房地產即將進入下一個時代了嗎？

蟲兒-飛飛-_

時代在變，需求也在變，房地產只要能抓住消費者的訴求就可以繼續繁榮。

從城市規模上

現在的房地產已經過了人人喊打的階段了，因為國家一直調控緊緊壓住上漲勢頭，包括幾次放水也沒有任何房產還會即將暴漲的苗頭，所以說以後全國的房產市場會越來越往兩級分化的形式發展，上升的一二線及下沉的三四五等。

一二線的人口是有保證的，還有更重要的是這些人口所擁有的財富可以支撐起一二線樓市的房價，中國人口基數大，按照普遍認同的二八法則來計算的話，中國14億人口，至少有2.8億不到3億人，是中產及以上財富的擁有者，而中國一二線城市加一起大約有40個左右，不到3億的人口數量絕對能支撐起這些城市的房價，當然城市中也不是所有的人都買的起房，但別忘了城鎮化還在推行，以後各鄉鎮縣的人口也會進入大城市或者說城市群安家。

從經濟發展上

房地產行業經過十年黃金時期的發展，到今天為止對GDP的貢獻差不多在6%左右，如果加上房地產上下游企業總共能佔GDP15%左右，這麼高的貢獻量也可以理解為房地產已經綁架了金融，雖然這兩年對房地產的管控很嚴格，可還需長時間慢慢由實體經濟代替。

房地產的泡沫確實存在，但泡沫終究是泡沫，只要不破就有辦法。如今的房產漲實體受不了，跌銀行受不了，現階段的宗旨就是不漲不跌，不買不賣，維持住房價橫盤這種態勢，然後隨著時間流逝，用良性的通貨膨脹逐步填充泡沫，

從開發商經營上

之前中國房地產行業流行高負債，快擴充的模式，這種模式下一旦政策收緊，資金運轉不暢危險度非常高，今年連續報道說有300家左右的房地產商破產了，其實這只是初步統計，真正的數量肯定比300多不少，這300家是用搜索詞房地產檢索的，如果用置業檢索又會發現幾十家破產的，雖然蓋房子的愛給自己起名叫某某房地產有限公司，但公司裡不含房地產卻從事房地產開發的公司可也不少。

現在的開發商早就學會了發外債，而且很多都在學習香港房地產公司模式，低負債運行，收緊錢袋子還貸款。

從蓋房模式上

這麼多年過去，能上車的早就上了，差不多能上的也借錢上了，在有上不去的基本上都是眼高手低或委實有上不去的原因。就算買不起，租房，公租，廉租等等各種福利房也可以申請，所以居者有其屋的基本居住條件就要轉變成高科技，智能化，環境好等各種有“要求”的改善型住房上了。以後的剛需主要以“換房為主”。一變二，二變三，三變平層，平層變別墅。

文旅商業地產等“偏科”房產以後會走上更大的舞臺，隨著文旅商業地產這幾年在大中小城市的不斷髮展和認可，以後的房產商會將蓋高樓的熱情更多的投入到商業地產中。商業地產是經濟發展中必不可少的一環，以後隨著城鎮化的提高，商業地產的前景還是不錯的。

就簡單說這些吧，從財政，保值抗通脹，行業上下游企業，婚姻，民意上還有很多可講，如果有興趣以後可以繼續。

屬狗的水瓶座

小菜認為：從房地產投資和開發角度看，房地產確實即將進入下一個時代；但從國家城鎮化進程角度看，房地產還處在黃金時代。三方面分析如下，權作探討交流。

從房地產投資角度看，確實即將步入下一個時代！

我們都是上一個時代的見證者，親身經歷了房地產過去10年的高速發展和房價的大幅上漲。

2008年，全球經濟危機，為應對危機，國家投入4萬億救市，並由此出現了房價短期內的大幅上漲；為應對房價過快上漲，2010和2011年1月，國務院頒佈“新國八條”，遏制房價過快上漲，房價因此進入橫盤期。

2015年，為完成棚改任務和樓市去庫存目標，不得不鬆綁樓市政策，由此出現了房價的又一輪上漲，至2018年10月，棚改任務和去庫存目標基本完成，房價再次進入橫盤期。

