灣區買房創作：
一個大週末的，關係住房貸款的紅利政策。
一個4個億房奴的大事來了。存量浮動利率貸款新規出來了，一共是五條措施，“央五條”！
單按照2019年三季度末，我國個人住房貸款餘額已經達到29.05萬億元，按照一個季度1萬多個億增量，預計年底將超過30萬億的個人房貸餘額。這可不是一筆小的負債貸款，基本相當於GDP的三分之一。
各位要好好關注。因為自從今年8月執行LPR制度以來，低利率的紅利怎麼只能給新貸款享受呢？如今是給存量房貸也享受咯。
根據灣區買房瞭解到，央行在2019年12月28日已經公佈了《中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問》，這個回答基本定了存量浮動利率貸款定價基準轉換的關心問題。早在今年11月，
央行就提及將對存量房貸如何定價LPR的問題。如今是正式出文件了。
▲ 央行出臺存量房貸利率如何定價的政策了
一、看要點之前，先看看什麼是存量浮動利率貸款概念？
按照12月28日央行發佈的《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》顯示，存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
簡單理解就是，2020年前發放的個人住房貸款，都是屬於存量浮動利率貸款範疇，當然了，這裡是除開公積金的住房貸款，指向就是商業住房貸款。
二、要求什麼時候完成轉換？
按照央行的政策指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
政策明確提出，存量的貸款，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。就是明年的8月底。
三、怎麼加點？
按照央行的政策指出，商業性個人住房貸款的加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值。基本參考是前一年最近的一個LPR利率。
政策明確也提出，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。就是其它的貸款政策，是雙方協定，但個人住房貸款必須按照央行的規定來執行。
定製的時間最短一年，按照政策指出，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。
如果選擇固定利率，這利率是多少？
按照政策指出，如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。就是上年的LPR。
四、你要等通知
按照政策指出，銀行有通知的義務。政策指出，金融機構應利用官方網站和網點公告、電話、短信、郵件和手機銀行等渠道通知存量浮動利率貸款客戶，協商約定定價基準轉換具體事項，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益。中國人民銀行分支機構應加強對地方法人金融機構的指導，確保地方法人金融機構按照統一部署，妥善做好存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。
五、看看回答的要點：
1、推進存量浮動利率貸款定價基準轉換的主要考慮是什麼？
答：2019年8月17日，人民銀行發佈改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發佈了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。
2、存量浮動利率貸款定價基準轉換的原則是什麼？
答：一是借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。二是轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。三是轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
3、存量商業性個人住房貸款定價基準如何從貸款基準利率轉換為LPR？
答：自公告發布之日起，銀行應儘快制定存量商業性個人住房貸款定價基準轉換工作計劃，包括系統配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協商一致的前提下，儘可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；
加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；轉換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
4、除商業性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準如何轉換？
答：除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價週期、重定價日等，或轉為固定利率。
▲ 央行出臺存量房貸利率
六、中國的房奴數量 4個多億！
我們統計2018年，一年有15萬億的新房交易額，二手房也達到7-8萬億規模。單新房一年住宅成交1000多萬套，如果一人一套，也是1000多萬個業主產生。而按照一份2018年7月的數據顯示，我國通過銀行貸款買房的家庭大約有2億戶，按照最新統計的中國一個家庭平均人口為3.02人，其實相當於中國有6億人口都是房奴，扣掉家庭成員中的小孩，4億人口都揹負著沉重的房貸壓力。
近十五年來，中國個人房貸增量是從2004年的1.6萬億元飆升到2019年三季度末的29.05萬億。每年增量個人房貸基本是4萬多億，預估今年的增量房貸額可能比4萬億還多。
中國的房奴必然每年還在增長，新房一年都一千多萬個人，二手房也有不少。存量房貸，大部分是二手房的貸款，但也有買了新房，只要貸款了，也屬於存量貸款。
希望大家能好好理解下政策的要點，關心到你每個月的月供房貸。
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