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各房企已相繼發佈了2019年度業績報告，從財務數據來看，盈利指標整體表現並不樂觀。
一方面，行業利潤空間持續受到擠壓，利潤規模增速隨著2018年出現拐點，放緩趨勢顯現，2019年拐點進一步得到確認，繼續下行。
另一方面，高地價項目和資本化利息進入結算期，推高營業成本，整體利潤率也呈現下滑趨勢。
總體而言，在行業整體增速放緩的趨勢下，房企的盈利也面臨了更大的挑戰，如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業共同的課題。
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自2018年以來，在“房住不炒”的政策總基調下，房地產行業整體規模增速呈現下降趨勢。受銷售業績增速放緩影響，2019年房企營業收入增速也明顯下滑。
目前，各房企已相繼發佈了2019年度業績報告，從財務數據來看，盈利指標整體表現並不樂觀。
2019年，萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中，房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，下降2.5個百分點。在連續兩年增長後，萬科的房地產業務毛利率出現下滑。
2019年，“利潤王”中海的毛利率為33.7%、淨利率為25.4%，在連續兩年走高後也出現下滑。以穩健著稱的龍湖，去年毛利率為33.6%，核心稅後利潤率為15.5%，後一個指標已連續兩年下降。遠洋集團的淨利率低至8.18%，連續三年下滑。
實施了“以價換量”策略的恆大，毛利率從2018年的36.2%降至27.8%，降幅達到8.4個百分點。
2019年，旭輝、華潤、新城控股等大型房企都出現利潤率下滑的現象。
碧桂園方面就在其2019年業績會上表示：“我們不以規模來論英雄，更多的是追求有利潤的現金流。疫情既是挑戰也是機遇，通過現金流的騰挪空間發揮市場的機遇，現金流穩健的同時，增加我們的利潤。”
新城方面也認為，行業的趨勢整個利潤率屬於平穩下滑的狀態，所以未來整個住宅的利潤率並不會非常高。為此他們會更加關注質量、關注對標企業和項目並保持快速的響應。
我們認為，當利潤下滑成為行業常態，疊加各大房企的成本管控不及預期，利潤空間持續受到擠壓，2019年，對各大房企來說，無論是營收、利潤規模的持續增長，還是利潤率水平的維持都面臨了較大挑戰。
在行業整體增速放緩的趨勢下，房企在拿地、融資等方面的成本壓力仍然持續，利潤率或將繼續下行，面臨盈利壓力，提質增效逐漸成為行業共識。如何提升成本管控能力、實現精細化管理轉型，將成為房企可持續發展的一項重任。
01 利潤規模增長受到擠壓
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從50家行業典型上市房企的營收與利潤規模來看，2019年整體營業收入為34427億元，同比增長24.7%，增速較2018年的34.8%下降10.1個百分點。整體營業成本為24118 億元，同比上升30.4%，增速與2018年基本持平，僅下降0.6個百分點，遠低於營業收入增速下滑幅度。
50家行業典型上市房企：萬科A、新城控股、金科股份、大悅城控股、中國恆大、碧桂園、融創中國、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、世茂房地產、中國金茂、旭輝控股集團、正榮地產、中梁控股、富力地產、融信中國、綠城中國、龍光地產、雅居樂集團、遠洋集團、佳兆業集團、美的置業、中國奧園、新力控股集團、合景泰富集團、時代中國控股、中駿集團控股、路勁、禹洲地產、建業地產、越秀地產、建發國際、寶龍地產、首創置業、弘陽地產、保利置業集團、德信中國、當代置業、花樣年、景瑞控股、力高集團、瑞安房地產、天譽置業、國瑞置業、朗詩綠色集團、大發地產、合生創展集團、銀城國際、陽光100
在營業收入和營業成本雙重擠壓下，毛利規模增速下降趨勢更加顯著。50家典型上市房企2019年實現總體毛利潤10309億元、歸母淨利潤3746 億元，分別同比增長13.2%、14.9%，毛利增速較2018年大幅下降30個百分點，歸母淨利潤增速也下降了4.9個百分點。
圖：2015-2019年50家典型上市房企營收、利潤規模及增速（億元）
2019年，50家典型上市房企中營收增速放緩的超過半數、達26家，部分頭部房企增速下降幅度處於高位，放緩趨勢顯著。歸母淨利潤增速下滑房企佔到六成，大發地產、德信中國等房企歸母淨利潤增速降幅都較大。
圖：2019年部分典型房企營收與歸母淨利潤規模增速變動
02 房企盈利能力面臨壓力