10年間經歷2輪大幅上漲，全國整體房價已經處在高位水平，這個房價水平在多數人的認知中，都明白在多數城市都是很難長久維持的，已經超出了多數普通家庭的承受能力。未來數年內，房價上漲的空間已經被提前透支，因此，從房地產投資角度看，房價普遍大幅上漲已經成為歷史，房產投資即將進入下一時代。

在即將進入的房產投資時代裡：

從從業人員角度看，需要更能創新，更加專業！在專業領域方面，強調更有深度和廣度，複合能力更強，視野更開闊。

從投資者角度看，不再是閉著眼睛瞎買都能賺錢的時代了！需要更懂行，需要更多的資源和人脈，精耕細作之下，依然還能獲得穩定的投資收益。

從房地產開發角度看，也確實即將步入下一個時代！

早在2016年6月，萬科副總裁譚華傑、董秘朱旭，就萬科引入深鐵召開投資人電話會議，詳解了萬科引入深鐵的資產重組預案。

“春江水暖鴨先知”！

處在房地產開發一線的全國性房企，萬科對房地產開發前景是最有發言權的。誠然，在小菜看來，2016年就下此結論略微有些早，但過去2年的發展趨勢，尤其是2019年雙11，在經歷冷清的“金九銀十”傳統旺季後，首次加入打折促銷行列以及各大房企不約而同地降價促銷回籠資金，都無不證實了萬科確有先見之明。

從城鎮化進程角度看，房地產還處在黃金時代！

據國家統計數據顯示，截止2018年底，我國城鎮化率59.58%，遠低於發達國家水平；一般經濟發達國家的城鎮化水平在80%左右。

【圖表數據來源於百度文庫資料整理，中國數據截止2018年底，G7和全球數據截止2016年底】

2014年國務院發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014－2020年）》，明確我國城鎮化進程仍處在30%-70%的快速發展區間，到2020年時，常住人口城鎮化率要達到60%的目標；從2018年底的數據看，這個目標會在今年底提前完成，但與經濟發達國家仍有較大差距。

為什麼我們一定要走城鎮化的道路？

目前看，人民幣升值，廣義貨幣超發，製造業不景氣，出口下降，內需不足，只有通過投資拉動，而基礎設施和城鎮化建設速度快，能在短期內拉動眾多上下游產業發展；特別是城鎮化，不僅拉動上下游產業發展，帶動相關經濟增長，還能將人口向城市聚集，帶動消費，帶動服務業發展。

城鎮化與房地產發展緊密相連，城鎮化是常住人口的城鎮化，而不是戶籍人口的城鎮化，吸納進城人員應在城市常住，且有能力常住，這種常住人口是支撐房地產發展的剛性需求。

2018年底的常住人口城鎮化59.58%，離發達國家80%的城鎮化率還有相當距離，意味著隨著城鎮化進一步發展，還有2-3億人會陸續進城，這為房地產進一步發展提供了機遇。

因此，從房產投資、房產開發角度看，遍地開花、大幅上漲的機遇一去不復返！但從城鎮化角度看，房地產還有發展空間，還存在較大的剛性需求市場。這個巨大的剛性需求市場是房地產進一步發展的動力，也是房地產投資的接盤者，投資機遇還有。

房壇法菜

房地產是進入了一個新的時代，那就是黃銅時代，從黃金時代掠過白銀時代，快速進入到青銅時代。

房地產投資黃金時代已經徹底結束了，因此不存在黃金時代了，由於地產調控政策轉變的的很快，白銀時代顯得非常的短暫，快速進入到青銅時代。

地產調控政策前所未有

本輪地產調控有兩個特徵，一個是房住不炒，另一個就是不把地產作為經濟的短期刺激手段，而且兩個提法定位都非常高，來自於高層。

房住不炒是給房子的性質定性，那就是去掉房子的金融屬性，儘可能的消除房子的投資投機功能，迴歸到房子的居住功能，房子作為居住功能，那麼只要房子供應足夠，房價就缺少上漲動力，目前我國房子供應充足，空置率高達20%，位於世界前列，房子已經是足夠多的了，房價之所以上漲，在於市場的投機性投資性購房，有的地方就是被炒房客炒起來的，房價虛火和泡沫成分非常的大，炒房客撤離以後，給當地帶來巨大的創傷。

