文｜你莫愁 编｜宁采尘
五象湖最大光环是啥？除了自贸区、生态、地铁，就是一票名校。
五象一小、五象四小、三中、十四中，让它们周边的房子，贵了起来。
但是，当“五象一小”出现学位告急，名额分流后，四大神盘业主急了，其他重金置业五象名校学区的业主，也急了！
五象一小后，三中、十四中是否也会面临学位告急的问题？名校学区，或许真该降降温了。
到手的名校学区房，“变卦”了
南宁名校，总能牵动人心，波及房价。
可惜，名校太少，可想读名校的人太多，巨大的供求比，让读名校，买学区房，就成了“勇敢者”的游戏。
面对稀缺资源，不少人，抱着大批资金，甘愿承担溢价，选择孤注一掷，重金学区房。
可买学区房，特别是名校分校，或者新建名校，不可控性太大，往往存在风险。当初梭哈入学区房的人，可能竹篮打水一场空，还是被名校拦在门外。
这样的案例，南宁真不少。
2年前，凤岭南号称“一城九校”，由于引进民主路小学分校，购房者纷至沓来，可最终承诺入学条件和约定不一致，导致业主大规模维权。
4年前，兴宁东一千亩大城，引入天桃实验学校，为其配套加码，可由于学位有限，仍有大批不满足条件业主，被名校拒之门外（后期逐步解决）。
今年，有关名校学区的“好戏”也不少。
3月，“金中能读十四中”的消息陆续传开，金中业主喜出望外。本就高攀不起的金中，如果配上名校，瞬间更香了。
不过，目前2020年学区划分尚未公布，一切都是未知数，何况金中旁是有规划初中的，就算真能读十四中，或许也是暂时的。
▲“金中能读十四中”网传内容。
可与此同时，五象湖“万宝绿华”的业主就没这么幸运了。
4月，良庆区教育局官网一则通告，让多少业主心碎五象实验一小。
▲通告
由于有就读需求的适龄儿童，远超五象实验一小承受范围，根据“先户口迁入先就读”的原则，不少“万宝绿华”的业主，被拦在了名校之外。
被分流到几公里外的小区，送小孩上学麻烦不少，搁谁都不乐意。
▲五象一小的分流计划（以最终政策为准）
五象名校、分校开始陆续交付招生，问题接踵而至，五象一小如此，五象四小、三中、十四中学区房，还香吗？
五象名校大概率“超员”
五象实验一小学位不够分，三中未来能管够吗？
莫愁初略统计了一下，三中五象校区，48班，可容纳约2400人就读，但它周边都是高容积率小区，“万宝绿华”加上彰泰府，周边总户数高达约1.7万。
虽然目前看，学位还算宽松，但宝能、彰泰后期都有大体量房屋交付，未来是否充足，真不好说。
同理，“五象四小+十四中”五象第一名校梯队，情况也不是特别乐观。
五象四小和十四中，目前周边已交付小区不算多，龙光玖珑湖、湖畔书院、万科金域蓝湾、旭辉湖山樾、合景天汇广场加起来，不到万户。
但是，建发央玺、锦麟玖珑玺、龙光天瀛，这些盘在3-4年后，都将加入这场名校名额的争夺战中。初略计算，周边总共约1.2万户，压力不小。
▲五象名校规模及周边楼盘规模。
如果名校承载不了，只能往周边学校分流，业主就会面临类似“五象一小”一样的处理方式。
现在比较“流行”的做法是：户口迁入得早的，可以优先就读（这里指的是小孩户口，不是家庭户口）。
也就是说，小孩6岁入读，你最稳妥的办法是，小孩一出生立马把户口迁过来，经过6年排队，入读概率还是比较大的。当然，前提是，入读那一年，学区没有调整，你家小区还是划到名校内。
孩子能读上名校，得“过三关斩六将”，在新区新办名校，这种现象更常见。
买名校学区，从来就不是板上钉钉的事，变数一直存在，只不过老城区，周边小区稳定，变数小，而新区，随着楼盘不断交付，学区划分几年一变，或是常事。
当神盘没了名校，房价会跌吗？
