開發商交付的房屋與樣板房不一致怎麼辦

為了給購房者更直觀的感受，不少售樓部會開闢專門的場所來佈置樣板房。在開發商精心設計之下，樣板房充滿了家的味道，相信不少購房者在參觀的時候都會忍不住幻想一下將來的生活。但許多購房者在收房時才發現，房屋完全找不到樣板房的影子。那麼當出現交付的房屋與樣板房不一致的情況時，購房者應當怎樣維護自己的權利呢？

圖文無關

一、樣板房並不當然的具有合同上的效力

有些人認為樣板房屬於商家的廣告宣傳，本就不能當真，而有的人則認為開發商既然以樣板房為樣品進行宣傳，其所交付的房屋就應當與樣板房保持一致。但其實這兩種觀點都不夠全面，樣板房實際上是開發商宣傳資料的一種，其效力也應當在具體情境下進行分析。樣板房具有合同上的效力的法律依據是《商品房銷售管理辦法》第三十一條，以及《合同法》第一百六十八條、第一百六十九條。

根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。也就是說，樣板房是否具有合同上的效力，要看開發商是否對二者的一致性進行了說明。當開發商未對一致性進行說明時，該房屋買賣即可以被認定為是屬於憑樣品買賣，由此可以適用《合同法》第一百六十八條、第一百六十九條的規定。

根據筆者對相關案件的總結，在實務中，有以下情形的會被認為開發商已經對樣板房與交付的房屋的不具有一致性進行了說明，從而否認樣板房在合同上的效力：

1.商品房買賣合同中就房屋的結構、佈局、質量、裝修等因素專門作了約定。商品房買賣合同是開發商與購房者意思的最直接體現，也是雙方享有權利承擔義務的最根本的依據。當商品房買賣合同對房屋的屬性有明確約定時，任何人都應當尊重這種約定，當事人也應當遵循這種約定行使權利，購房者當然也就不能在合同之外另行要求開發商承擔過分的責任。

2.商品房買賣合同中有類似“出賣人展示的樣板房僅為空間佈局嚮導、裝修裝飾和傢俱佈置的參考，非出賣人房屋交付的標準”的表述。雙方如果在合同約定中明確排除了適用樣板房的標準，那麼購房者同樣不能要求開發商交付的房屋與樣板房一致。

3.開發商以其他方式說明交付房屋與樣板房不具有一致性。如在宣傳頁、小冊子中標註“樣板房僅用於參考，不代表實際交付房屋的標準”，在這種情況下，開發商已經對交付房屋是否與樣板房保持一致進行了說明，也不能要求開發商交付的房屋與樣板房保持一致。

二、一致性的認定

如果樣板房被認定具有合同上的效力，那麼這種一致性應當如何把握呢？也就是說交付的房屋在具備什麼樣的標準後才會被認定為與樣板房具有一致性呢？筆者認為，一致性的把握應當結合房屋的使用目的、雙方的約定等因素進行考慮。比如房屋的結構和佈局，對購房者訂立合同的影響很大，購房者購買房屋也是為了能夠享受這種結構和佈局帶來的便利，因此當房屋的結構和佈局與樣板房一致時，就應當認為二者具有一致性，否則則不具有一致性。又比如雙方約定交付的房屋是毛坯房，那麼就不可能要求開發商交付的房屋與精裝過的樣板房完全一致，但是所交付的毛坯房應當具備一致性的潛質，也就是交付的毛坯房應當具備在裝飾裝修之後與樣板房完全一致的可能性。

關於一致性的認定，在實務中較為複雜，上述意見僅是筆者個人觀點，具體的認定標準需要根據實際情況靈活掌握，以說服裁判者。

三、當樣板房有合同上的效力時，購房者如何主張權利

1.固定證據

打官司就是打證據。鑑於很多開發商在交房前就會拆除樣板房，導致購房者後期舉證困難，建議購房者在參觀樣板房時應當以錄像和拍照等形式將樣板房所展示的形象固定下來。

2.主張對方的違約責任

購房者可根據自己的需求和開發商具體違約的類型，要求開發商承擔修復、支付違約金、減少價款、賠償損失等責任直至解除合同。