目前各地對於炒房投機性購房一直秉承嚴厲打擊的態度，尤其是雄安新區，對炒房客更是保持高度的警惕，

地產不作為刺激經濟手段，就是地產調控政策不隨著經濟增速波動而變動，不會因為經濟增速下滑，就放鬆地產調控，就鼓勵縱容地產投機炒作，以前就是那麼一回事，經濟下滑壓力大了，地產調控政策就會鬆動，把地產抬出來，作為刺激經濟恢復性上漲的工具。

地產之所以不能作為刺激經濟的手段，在於我國經濟需要科技轉型，以科技立足，鼓勵創新，而地產價格上漲，極大的推升了科技創新的成本，增加了科技轉型的難度，；另外大量資金流向地產行業，導致科技創新行業融資難融資貴，嚴重阻礙科技創新順利完成。

為什麼要強調科技創新，美國動用行政手段，對一家通訊公司打壓，那麼一家龐大的公司，馬上陷入生產經營困境，付出沉重的代價，說明我國缺少核心技術核心配件，受制於人，這種局面不改變，發展壯大就得仰人鼻息，因此必須在關鍵技術關鍵配件完成自我的研發，改變受制於人的困境。

地產行業資金受困

銀保監會最近兩年，嚴控違規資金進入樓市，銀保監會從源頭抓起，嚴厲處罰金融機構，逼迫金融機構不敢讓資金違規進入樓市，地產行業得不到大量資金的支持，就沒有辦法囤積土地，只能加快開發，加快銷售，回籠資金，

部分地產迫於資金壓力，開始大範圍的打折促銷，降低企業槓桿，準備安全過冬，尤其是大型地產行業打折促銷，對地產行業的價格影響是比較大的，可以引導地產價格適度回落。

銀保監會和央行也嚴格控制地產抵押貸款的新增比例，也對二套三套房子實行差別貸款利率，也採用因城施政從方式，對一套房採取差異化貸款利率，那些熱點城市貸款利率已經上浮到25%，增加購房成本，壓制過熱需求。

不少城市二套房按揭貸款出現斷檔，雖然銀行澄清是額度問題，但也說明按揭貸款從嚴控制，沒有了按揭貸款支持，不少城市二手房銷售出現堰塞湖，有價無市現象出現，不少城市二手房價格已經連續數個月下跌，6-7月份二手房出現20個城市下調，是2019年最高，而且20個重點城市，二手房價格連跌兩個月。二手房緣何出現銷售堰塞湖，在於持有成本太高，房價不漲或者是漲太少，都意味著虧錢，只不過是虧多虧少而已，而預期越來越差，大家競相拋售，而市場需求不大，堰塞湖也就高懸了，堰塞湖高懸，二手房價格還能上漲嗎？二手房價格下跌成為市場一個新名詞。

二手房銷售疲軟價格下滑也會影響到一手房市場的銷售和價格調整。

銀保監會對於消費貸、信用卡透支、營業性貸款進入樓市實行嚴格的監管，這就是嚴控使用借貸資金作為首付款，這可以降低市場需求，也可以嚴控違規炒房。

炒房不再是豐厚回報甚至出現虧損

銀保監會抬高了二套房三套房的貸款利率以後，炒房成本大大提高，炒房回報不僅難以得到，控制不好，還可能導致虧損，

目前炒房資金成本在6%左右，折舊大概是4%，目前我國租金回報很難超過2%，這樣算下來，房價不漲的話，一年就要虧損8%，也就是說100萬的房子，一年以後房價不漲不跌，投資者實際資產就會縮水8%。而目前一年的絕大部分城市房價上漲根本達不到8%。

2019年上半年，70城中，有68城新房上漲，1城房價持平，1城下跌，下圖是2019年上半年房子價格漲幅榜，按照8%的標準，只有兩個城市大理和西安炒房獲得正收益，其他城市都是負收益。

