简单说房价主要由上图八部分因素构成，其中土地成本、前期费、建安工程费、报建费、公共配套费、房地产开发费统称为房地产开发成本。而土地成本占比最高，可以达到40%甚至更高，从现在新拍的土地可以看出，土地成本除了土地出让金（我们常折算成净楼面价），还有公共配套的代建费用，如果是城改用地，还会牵扯更多的拆迁安置和土地征用费用。
其次是建安工程费用，大概占房价组成的25%，这包括钢筋、水泥、管线、电梯、人口费、装修费等等，这些费用各地差别不大，普通住宅在3000元/㎡左右，这些材料的选品跟我们居住房子的质量最息息相关的。可假设一下，如果我们用最顶级的材料盖精工品质房，建安成本做到1万元/㎡，但房子处于远郊，你会买单吗？对于很多商品，建造成本和售价是紧密相关的，但房产是特殊的！非常特殊的商品！
第三占比是税费！10%算是控制比较好的，开发商从拿地到销售需要缴纳的税种多达13种，包括增值税、所得税、土地增值税、印花税等等。这里面猫腻很多，玩得好还能控制在10%以内，玩不好15%得税费都是有可能的。
第四占比是房企利润！差不多10%左右，当然这个利润是可变的，其他费用挤一挤，利润就会好一些。随着这轮房价的上涨，2017年80家上市房企平均利润率达到13.63%，比2016年上涨2.53%，但随着限价政策升级、土地价格高企、融资成本增加，2018年80家上市房企的净利率仅是13.86%，基本跟2017年持平。当然也有盈利状况非常好的，去年排在净利率前三的房企是中海、新城和华润，均在20%以上。
第五是房地产开发费用，业内人常说的“三费”：管理费用、销售费用和财务费用。通常占房价构成的5%-10%。这里的销售费用就是购房者平常接触的跟销售有关的费用，比如广告宣传费、销售人员管理费、活动费用等。而财务费用就是我们经常说的融资成本问题，2018年，在TOP50上市房企中，平均加权融资成本为6.24%，比2017年有所增长。其中，中梁控股的平均融资成本最高，达到9.9%。可见三费中支出最大的费用也是财务费用。
占比房价第六、七、八构成的费用主要是报建费用、公共配套费和前期费用。 房企在开发过程中要办理各种证件、许可、申报、审批等手续，比如配套费240元/㎡，工程勘察费5.5元/㎡这类报建费占到房价的3%-5%；公共配套费和报建费用占比差不多，主要是指供电、供水、天然气、园林景观等配套工程费；而前期费用包括了项目前期规划、设计、可行性研究所需费用和“三通一平”等土地开发费用（三通一平：通水、通电、通道路和场地平整），大概占房价1%-3%。
可见从房价构成的角度来看，土地价格的变化对房价影响最大，一是占比最高，二是土地价格水涨船高，是一个很大变量！
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