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從利潤率來看，2019年房企盈利能力面臨下行壓力，整體毛利率、淨利率、歸母淨利率均呈現下滑趨勢，其中毛利率降幅最大。
50家典型上市房企加權平均毛利率為29.9%，同比下滑3.1個百分點，毛利率中位數為28.8%，同比下滑2.8個百分點。加權歸母淨利率和歸母淨利率中位數分別為10.9%、10.5%，分別下降0.9個百分點和0.3個百分點。
圖：2015-2019年50家典型上市房企整體利潤率
多數房企利潤率下行，處於規模擴張期的成長型房企面臨更大的盈利壓力。
50家典型上市房企中，毛利率、歸母淨利率下行房企分別達到37、35家，佔據大比例份額，反映出房企利潤率普遍下行的現狀。在當前市場競爭格局下，頭部房企受益於行業集中度上升紅利，而中小房企則在拿地、融資等方面面臨較高的成本壓力，盈利能力備受挑戰。
特別是處於規模擴張期的成長型房企，在高週轉模式下通常採取“以價換量”策略，增收不增利的現象也常有，這類房企利潤率普遍較低，利潤水平難以維持，面臨下行壓力。
例如，大發地產自2018年上市以來，銷售規模擴張迅速，2017-2019年年均複合增長率達126%，在高週轉模式下，2019年毛利率為22.9%，淨利率也僅為8.1%，歸母淨利率為7%，均處於行業低位。
隨著大型房企將重心轉向提質增效上，房企盈利分化趨勢也將越來越明顯，成長型房企在規模擴張中如何平衡增長質量，將成為是否可持續發展的關鍵問題。
圖：2019年部分典型房企毛利率與歸母淨利率變動
03高地價項目和資本化利息推高營業成本
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2019年，房企整體利潤空間持續受到擠壓，無論是營收、利潤規模的持續增長，還是利潤率水平的維持都存在較大挑戰，盈利能力面臨考驗。
2017年之後，土地市場價格上升、競爭加劇，房企普遍面臨較高的土地成本，各地歷史地王進入結算期是導致利潤率下降的主要原因之一；
利息資本化對營業收入及毛利率的滯後性影響顯現，特別是2018年融資監管加強，融資渠道收緊，面臨較高的融資成本，多數房企調高利息資本化率，以優化當期利潤指標，但隨著項目竣工結算，這部分利息計入營業成本，促使利潤率下行。
在政策調控下，一二線城市限價，房價上漲受到抑制，加上2018年以來市場步入調整期，市場去化面臨一定壓力，項目去化率下降拉長週轉週期，降低週轉效率，都影響到了企業利潤率的實現。
在行業增速放緩的背景下，提高成本管控能力、實現管理精細化轉型成為房企提質增效的主要途徑，最終將決定企業的盈利能力。
04仍有部分房企逆勢上漲
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2019年，在中央“求穩”的政策主基調下，房地產行業整體利潤增速放緩，但仍有部分房企的利潤規模在逆勢中呈現強勁上漲。
第一類是以綠城中國、中梁控股為代表的規模型房企。其中，中梁控股得益於前兩年的業績快速增長，項目結轉收入增加，利潤規模增長顯著，淨利潤和歸母淨利潤分別同比增長147.6%和98.5%。第二類是以合景泰富、合生創展為代表的加速發展型房企。其中，合景泰富得益於運營體系升級成效顯現，2019年實現營收量級的跨越，淨利潤同步提升142.0%至100.6億元。第三類是以新力控股為代表的新上市房企。新力控股於2019年上市以來，財務狀況改善明顯，同時發展勢頭強勁，淨利潤和歸母淨利潤分別同比增長263.0%和373.4%至20.1億元和19.6億元。
表：2019年典型房企歸母淨利潤增速TOP10（億元）
還有個別房企憑藉合理的戰略規劃及突出的運營能力，在行業整體利潤空間受擠壓的背景下，盈利能力持續提升。
例如，融創中國憑藉卓越的收併購能力，以及一、二線城市深耕戰略的持續推進及完善，盈利能力持續增長。2019年，融創中國在淨利潤同比增長61.4%至281.6億元的同時，淨利率提升2.6個百分點至16.6%。
寶龍地產的“商住一體”開發模式及建設綜合體為主的拿地策略，以低土地成本和高確定性銷售增長保證其毛利率在行業高位企穩。同時，得益於運營能力的持續優化，2019年寶龍地產的淨利率提升4.5個百分點至23.1%；歸母淨利率提升1.0個百分點至15.5%。
而合生創展在“慢週轉、重利潤”的整體戰略下，控制低土地成本及高端產品定位，儘管規模發展滯緩，但近年來利潤率水平保持行業領先，且持續增長。2019年，合生創展的淨利率和歸母淨利率分別進一步提升8.1和7.6個百分點至51.9%和51%，毛利率維持在50.3%的行業高位，同比增加1.2個百分點。
表：2019年典型房企淨利率TOP10及同比變動
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