上海是一線城市的代表，以房價高而知名，但炒房收益幾何，中泰證券分析師梁中華測算純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

筆者據此再做一個推測，如果考慮到炒房資金成本6%和房子折舊4%，投資上海購房，虧損就會增加到10.4%，也就是投資一套1000萬元的房子，過去一年，投資者實際資產已經縮水104萬元。因此北京有二手房直接降價200萬元出售。

炒房成本實際上不僅僅來自於資金成本，還來自於保險費、中介費和各種稅費，算起來都是一大筆的錢，究竟房價上漲多少才能夠保本，據第一財經，算上按揭資金成本、中介費以及各項稅費，在深圳買房持有兩年（2018年、2019年），房價沒漲40%，就已造成虧損。而深圳過去兩年房價上漲根本沒有達到40%,可見深圳炒房客結果並不佳，虧損概率太大。

炒房目的單純，就是為了賺錢，如果炒來炒去都是虧錢，誰還願意去炒房呢？房地產市場一旦沒有了炒房客，房子需求就會大大降低，而炒房客的房源會不斷的出現拋售，房價還能堅挺多久。

下面圖表來自於騰訊網。

投資房地產的時代已經過去了，房住不炒的理念可能會進一步貫徹實施，房價保持穩中慢漲或者是穩中有降是大概率事件。

房地產行業直接飛過白銀時代，進入了青銅時代。

杜坤維

房地產已經進入到新的時代了。

如果說過去的十年是房地產的“黃金時代”，那麼現在的十年已經進入到房地產的“白銀時代”，暴利式的房價增長已經一去不復返了，現在的是房住不炒的關鍵階段，穩字當先是未來房地產發展的主要方向。

中國房地產發展二十多年，前面十年基本屬於萌芽狀態，許多地方還處於土改、試點的探測階段，樓市尚未全面甦醒。黃金時代是2008年到2018年。

這十年也是房地產高速發展的十年，全國房價實現了跳躍性的增長。

2008年11月5日，國務院召開常務會議，研究部署進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的措施。會議認為，世界經濟金融危機日趨嚴峻，為抵禦國際經濟環境對我國的不利影響，必須採取靈活審慎的宏觀經濟政策，以應對複雜多變的形勢，並確定了廣為人知的“4萬億計劃”，用於擴大內需，促進經濟增長。

而4萬億計劃忽略了資本的逐利性，大量資金被用到房地產這種來錢快的領域，誘發房產熱，導致房地產業全面進入突飛猛進的成長期。經過十幾年的房價發展，房地產行業為國家經濟貢獻了不可忽視的力量，而同時經過十幾年的成長期，房地產已經發展成一頭難以制衡的“巨獸”，並早已經和整體經濟構架錯綜複雜的盤根在一起。如果再任由其發展下去，後果將不堪設想。

基於經濟面和市場面的雙重考慮，2017年國家正式執行房地產調控政策，大面積在全國區域實施。

限購政策的執行，意味著房地產野蠻生長的週期已經到頭了，行政力量的干預將使房地產發展越來越均衡，樓市全面進入調控時代。房價的增長趨勢被摁住了，利潤空間被縮小，房地產由黃金時代過渡到白銀時代。

在通脹明顯的背景下，房地產依然是最穩當、最具收益化的投資行業，在目前沒有出現替代房地產的行業出現時，房子依然是最具價值的理財產品。

白銀時代，不是房地產最好的十年，但有可能是未來樓市最好的十年。房住不炒的政策下，房地產的投資屬性被削弱是必然趨勢，但對於購房者來說，樓市依然存在機會。

感謝您的閱讀，我是大師侃房，一個專注於地產營銷、置業答疑的迷糊大叔，偶爾智商掉線，但專業從不疲軟。很榮幸讓我於千萬人之間，在千萬年時間的無垠荒野裡，遇見了你，恰逢其時。希望我的文字能夠給予您借鑑，帶給您溫暖。

