投資商鋪會有不少陷阱和雷區，衡陽創景外灘項目的商鋪就出了問題。業主們投訴購買之後才發現：商鋪早已被開發商抵押出去了，根本辦不了網籤，也辦不了產權證。而且一拖就是兩年時間，開發商回應正在融資解決。
商鋪無法網籤
涉及100多個金額超4000萬
2018年4月，衡陽市民譚先生與衡陽富衡房地產開發有限公司簽訂了買賣合同，以總價15萬多的價格，購買位於衡陽市創景外灘一期的一個商鋪。
譚先生介紹，按照合同約定，2018年8月15號之前，就要辦出房產證。但是，商鋪直到現在都沒有網籤，也無法辦理房屋產權登記。
譚先生告訴記者，房產證辦不下來的原因，就是開發商在對外公開出售之前，就已經把商鋪抵押出去了，但卻並沒有告知業主。
而譚先生的遭遇不是個案。另外一位業主陳女士也花了近80萬買了2個商鋪。根據陳女士提供的初步統計資料顯示，目前創景外灘無法網籤的商鋪有130多個，總金額超過了4000萬。
“業內正常現象”
開發商回應正在融資解決
衡陽富衡房地產開發有限公司營銷總監秦永耀承認開發商拿商鋪去做了抵押，而且表示在建工程抵押，在房地產行業內也是很正常的事情：“在房地產行業幾乎80%的項目都這樣做。”
不過秦總監也承認，老闆投資失敗，導致公司的資金鍊出了問題，進而影響到了商鋪無法按照合同辦理房產證，現在還剩下約200戶沒有解決。
秦總監表示，目前他們公司正在融資應對，“錢應該很快可以到位。”
全天都在開會
衡陽主管科室電話難以打通
開發商老闆投資失敗的鍋，憑什麼讓廣大業主來背？業主的利益又應該由誰來維護？開發商的操作是否違規？又該如何監管？帶著這一系列的疑問，記者聯繫了衡陽市住建部門。
衡陽市珠暉區住建局工作人員回覆，監管審核的權限都在衡陽市住建局。
記者致電衡陽市住建局辦公室，工作人員要記者聯繫房地產監管科，但是電話從昨天下午打到今天上午都無人接聽。對此，衡陽市住建局辦公室工作人員的解釋是，房地產監管科一直都在開會。
涉嫌“產權欺詐”
律師稱可起訴索賠一倍房款
湖南森立律師事務所王麗莎律師對於衡陽的這個案例進行了分析：
首先，由於開發商距離合同約定的辦理產權證時間已經逾期一年多，仍然沒有辦理商鋪的產權證，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九的規定，業主可以請求解除合同和賠償損失。
第二，在建工程抵押的商品房並不是就一定不能預售，根據的《商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的規定，經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。
王麗莎律師強調可以預售，但是開發商必須在銷售時，明確告知買受人該商品房已經設定在建建築物抵押，否則就涉嫌“產權欺詐”，那麼業主可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。不過在湖南省的法院判例中，法院通常會酌情判定開發商賠償40%-50%的已付購房款。
預售資金監管
專家認為作用有限有待完善
中南大學房地產研究中心研究院黃拓夫介紹，在建項目抵押所引發的問題比較常見。目前已經有預售資金監管的制度，正常情況下開發商在辦理預售許可手續的時候，需要繳納一筆保證金，一般會有幾百萬。但是黃拓夫介紹，項目抵押的融資可能上億，所以相對而言這筆幾百萬的保證金，無法起到強有力的監督懲罰作用。
但是黃拓夫認為，又不能簡單粗暴地就提高保證金的額度，因為這樣會提升開發商的前期開發成本，“還需要一個長期的博弈過程，還要先辦法完善。”
本文來源：FM91.8 記者：尚瑾、玥文、張寧
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