“万宝绿华”被喊神盘这么多年，房价翻了4倍，这其中，“三中+五象一小”的名校配置功不可没。
如今，“万宝绿华”部分业主可能会错失了名校，还有人愿意2万+追神盘吗？
不难发现，如果按照“先户口迁入先就读”的原则，一些二手接盘的业主，或在落户时间上吃亏。
例如，一位宝能业主，为了小孩读书，去年才赶忙买了二手房，就算立刻迁户口，能读的概率并不大。
反过来想，你如果真想追“三中+五象一小”的名校配置，保险的做法是，提前6年入手二手房。
在这样的前提下，四大神盘的名校是打了折扣的。而没了名校光环的“万宝绿华”，真的值2万+吗？
平均容积率3.5+、首开价格“4”字头的“万宝绿华”，从入市以来，就定位刚需，无论是产品还是品质，都谈不上高端。
如今，四大神盘二手房价，卖得比五象湖核心区还贵，不得不说，是存在一定的降幅空间的。
莫愁最近去周边二手市场看了一下，四大神盘的二手价也不再坚挺，部分二手房价在疫情下，也跌到了1.7万-1.8万/㎡。
这次爆发的五象一小入学分流问题，或在二手房价上再砍一刀，为了学区而接盘的人也会有所犹豫。
同样，再看五象那些因为背靠名校，高溢价，高门槛出售的新盘，是否真的值得不顾一切的梭哈呢？
何况，五象三中、五象十四中，如今都没出成绩，名校含金量还存在疑问。
从这两年南宁中考A+率看，青秀区得A+的学校数量占据半壁江山，连续数年成绩稳定的学校为：三美、十四中、三中、二中、新民中学、天桃东葛校区。
▲2018、2019年南宁中考A+率。
五象名校，想赶超，或许，得需要一定时间检验。
名校确实会让房子增值，但面对政策的不确定性，大家真应该好好思考，是否值得如此孤注一掷。
还是那句话，买房看“品牌、地段、产品、物业”，而不仅仅是学区，何况还是“不确定”的学区。
学区房几点“血的教训”
花了名校学区的钱买房，最后却要走几公里，送孩子去分配的普通学校入读，这样的例子，过去有，未来也会有。
可名校的诱惑就是很大，以至于每次一有名校利好，购房者恨不得倾其所有，为孩子占一个名校的坑。
这次“五象一小”学位问题，或许能给一下正准备梭哈学区房的人，一点点启发吧。
有关学区房，扒房、鉴盘也说过很多，总结起来，也就一下几点：
①能不能上名校，别听开发商一面之词。
开发商，是卖房子的，它能对房子负责就很不错了。学区划这事，不归它管，那是教育部门的事，哪个小区上哪所学校，还得看每年的学区范围划分。
学区划分每年都会调整，尤其是新开发区域，比如五象新区，变数是很大的。买名校学区，得把一切可能的变数都考虑清楚。
②靠近名校≠上名校。
学区划分是有就近原则，但未必靠得近就一定会被划入名校学区范围，因为每个学校的容量有限，随着名校周边小区增多，新增的楼盘就不一定完全能划归对应学校。
五象实验一小就是最好的例子。
未来，一定还会出现类似的情况，希望到时，站岗的不是你。
退一步说，就算名校是你家小区引进的，也会出现僧多粥少的情况。总而言之，在名校学区前，没有什么是“一定”的。
③名不名校，成绩说话
一个学校好，升学率高，一定是成绩先行，才有后来的名校学区，周边楼盘升值。
可如今很多新建小区，新建名校，顺序却反过来，先把名校炒起来，名气造起来，周边房价涨起来，而最重要的成绩，没出来。这就是本末倒置。
这就是为何扒房一直说：
与其看“名校”，不如看生源。要出成绩，生源，或许比一些名校光环有用。总而言之，“五象一小”生源分流，给抢购学区房的南宁人，敲了个警钟，追名校学区，别太盲目。
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