大師侃房

房地產即將進入下一個時代了嗎？社長不敢確定，但是社長能確定的是房地產正在悄無聲息的發生著變化，這種變化其實在很多人身邊已經有所體會，比如你逛商場，會發現很多商鋪是關門的，二樓以上的很多商鋪連裝修都沒有；再比如你經常聽到XX朋友創業失敗了等等，這都和房地產行業息息相關。

下面我們通過一組數據看看房地產行業的變化

• 國家統計局18日發佈今年前三季度房地產開發投資完成情況，9月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.08，比8月份提高0.14點。

• 房地產開發情況：1—9月份，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。

• 房地產銷售情況：1—9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。綜合來看，房地產行業正在發生著悄無聲息的變化，從線下創業轉入了線上創業，從開公司創業轉入了在家創業；從人們經常外出消費，轉入了線上消費，種種原因致使商用辦公和商鋪房屋銷售一降再降，但由於中國人對家的概念根深蒂固，所以住房銷售依然呈現上升趨勢，這不單是房地產行業的變化，這是整個國民經濟正在悄無聲息的發生變化，所以我們也要學會變，變則通，通則達。

社長財經

房地產確實是進入到下一個時代了，之前有人講過，房地產從黃金時代進入到了白銀時代，我是這麼理解的：房地產的時代是和城鎮化息息相關的。我們的城鎮化目前是走到了第3個階段。

1、城鎮化第一個階段：緩慢增長階段

1978年的時候我們實行改革開放，當時中國的城鎮化率只有17%和30年前幾乎持平。此後經過20年的改革開放的經濟發展，到了1998年的時候，中國的城鎮化率達到了將近30%。所以在改革開放的頭20年裡，中國的城鎮化率是提高了13個百分點。

在這20年當中，中國的城鎮化在緩慢的增長，不過當時並沒有商品房這個概念。城市居民的住房，更多的是福利分房或者說是集資房。商品房的概念是1998年實行房改政策的時候才正式推出的，那麼也正是從這一年開始，中國的福利分房制度就此結束。中國商品房開始爆發式增長，開啟了房地產爆發式的增長。

2、城鎮化第二個階段-快速增長的階段

那麼在改革開放的第二個20年當中。也就是1998年到2018年。中國的城鎮化率從30%提高到了60%。這20年的時間，中國的城鎮化率提高了30個百分點。在城鎮生活的人口增加了四五個億。所以在這20年當中，進入城鎮化生活的人口是遠遠多於前面的20年。這也是為什麼過去20年中國房地產市場一直是處於牛市的原因。房地產開發商作為房地產行業當中最重要的角色，那麼他們也享受了最好的一次紅利。所以1998年到2018年這是房地產市場的黃金20年。那麼未來的20年相對來講就會進入到一個白銀時代。

3、第三個階段

根據規劃，到2030年中國的城鎮化率將達到70%。也就是在未來的12年當中，中國的城鎮化率會提高10個百分點。累積會有1.4億的人口走進城鎮生活。平均每年將達到1100萬。從2019年到2030年這12年的時間當中，雖然中國的城鎮化的人數的絕對數量還是非常高，但是從增速來講的話，和前面的20年相比，已經是大大的放緩了。

中國是一個農業化的大國，真正的實行市場化經濟只有40年的時間。那麼工業化的時間更短。發達國家的工業化早就完成了數十年甚至上百年了，城鎮化率一般都在85%以上。所以當中國的城鎮化率達到70%以後。再往上面攀升的時候，那麼它的速度會進一步的放緩，因為人口基數太大了。所以從1998年到2018年是房地產市場的黃金20年。那麼從2018年到2030年這12年當中是房地產市場的白銀12年。2030年以後，中國房地產市場將進入到一個以存量交易為主的市場。

壹號股權

​無論未​來​還是現在投資房​產都有​價值

​舉個簡單的例子，​假如你買一​套100萬的房​子，首付30​萬，貸​款70​萬，月供4000元。​然後​出租，每個​月租金2500​元，這樣每​個月還貸月​供​變成1500​元。兩年以​後，100​萬的房子​價值變為150​萬，減去這兩​年需要支出的​月供3.6​萬，這樣這兩年盈​利為46.4​萬。​每年淨​賺23​萬，​平均每天​收​入630​元。這就是傳​說​中的“睡後”收​入，​就是哪怕你一​天什麼都​不​幹，​你的​財富​也會有630元​價值增長。

