樓市調控兩年多，不同的群體有不同的感受。但筆者認為有一點大家的感受是相同的，即這次樓市調控的嚴厲程度超出想象。從根據已有經驗認為會短期內放開到幻想和僥倖的心理一點點被擊碎，房地產若隱若現的轉折點已經擺在眼前。特別是對於開發商這一群體來說，擔心的事情還是發生了。
第一，購房預期正在發生逆轉，開發商一房難賣
與以往樓市調控不同的是，此次樓市調控沒有絲毫放鬆的可能，反而全國各地不斷加碼的信號頻繁出現。如今，房價下行的信號逐步顯現，長期以來房地產市場只漲不跌的購房預期正在發生改變。房價預期改變了，購房意願下滑了，開發商房子賣不出去了，年終銷售回款難度增加了，這自然是開發商十分擔心的事情。
長期以來，預期的變動對於房價的走勢往往起到直接影響的作用。如今在堅決遏制房價上漲的定位下，全國樓市整體呈現趨冷態勢，開發商為了實現“活下去”的生存目標，紛紛走上了打折促銷的模式，除了一些樓盤“明目張膽”降價以外，不少樓盤其實都處在一個陰跌的狀態。
樓市最大變數：決策部門正在醞釀長效機制
最近一段時間以來，筆者每天都可以接到幾個樓盤的推銷電話，這與上半年高傲的開發商形象形成了很大的反差。從上半年一房難求到當前一房難賣，再加上樓市退房潮、維權潮不斷上演，市場預期正在發生逆轉。
第二，融資困境沒有緩解跡象，開發商進退兩難
從去年開始，開發商缺錢的情形就已經開始出現了。隨著樓市調控的持續收緊和銀保監會的嚴格監管，開發商缺錢的狀況越來越明顯。不可否認的是，資金就是開發商生存發展的根本，控制住了開發商的融資渠道，就相當於遏制住了開發商生存發展的咽喉。
創意配圖：融資
如今再看，這一情形沒有絲毫緩解，反而監管越來越嚴厲。今年以來不少大型開發商都制定了住房租賃專項發債計劃，但不少都被叫停。針對這一現象，經濟參考報評論稱，開發商企圖借道長租融資失敗。此外，央行降準明確脫虛向實，並沒有給樓市帶來喘息機會。筆者認為，除了銷售量的下滑，開發商又面臨融資困境，完全可以用進退兩難形容當前的處境。
當然，並非所有開發商都面臨著困境，壓力主要還是集中在中小開發商群體的身上。比如，對於高喊“活下去”的萬科，前三季度就實現了銷售金額4316億元。融創也不缺錢，但孫宏斌也強調未來是安全第一。因此筆者認為，對大型開發商來說，他們雖沒有中小開發商那般缺錢，但對於當前樓市環境多了謹慎和理性。
在晚上抽象模糊散景燈市路
筆者認為，如果政策監管持續，未來開發商規模會更加集聚，強者更強。當然，辯證的來看，優勝劣汰對於未來房地產的健康發展也是一個好消息，避免了這些年泥沙俱下，企業盲目投資房地產的亂象。不過，就目前來說，房子難賣和融資困難或是開發商最擔心的事情了。在可以預見的時間內，恐怕一時無法得到根本緩解。但筆者認為，對於開發商來說，實現自救的根本生存之道是生產靠譜的好房子，從而提前鎖定目標市場。
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