久期财经讯，4月9日，标普将雅居乐集团控股有限公司(Agile Group Holdings Limited，简称“雅居乐集团”，03383.HK)评级展望从“稳定”调整至“负面”。同时，标普确认雅居乐集团“BB”长期发行人信用评级和该公司高级无抵押债券的“BB”长期发行评级。
标普相信，未来12个月内，雅居乐集团的去杠杆化将在很大程度上依赖于收入确认的加速程度、利润率的恢复情况以及更为审慎的债务控制。
由于收入增长乏力，以及政策对其高利润率海南项目的影响挥之不去，这家总部位于中国的开发商的债务杠杆率比标普预期的要弱得多。
“负面”展望反映了标普的观点，即由于低收入增长和房地产开发及其他投资激进，雅居乐集团的去杠杆努力在未来6至12个月可能不会有实质性的改善。
标普将雅居乐集团的展望调整为“负面”，是因为该公司房地产开发业务扩张的执行速度比标普预期的要慢。这导致了收益下降，尽管在过去两年中该公司进行了大规模的债务融资收购。标普认为，雅居乐集团的利润率仍可能受到土地成本上升和海南房地产市场政策限制所拖累，这两个方面在过去显著拉高了利润率。因此，雅居乐集团的债务/EBITDA的比率从2018年的4倍恶化至2019年6.4倍之后，在未来12个月内可能不会有明显改善。
此外，由于COVID-19爆发，今年的合同销售执行可能仍然具有挑战性。该公司第一季度销售额仅达到其1200亿人民币目标的13%。鉴于疫情，今年剩余时间的销售率(sell-through rate)仍具不确定性。到2020年，雅居乐集团拥有2200亿元人民币的可销售资源。不过，该公司在海南和云南以及较低线城市的部分旅游项目可能面临销售复苏放缓的局面。标普估计，雅居乐集团2020年的合同销售额将在1150亿-1200亿元人民币之间。
也就是说，标普相信，今年收入增长和利润率回升的重新提速将支撑雅居乐集团的信用状况和去杠杆化。随着公司业务日益多样化，特别是物业管理和环境部门的不断扩大，将有助于起提高利润。这可能部分抵消其房地产开发业务增长放缓的影响，因为其项目的收入确认仍有可能低于标普的预期。标普估计，到2020年，雅居乐集团已经锁定(locked in)约60%的收入确认。标普预计其房地产开发业务收入将增长10%-15%，非房地产开发业务收入将增长50%-60%。
标普还预计雅居乐集团的利润率将在2020年反弹，因为标普相信其海南清水湾项目的贡献将在今年恢复。标普预计，随着越来越多的购房者满足购房要求，海南项目的贡献率将从2019年的6%左右提高到10%。2018年4月该省政策有所收紧，购房者须提供在该省至少两年的社保缴纳证明。截至2019年底，雅居乐集团在清水湾项目中仍有800亿至1000亿元人民币的可销售资源，未来3至5年内，该项目将以超过60%的高毛利率支撑销售。
该公司共同控制实体贡献增加可能导致2020年收入进一步增长。标普预测，雅居乐集团的债务/EBITDA的比率将从标普预计的2019年5.8倍改善至5.2倍左右。
标普预计，通过降低资本支出和增加资产负债表资产的循环利用，雅居乐集团将在2020年的债务增长将得到控制。这符合公司提高运营和资本效率的计划。标普估计雅居乐集团将在土地收购和其他业务上花费350亿至380亿元人民币，相当于销售收入的40%。该公司还可能继续为现有项目寻求注资，或在多个业务平台上进行融资。
在标普看来，雅居乐集团的流动性仍然良好。尽管该公司无限制性现金/短期债务的比率从2018年的1倍降至2019年的0.8倍。考虑到雅居乐集团在资本市场的长期过往记录和稳固的银行关系，该公司在国内外都有不同的融资渠道，以满足融资和再融资需求。也就是说，上述数据比率长期低于1倍可能表明，与评级相似的同行相比，债务到期情况较弱。
雅居乐集团的“负面”展望反映了标普的观点，即公司的去杠杆化努力可能比标普预期的要弱，因此其杠杆率在未来6到12个月内不会有实质性的改善。标普认为，其去杠杆化高度依赖于毛利率恢复和收入增长加速，如其海南项目和非房地产部门贡献有所增加。标普还认为，该公司在房地产开发和其他方面的持续投资可能会阻碍其控制债务增长。
如果该公司的收入增长或利润恢复低于标普的预期，或如果公司由于资本支出增加而无法控制其债务增长，标普可能下调雅居乐集团的评级。这可能导致其偏离去杠杆化计划。表明上述迹象包括，合并及按比例计算的债务/EBITDA比率在2020年不会改善至5倍以下。
如果雅居乐集团能够在收紧财务纪律的同时大幅提高利润率和收入增长，从而使其合并及按比例计算的债务/EBITDA比率持续一段时间内改善至5倍以下，那么标普可能将展望调整为“稳定”。
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