​這就是不動​產的魅力，這就​是為什麼售樓部​每​次​都人頭​攢​動，​為什麼人們一​有點​錢，都想​著投到房產，​轉化為“不動​產”​的原因。如果​靠​工資，​兩年賺46萬，​需要找一份每個月2​萬以上的工​作，而且要​起早貪黑，上班​打卡，下​班​喝酒應酬，隔​三差​五聽老闆訓話，犧​牲陪家人​的時間，​去公​司團建。​冒​著身材發福，不​斷油膩，​洩頂脫髮​的危險，​心力交​瘁的過​每一天。​現在流​行“​睡​後”收入，就是​哪怕你​不出去​搬磚，在​家睡覺，​一覺醒來依然財富在​增​值。

唐小僧快報

是的，中國房地產已經進入房住不炒時代！

以前的十幾年裡中國房地產市場基本上都是以投資住為，不管是不是出自居住需求，在買房的時候都會考慮到投資因素，特別是一些有部分閒錢的家庭，都會把買房當做的首選投資渠道。我記得有個著名哲學家就諷刺過這種現象，說“中國現代人的夢想分兩種，窮人的夢想是擁有一套屬於自己的房子，富人的夢想是再多買幾套屬於自己的房子。”這是極不合理的，因為房子只是一件用來居住的商鋪，卻跟家庭財富、跟投資掛鉤了。

但現在不一樣了，萬科董事長鬱亮說過：中國房地產單邊上漲時代已經結束。房價不再大幅度上漲，那麼購房者的投資熱情就降下來了，所以從這一點來看，樓市已經從“投資炒作”時代轉向成“房住不炒”時代。

以後的樓市可以說是投資者和炒房者的樓市，畢竟只要有錢就能很容易買到房子，而且還能從房價上漲中賺到大把的錢，但現在時代不一樣了，在限購、限售政策的影響下炒房者和投資者再也不能隨便在樓市裡買到房子，只有符合條件的剛需購房者才能買到房子，從這一點上來看就能知道樓市裡的主角就發生了變化，樓市屬於剛需購房者！

另外就是房價方面，以前市場上的房價會不斷上漲，所以投資者才能賺錢，但現在樓市調控這麼嚴格，房價想要上漲都漲不起來，投資者在樓市裡已經賺不了錢了，只有剛需才能從樓市裡獲益。畢竟房價不漲不跌之後，剛需就有更多時間從各種房源裡選擇適合自己的房子，買到性價比高的房子概率出現上漲。所以從這個角度來看，樓市也是利好剛需的。

反正在我看來，現在樓市已經進入一個以剛需為主的市場，所以並不是中國房地產即將進入下一個時代，而是這個時代已經來臨！這一點希望大家都清楚。

樓盤網

房地產是進入了一個新的時代，那就是黃銅時代，從黃金時代掠過白銀時代，快速進入到青銅時代。

房地產投資黃金時代已經徹底結束了，因此不存在黃金時代了，由於地產調控政策轉變的的很快，白銀時代顯得非常的短暫，快速進入到青銅時代。

地產調控政策前所未有

本輪地產調控有兩個特徵，一個是房住不炒，另一個就是不把地產作為經濟的短期刺激手段，而且兩個提法定位都非常高，來自於高層。

房住不炒是給房子的性質定性，那就是去掉房子的金融屬性，儘可能的消除房子的投資投機功能，迴歸到房子的居住功能，房子作為居住功能，那麼只要房子供應足夠，房價就缺少上漲動力，目前我國房子供應充足，空置率高達20%，位於世界前列，房子已經是足夠多的了，房價之所以上漲，在於市場的投機性投資性購房，有的地方就是被炒房客炒起來的，房價虛火和泡沫成分非常的大，炒房客撤離以後，給當地帶來巨大的創傷。

