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昨日，央行就“新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜”发布公告。
房贷利率将参照最新的LPR市场利率进行制定，首套房贷利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加60个基点（5.45%）。
消息一出就有不少朋友私信我，LPR是什么意思？房贷利率到底是要升还是要降？
”
个人住房贷款利率的算法，变了？
对于朋友的疑惑也能理解，毕竟LPR对于普通大众来说，可能理解起来有一些难度，Loan Prime Rate翻译过来最基本的意思就是贷款基础利率。
调整前房贷都是按照
基准利率来上浮或打折计算的，调整以后的算法是LPR+基点。
通过计算发现，调整后首套优惠对于银行资金充裕的城市来说可能会是小小的利空，但从全国来看，并没有太大影响，另外
二套房相当于基准利率上浮11%，实际应该会更高一点。
政策的初衷并不是要在现阶段调高或调低利率，而依然是平稳房地产预期，在首套房贷利率指导上，并没有上浮，但二套利率要求至少上浮60个基点，也表明了抑制投机 的态度。
“国家+地方”的基准线上，利率因人而异？
LPR是由18家银行报价，报出各自的1年期和5年以上期贷款利率，然后由“全国银行间同业拆借中心”算出的平均价。
公告显示：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
这样权力是下放到了地方，但权限在于“决定利率加点下限”，各地方银行，只能在这条“国家+地方”的基准线（LPR）基础上，根据资金成本、风险成本等因素，制定自己的加点和实际利率。因此，各个地方，乃至各个银行的贷款利率有可能不同。
- 贷款利率更个性化，需要一定的操盘思维
调整前，贷款利率更多的是“靠天吃饭”，调整后，可能需要更多的市场嗅觉和判断能力，因为确实会因为决策影响到贷款的利息。
因为LPR利率每个月都会调整一次，显得更加市场化，有了高频的浮动，对于“纠结派”购房者来说，除了关心房价的涨跌，以后要关注每月的LPR浮动了。不过就目前来判断，即使浮动也是可控的、有限的，永远被忘了初衷“维稳”。
利率个性化体现在哪里，就是加点上，正式实施后，相信最终利率会和重定价周期、签贷款合同的时间、资金成本、风险成本等多个因素有关联。
影响主要在短期内？
“新政策于2019年10月8日起实施， 之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。”
- 近期购房人群
对于近期正在买房进行时的小伙伴，确实有了两种选择，
一是省心派在10月8日之前完成贷款合同，按老办法来，以后不管市场利率起起伏伏，与其没有半毛钱关系了，二是烧脑派选择在接下来的市场化中，通过自己出色的判断能力，脱颖而出，但需面对不确定性。在10月8日以后，公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。一旦确定，周期内是不变的，所以也存在着不确定性，没人能保证，一定能排除利率“高位站岗”的可能性。
- 未来打算购房人群
楼市有一句老话，“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，利率是牵动楼市的重要指标，但作用主要在短期。
调整后的实际利率，稳定预期下，剧烈波动的可能性很小，从“房住不炒”的基调来看，对于刚需和投机者而言，或许在利率上会有逐渐分化的可能。而对于首套房刚需购房者，目前来看几乎没什么影响，所以这部分购房人群，与其花精力考虑这些，不如多花时间去搜罗有价值的板块以及符合自己需求的房子来的更有价值。
对于有目标房源的改善群体来说，赶在新政实施前，完成改善目标或许更省心些，毕竟从二套利率要求至少上浮60个基点可以看出抑制投机的态度，与其担心后期如何区分刚改还是投机，不如坐上
老办法的末班车来的直接。结语：
笔者虽然不能准确预判未来利率的起起伏伏，但是能预见，购房者未来可能会变得更加专业，唯有购买住房的初心是不变的，找到真正合适自己的房子比任何指标都有意义。
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