今日看點
幾天前，中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示：3月份，有121個城市二手房價環比2月份下跌。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。
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幾天前，中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示：3月份，有121個城市二手房價環比2月份下跌。
這是3月份全國主要城市房價下跌榜↓：
這是3月份全國主要城市房價上漲榜↓：
這是3月份全國主要城市房價排行榜↓：
從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。
但仍有一些城市在大漲。比如杭州風頭正盛，表現突出。
在此筆者提醒各位看官：由於是官方統計數據，在諸多“你懂的”因素作用之下，數據可能有所失真。不過整體來看，仍然有很大的參考價值。
NO. 1｜壹
榜單看點
這份榜單亮點頗多，我們來一點一點的看：
1.一線城市房價全部下跌
房價下跌最先從一線城市開始，又以上海最為突出。其以5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。
疫情影響下的三月，當大多數城市開採取不同的政策援救樓市的時候，上海就如老僧坐定一般，紋絲不動，以不變應萬變。當然，這也符合上海樓市多年來的基調，穩字當頭。所以疫情對於房價的衝擊也是最為明顯的。
同時，近來房價頻頻創出歷史新高的深圳，終於在3月份低下了高昂的頭顱。中國房價行情網數據顯示，深圳3月份二手房平均單價為71790元，依然位居全國第一，環比二月下跌1.21%，每平下跌879元。
從跌幅來看，雖然四大一線城市都在下跌，可是上海為最，深圳其實也沒有下跌太多，這就意味著，上海的房價和深圳的房價差距正在拉大。
除此之外，其它主要城市的房價也有不同程度的下跌。
北京下跌2.85%，廣州下跌3.63%。福州、北京、廈門等城市每平也均跌超2000元。
從環比跌幅來看，廣元3月份二手房均價跌幅最大，達到14.36%。另外中衛、丹東、雅安等城市二手房均價跌幅均超過8%。70個大中城市中，丹東跌幅居首，達到8.6%。另外，福州、上海、廈門、大連等城市位居跌幅榜前列。
2.14個城市二手房均價環比上漲超過10%
雖然整體房價呈下降趨勢，但全國來看，依然有許多城市在逆市上漲。從環比漲幅來看，14個城市二手房均價環比上漲超過10%。
一線城市裡，表現最明顯的就是杭州，3月份，杭州二手房均價達到31581元，重回3萬大關，其中環比上漲11.53%，每平漲3265元，位居全國房價上漲榜首位。
雖然2019年杭州房價猶如慢牛上山，但進入2020年，在疫情對大多數樓市的影響下，房價卻一飛沖天。杭州自身優秀是一個問題，更大的可能是，杭州房價的變化可能更多的是成交結構性的原因，也就是說3月份杭州賣了很多單平米價高的二手房。
除了杭州之外，南京表現也比較突出，3月二手房均價達到31721元，環比上漲8.16%，每平漲2393元。
杭州、南京皆屬於長三角樓市，從這一點來說，長三角樓市在這場疫情下，表現出很高的抗風險能力。
當然，還有一些上漲比較優秀的城市：比如襄陽和伊春兩個城市上漲超過20%，銅川、贛州、黑河等3城市上漲超15%。
NO. 2｜貳
真跌還是假摔？
從榜單整體來看，房價跌了！可各位不要高興的太早，因為今年的3月很難複製，有點特殊。
與此前的房價趨勢不同，要討論三月的的房價就必須考慮疫情的因素。忽略實際情況的分析都是扯淡。疫情影響下，今年3月的二手房市場呈現以下幾個狀態：
1.二手房成交量下降。
對於很多人來說，買房是人生中一件很大的事情，所以必須要親自去看看。而受疫情干擾與小區封閉管理影響，看房尤其是二手房受到很大的干擾。在不能看房的前提下，二手房交易量必然會出現受到影響。
貝殼研究院近日公佈的一季度二手房成交數據顯示，重點監測的18個城市二手房3月成交量為去年同期水平的63%。
從季度數據來看，今年一季度北上廣深等18個城市二手房整體成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，當前季度成交量為近五年季度成交最低水平。
2019年12月以來重點18城市鏈家成交量周度走勢 數據來源：貝殼研究院
看這個奇葩的曲線就知道，一季度的二手房市場基本不可能複製。
在復工潮之下，3月份大多數城市的樓市逐漸恢復過來，部分城市甚至出現了小陽春。但二手房市場仍然處於康復期。
所以此時統計的二手房房價，樣本比之前要少了。
2.成交結構發生了微妙的變化。
最近，每次有關於房屋成交量的文章發佈，後臺都會收到一種質疑聲：疫情之下，售樓處關閉，小區也進不去，誰還會買房？成交多半是為了鼓吹樓市而造的假！
事實並非如此，疫情之下的買房客主要分為兩類：
第一類，本來就有置業計劃的購房者，且其之前已經看過房子。
在疫情的影響下，他們可能因為想購買的房源降價了而買房，他們可能因為租房遇到各種問題而買房……總之，疫情可能並沒有影響他們的購房計劃，可能還提前了他們的購房計劃。
第二類，有一定經濟實力的人。
疫情之下，裁員，假期延長，工資減半，沒有業績……在種種疫情綜合症狀之下，人們的錢包越來越薄，甚至有的人別說買房了，如何繼續接下來的生活都成了問題。
可這些問題都不是有錢人的問題。這一點，從豪宅銷售量我們就可以看到：2月份復工復產以來，一線城市的豪宅市場明顯回暖快速，各地成交結構也偏向豪宅市場。
在這裡說一個具體的實例：3月7日，今年深圳首個豪宅項目——招商.太子灣.灣璽開盤，項目為總價2000萬元起的豪宅公寓，而在開盤的當晚，市場便流傳推售的70套房已全部售罄。在開盤過程中，甚至出現因人流聚集，街道辦與警方不得不到達現場限制人流的情況。
此前由於豪宅的拉動，二月上海的新房價格突破了6萬元。
在二手市場，即使豪宅較少，但若是經濟實力較強的購房者出售，對於二手房的要求也會變高，同時房價也會變高！
總的來說，三月份的二手房價的特殊性在於兩點：統計樣本少了，樣本結構發生了一些變化。所以我說各位看官不要高興的太早，雖然顯示的數據房價降了，但實際市場可能會有誤差。
NO. 3｜叄
未來房價會怎麼變？
那麼，房價還會不會跌下去？
從調控政策環境來看，今年樓市趨於寬鬆。3月以來，在新冠肺炎疫情影響仍在持續的背景下，多地政府密集出臺了樓市、人才相關的政策。
具體來看，政策的著力點主要仍是扶持房企運營，包括降低房屋預售條件、為企業減稅降費等；也有少數城市出臺了需求端的利好政策，比如契稅補貼、放寬落戶購房限制、降低首付等。
而值得注意的是，有個別城市的政策在發佈後不久就被撤回，這也體現了在“房住不炒”原則下，紓困不刺激仍是政策的主流！
在這種環境下，房價就註定了不會有太大的波動。
從房企的角度來看，現金流成了奪命刀。所以自二月以來，部分房企開始走上了打折促銷之路，快速回籠資金，保持企業的健康發展。因為這份打折，房價可能會有部分下降。
此外，4月3日傍晚，央行突然宣佈針對中小銀行定向降準，並下調金融機構在央行超額存款準備金利率。這是一次特殊的“降準+降息”，對樓市有一定的刺激作用。
三重因素相互疊加，致使樓市慢慢回暖，購房者慢慢對樓市恢復了信心。那房價會持續下降嗎？
我認為大概率不會，市場可能會降溫，但是市場不會一直是冬天。
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