目前各地對於炒房投機性購房一直秉承嚴厲打擊的態度，尤其是雄安新區，對炒房客更是保持高度的警惕，

地產不作為刺激經濟手段，就是地產調控政策不隨著經濟增速波動而變動，不會因為經濟增速下滑，就放鬆地產調控，就鼓勵縱容地產投機炒作，以前就是那麼一回事，經濟下滑壓力大了，地產調控政策就會鬆動，把地產抬出來，作為刺激經濟恢復性上漲的工具。

地產之所以不能作為刺激經濟的手段，在於我國經濟需要科技轉型，以科技立足，鼓勵創新，而地產價格上漲，極大的推升了科技創新的成本，增加了科技轉型的難度，；另外大量資金流向地產行業，導致科技創新行業融資難融資貴，嚴重阻礙科技創新順利完成。

為什麼要強調科技創新，美國動用行政手段，對一家通訊公司打壓，那麼一家龐大的公司，馬上陷入生產經營困境，付出沉重的代價，說明我國缺少核心技術核心配件，受制於人，這種局面不改變，發展壯大就得仰人鼻息，因此必須在關鍵技術關鍵配件完成自我的研發，改變受制於人的困境。

地產行業資金受困

銀保監會最近兩年，嚴控違規資金進入樓市，銀保監會從源頭抓起，嚴厲處罰金融機構，逼迫金融機構不敢讓資金違規進入樓市，地產行業得不到大量資金的支持，就沒有辦法囤積土地，只能加快開發，加快銷售，回籠資金，

部分地產迫於資金壓力，開始大範圍的打折促銷，降低企業槓桿，準備安全過冬，尤其是大型地產行業打折促銷，對地產行業的價格影響是比較大的，可以引導地產價格適度回落。

銀保監會和央行也嚴格控制地產抵押貸款的新增比例，也對二套三套房子實行差別貸款利率，也採用因城施政從方式，對一套房採取差異化貸款利率，那些熱點城市貸款利率已經上浮到25%，增加購房成本，壓制過熱需求。

不少城市二套房按揭貸款出現斷檔，雖然銀行澄清是額度問題，但也說明按揭貸款從嚴控制，沒有了按揭貸款支持，不少城市二手房銷售出現堰塞湖，有價無市現象出現，不少城市二手房價格已經連續數個月下跌，6-7月份二手房出現20個城市下調，是2019年最高，而且20個重點城市，二手房價格連跌兩個月。二手房緣何出現銷售堰塞湖，在於持有成本太高，房價不漲或者是漲太少，都意味著虧錢，只不過是虧多虧少而已，而預期越來越差，大家競相拋售，而市場需求不大，堰塞湖也就高懸了，堰塞湖高懸，二手房價格還能上漲嗎？二手房價格下跌成為市場一個新名詞。

二手房銷售疲軟價格下滑也會影響到一手房市場的銷售和價格調整。

銀保監會對於消費貸、信用卡透支、營業性貸款進入樓市實行嚴格的監管，這就是嚴控使用借貸資金作為首付款，這可以降低市場需求，也可以嚴控違規炒房。

炒房不再是豐厚回報甚至出現虧損

銀保監會抬高了二套房三套房的貸款利率以後，炒房成本大大提高，炒房回報不僅難以得到，控制不好，還可能導致虧損，

目前炒房資金成本在6%左右，折舊大概是4%，目前我國租金回報很難超過2%，這樣算下來，房價不漲的話，一年就要虧損8%，也就是說100萬的房子，一年以後房價不漲不跌，投資者實際資產就會縮水8%。而目前一年的絕大部分城市房價上漲根本達不到8%。

2019年上半年，70城中，有68城新房上漲，1城房價持平，1城下跌，下圖是2019年上半年房子價格漲幅榜，按照8%的標準，只有兩個城市大理和西安炒房獲得正收益，其他城市都是負收益。

上海是一線城市的代表，以房價高而知名，但炒房收益幾何，中泰證券分析師梁中華測算純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

