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今年樓市的討論和以往一樣嗨，但今年購房人的行為變得更理智了。
央行接連出手，各地城市不斷放鬆，卻未見樓市上漲，讓大家有些失望。
儘管如何，樓市也將從今年開始上演前所未有的“搶人大戰”，這一次或許不太一樣。
01.“零門檻”落戶時代來臨。
城市強人自古已然，大城市憑藉著自身實力，一直以來都在不斷的虹吸周邊小城市人口。
去年開始我們就在強調，接下來城市之間將會利用“政策搶人”，為自己的城市輸血。
這不受疫情影響過後，這樣的“搶人大戰”像加了催化劑一樣，來得那麼迅速，來的那麼狂野。
國家兩份重磅文件，滿是督促、鼓勵、放開、推動這些字眼。
第一份文件：
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第二份文件：
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如圖，這兩份文件非常明確，涉及土地、勞動力、資本、技術、數據等眾多要素，以及城鎮化，也是和城市發展，和房地產有著最直接關係的重磅系列。
其實《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，這些天在朋友圈刷了屏。
其中，深化戶籍制度改革這一條舉措非常亮眼。文件上稱：
推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認；
放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度；
建立城鎮教育、就業創業、醫療衛生等基本公共服務與常住人口掛鉤機制，推動公共資源按常住人口規模配置；
而《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，涉及中國城鎮化的方方面面，同樣傳達了一些不容忽視的關鍵信號：
督促人口300萬以下城市全面取消落戶限制，推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制；
鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制；
......
換句話說，兩大超級重磅文件一疊加，就是在宣告“一個鉅變時代的到來”- 在地隨人走的新城鎮化思路下，中心城市城市骨架可以繼續做大、繼續擴容，可以分到更多建設用地指標。
說到底，加大城市土地供應，有助於“有人口增量”的城市做大。可以增加農民的“土地收入”，可以讓更多土地“金融化”、“資產化”。
隨著人口流動的障礙減少，“零門檻”落戶時代正在大步走來。更多的資源將圍繞省會、中心城市聚集，這是無法阻擋的趨勢。
02.重慶樓市打響“搶人”第一槍。
一直以來重慶都沒有參與“城市搶人”，有人說是重慶戶口不值錢，有人說重慶有3000萬人口基數。
無論事實如何，這一次重慶這座城市“搶人大戰”的帷幕也悄然拉開了：
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如圖，4月1日重慶就已經公佈，放寬了落戶相關條件，務工經商，人才，學生等涉及甚廣。
重慶發佈官方已經歸納如下，具體內容再來回顧一下吧：
放寬在主城都市區的主城區務工經商類落戶條件，將務工及社保年限由最高5年統一放寬到3年、投資創業年限由2年放寬到1年；
人才落戶拓寬範圍，在原引進的專家、學者、留學回國人員以及在本市就業的專科或初級專業技術職稱以上人員基礎上，將在重慶市就業的具有高級工以上職業資格或相應職業技能等級人員一併納入人才落戶類，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母均可申請落戶。
學生落戶取消本市普通高等院校、中等職業學校時間限制，保障農村升學學生到城鎮落戶應落盡落，將原申請落戶只能在入學當學期辦理，寬延至在校就學期間均可申請辦理。
說到底，這一次，這一年，重慶也加入“城市搶人大戰”，為日後西南一域做足準備，重慶在搶人大戰中也陸續開始打出手中的王牌了。
而結合上面兩份文件可以看出，重慶加入搶人不足為奇，“成渝公積金互通買房”已經很能說明問題。
如果你還有記憶，實際上去年9月，徐州就拉上了連雲港、棗莊、宿州、商丘等淮海經濟圈裡的城市，已經實現了跨省公積金互通。
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如圖，各個城市早已紛紛加入“搶人大戰”，各種政策放鬆，各種福利補貼購房，看著是在釋方買方需求，實際上搶人的帷幕已經徐徐拉開。
以前的搶人大戰主要集中在長三角和珠三角，而這一次西南一域的成渝群也拿出了自己對策。
03.人口和房價關係。
面對樓市，面對房價，短期的金融政策，中期的土地供應，長期的人口數量始終沒有發生本質性改變。
如圖，從口數量上來看，重慶始終維持著超大城市的稱號，2019年的時候，常住人口就達到了3124.32萬。
隨著重慶這些年的發展，周邊區縣已經有不少人群開始長期駐紮重慶主城區，主城區實現1507.66萬人，未來可期。
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如圖，重慶2019年人口流入22.53萬，雖然不多，但值得期待，尤其是重慶近兩年快速發展之後。
隨著重慶不斷髮展，隨著成渝群不斷升級，隨著人口逐漸增多，重慶的房價也會鞏固的越快，未來的上漲勢能也會越強。
人口一直以來都是影響我國房價的關鍵因素，人口紅利雖然在消失，但存量紅利卻會在各個城市，不同區域和板塊上演著內部爭霸。
從來沒有數據能說明，多少人口流入能夠讓房價翻倍，或者讓房價上漲30%。
但在同一個城市裡，尤其是像重慶這種多組團多板塊，地形複雜的城市。哪裡彙集的人口越多，哪裡的活力越強，哪裡才會有良性的變現價值。
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