墊資贖契手續，則由買方與墊資公司簽訂借款合同，買方成了借款主體。結果買方除正常支付1798000元購房款外，另需額外向墊資公司償還一筆款90萬元的債務。然而買方在簽訂購房合同時明確房價僅為1798000元，額外多支出90萬顯然與約定房價不一致。

第三，從賣方的角度分析。總房價1798000元，但賣方原本在銀行有一筆90萬的貸款，所以賣方必須從1798000售樓款拿出來90萬元償還銀行，實際可以從本次交易中淨得898000元。現在墊資公司代賣方還清了銀行貸款，本質上只是把債權人從銀行變更到墊資公司，因為墊資公司代賣方償還了90萬貸款，則賣方必須償還90萬給墊資公司，仍然淨得898000元。假如由買方與墊資公司簽訂借款合同，則墊資公司所墊的90萬元由買方償還，賣方卻淨得179800元，這與實際情況不符。

最後，本案案由為商品房買賣合同糾紛，在二手房買賣合同糾紛中，賣方的最大義務就是過戶、交房。賣方為了在約定日期將房屋過戶給買方，則應當提前滌除抵押權，所以辦理墊資贖契是賣方義務。“該費用由買方承擔”的真實意思是墊資公司出資贖契肯定會收取利息，因為合同約定的1798000元是賣方淨得，如果由賣方承擔墊資利息，則變相減少了其實際所得，與合同約定不符。

對此，廣州仲裁委員會最終認定：“本案被申請人作為涉案房屋賣方，負有權利瑕疵擔保義務，即在出售涉案房屋時，應保證涉案房屋處於清潔、權利無瑕疵、可轉讓狀態，在合同沒有特別約定的情況下，被申請人負有辦理贖契的義務。涉案房屋上存在抵押，被申請人未辦理贖契，導致後期雙方交易不成，被申請人構成根本違約。”

關於第二個焦點，是否能夠主張升值差價賠償？《存量房買賣合同》約定賣方不按合同約定將該房地產出售給乙方的，應當向乙方支付違約金，違約金為該房地產成交價的10%。買方是否有權在合同約定的違約金之外主張升值差價？本案的約定的價格1798000元，而秦某某轉讓給第三人的價格已高達230萬元，房屋已升值502000元，升值的事實清楚，如果只按合同價的10%不足以彌補損失。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益。2017年9月12日廣東省高級人民法院頒佈的《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》也規定守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。所以主張升值差價賠償的事實依據及法律依據均比較充分。

對此，仲裁庭認為：“被申請人在合同履行中存在根本違約，致使涉案房屋未能順利售予申請人，被申請人應補償申請人的損失。”酌情支持122200元。

綜上，本案由於未辦理網籤，及合同條款的模糊，導致履約過程出現爭議。本案算是近幾年二手房買賣合同糾紛的一個縮影，由於近幾年房價上漲太快，很多賣方種種藉口違約，廣東省高級人民法院及時出臺了《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》，明確支持房屋升值差價賠償，對於買方利益保護的更加完善。

【相關法條】

《合同法》第一百一十三條第一款規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”

《廣東省高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》二十四：

出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求繼續履行合同的,一般應當按照下列情形分別處理:

(一)先行辦理房屋所有權轉移登記的買受人請求確認所有權已經轉移的,應予支持;

(二)均未辦理房屋所有權轉移登記,先行辦理房屋所有權轉移預告登記的買受人在預告登記有效期內請求繼續履行合同的,應予支持;

(三)均無上述履行行為,先行接受商品房交付的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;

(四)均無上述履行行為,登記機關已經受理其房屋所有權轉移登記申請的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;

(五)均無上述履行行為,先行辦理網上籤約或者商品房預售合同備案的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;

(六)均無上述履行行為,先行依約支付價款的買受人請求繼續履行合同的,應予支持;

(七)均無上述履行行為,成立在先合同的買受人請求繼續履行合同的,應予支持。

四十、房屋買賣合同因一方當事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉售利益等可得利益損失。計算損失時,應當扣除守約方未採取合理措施不當擴大的損失、 守約方因此獲得的利益以及取得利益需要支出的必要費用,並 綜合考慮守約方的履約情況等確定,但不得超過違約方訂立合 同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。