筆者據此再做一個推測，如果考慮到炒房資金成本6%和房子折舊4%，投資上海購房，虧損就會增加到10.4%，也就是投資一套1000萬元的房子，過去一年，投資者實際資產已經縮水104萬元。因此北京有二手房直接降價200萬元出售。

炒房成本實際上不僅僅來自於資金成本，還來自於保險費、中介費和各種稅費，算起來都是一大筆的錢，究竟房價上漲多少才能夠保本，據第一財經，算上按揭資金成本、中介費以及各項稅費，在深圳買房持有兩年（2018年、2019年），房價沒漲40%，就已造成虧損。而深圳過去兩年房價上漲根本沒有達到40%,可見深圳炒房客結果並不佳，虧損概率太大。

炒房目的單純，就是為了賺錢，如果炒來炒去都是虧錢，誰還願意去炒房呢？房地產市場一旦沒有了炒房客，房子需求就會大大降低，而炒房客的房源會不斷的出現拋售，房價還能堅挺多久。

投資房地產的時代已經過去了，房住不炒的理念可能會進一步貫徹實施，房價保持穩中慢漲或者是穩中有降是大概率事件。

劉鎮崋

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房地產進入下一個時代：膽越大越賺錢的時代結束了！

早在2004年的時候，當時的萬科總裁鬱亮寫了一篇文章《我國樓市進入白銀時代》。 在這篇文章中，鬱亮明確表示，中國的房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但是也絕不是就要撞上了冰山的泰坦尼克號。只不過，過去，“膽大為王”，人人都可以賺錢，越大膽越賺錢的時代早就結束了。”

這句話看似說的在三年前說的，如今現在來看，真的是十分正確。

從2017年的樓市來看，整個房地產銷售業績刷新了新的低業績記錄。實際上也正如鬱亮所說，我國的房地產行業從2014年開始就在慢慢的走向衰退。所謂房地產從“黃金時代”走向“白銀時代”正是這個意思。

但是對於這個有些落後的白銀時代，融創的孫宏斌卻不樂意了。他說到，什麼白銀時代，你看看今年的融創，利潤大大了三四百個億，當初別人說，要做一百個億都很困難，但是現在我做到了。放低唱並不存在什麼“白銀時代”，因為未來的形式還是很好的！

而在於孫宏斌看來，真正的中國房地產行業，是有以下幾個特點的。

一、這是鑽石時代的房地產時代

鬱亮認為，房地產暴力早就已經結束，整體表現出增緩，更多的是集中投資在普通住宅和商業地產。

但是孫宏斌認為，在九十年代到2000年的時候，房租賣的比較快，大家都走現金轉現金的路子，而這個行業，一鋪攤子就很大，沒有足夠的現金流根本做不起來，沒人敢輕鬆的做，但是那時候，只要做了就能賺錢，融創那時候要做的就不是普通的房地產了，我們走的是高端商品住房，要改善人們的住房條件，這是融創做的第一階段，現在幾十年過去了，房子依舊在賣，而且價格更高了，但是人們對於高質量住房的需求永遠存在。這說明什麼，這說明房地產行業的還是很繁榮的一個行業。

而且，現在雖則大企業越做越大，小企業的的生存就越來越困難，因為很多都被大房企收購兼併了。所以說，這是一個鑽石時代，不是一個白銀時代，更不是什麼青銅時代。

二、房地產依舊是個暴利產業

而且一些數據也證明了孫宏斌的額觀點，目前，多家房企的銷售雖然沒有達到制高點，但是房屋的需求依然存在，即使在最嚴格的調控下，房屋的籤售記錄依然很高。對於很多大企業而言，即使是有8%的盈利率，但是銷售額1000億，也有80億的利潤，依然是個暴利產業。

另一方面，孫宏斌雖然看到這是一個鑽石時代，但是大家也知道很多大佬紛紛選擇退市了，李嘉誠、王健林、王石等人都選擇賣掉房地產業務。國家有正在鼓勵建設租房租賃系統，而且政策的調控現在基本是，哪裡漲就調控哪裡，所以，投機性小了，靠大膽買房投機賺錢的可能性更小了。

那“越大膽越賺錢的時代”已經過去了。

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