房屋買賣過程中出現的糾紛形式多種多樣，最常見的如房價上漲，出售方覺得賣虧了毀約；購房者因徵信問題無法通過貸款審批而違約；因房屋被司法查封無法辦理過戶而違約等等……
本文為大家講述另一種糾紛情形，按照慣例，筆者先介紹一則案例：
【案情簡介】
2018年2月3日，張三與李四簽訂購房合同，約定張三將其個人所有的坐落於某小區202室房屋出售給李四，總價款120萬元，合同簽訂當日支付60萬元，尾款於2月20日辦理過戶當天付清，李四按照約定支付60萬元。
2月11日，張三與王五簽訂租賃合同，約定張三將上述202室房屋出租給王五，租賃期限3年，每月租金2000元，一次性支付72000元，王五於當日通過銀行轉賬支付全部租金併入住。
2月20日，張三與李四前往房管局辦理過戶登記時得知202室房屋於2月15日被法院查封。
問題來了：李四認為購房協議簽訂在先，王五租賃合同在後，要求王五騰房，王五是否需要騰房？
【筆者說法】
首先，關於張三與李四所簽訂購房合同的法律性質：
我國《物權法》第九條規定 "不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外"。
本案中，張三與李四簽訂購房合同當日李四支付60萬元購房款，約定尾款於過戶當日付清，在未辦理過戶當日房產便被法院查封，導致房產無法辦理過戶登記，根據物權公示原則，房產的所有權仍屬於張三所有，張三與李四之間形成債權債務關係，而非物權關係。李四有權依照購房合同約定，要求張三承擔履行不能的違約責任。
其次，關於張三與王五所簽訂租賃合同的法律性質：
張三與王五簽訂租賃合同之時，房屋所有權仍然登記在張三名下，即王五有理由相信張三對房屋享有處分權，其符合善意第三人的性質。在租賃合同簽訂當日，房屋已經交付王五佔有使用，即王五與張三之間形成物權關係。王五有權依租賃合同規定行使租賃權，張三無權要求王五搬離。
綜上所述，根據現有法律規定，同一標的物上既有物權又有債權的，物權優先於債權。因此，在本案中，李四的債權不得對抗王五享有的物權，即李四無權要求王五騰房。
另外，關於房屋在李四簽訂購房協議之後以及王五簽訂租賃之後被法院查封的行為，僅能導致李四的物權無法實現，不影響王五已經取得的在先租賃物權，即便房屋被依法拍賣，王五仍有權使用房屋直到租賃期限屆滿。
最後提醒各位：
購房有風險，在訂立購房合同時，除了要評估雙方的人品、履約能力之外，在合同條款設置方面尤為重要，提供幾點供大家參考：
1、關於購房款的支付，建議支付到第三方監管賬戶，待辦理過戶手續之後，由第三方直接出售給售房者。這樣能夠降低售房者一房二賣、捲款逃跑的風險。
2、提高違約方的賠償責任。
3、在購房合同簽訂之後，儘快辦理交付及登記過戶手續。
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