今天我们来说说津南区。
01
在大多数人的认知中，西青是环城老大，津南则是四区中的老末。
但其实，无论是土地还是楼市，津南区都是环城的供应大户。
●土地：津南区仅次于滨海新区，是去年天津市的卖地亚军。
全年共计成交宅地19宗、174.44万平米，规划总建面约249.81万平米，成交金额约174.25亿元。
●楼市：津南是全市的季军、环城的冠军。
全年成交面积高达144万平米，几乎是市内六区总量的两倍！约占全市成交总量的11%。
而今年，津南区成交NO.1的宝座依然难以撼动。
原因一、有供应才会有成交。津南区供应量大。
前年，卖地109万平米；去年，卖地250万平米。今年还计划出让12宗宅地，规划体量超300万平米。
原因二、津南区需求量大。
津南区近三年的成交量都在150万平米。今年虽有疫情黑天鹅，但也有政策这只白天鹅。
要知道，调控以来，天津楼市主要需求增量就来源于新天津人。
而现在“海河英才”、积分落户等落户政策的接连放宽，相当于“释放”了一批又一批购房资格，需求的蓄水池扩大了。
原因三、房价便宜，远近闻名的刚需重地。
西青区的均价已稳坐2字头，北辰区基本上在1万6、7左右。
自从华明、东丽湖刚需房源消化殆尽后，东丽区也开始“放飞自我”， 2月份成交均价甚至已高达1万9。
纵观环城四区，也就津南区的整体均价还在徘徊在万元出头，个别项目甚至还不足万元，这一点放眼整个环城都难逢敌手。
而新天津人的置业标准之一就是150万以下的新房。无疑，津南区最契合、选择最多。
02
具体来看，津南区的楼市格局属于“三足鼎立、多点开花”。
海教园、咸水沽和天嘉湖三个板块，占据了大多半的市场份额，连销冠前十强也绕不开这三个板块。
同时，还有辛庄、葛沽、小站、北闸口、八里台等板块点缀其中。
而今年，津南区楼市有两大“变数”。
一个是国家会展中心板块，又是要迎首展，又是引进学校，近来很是高调。这里就不展开赘述了。
相比之下，另一个变数八里台板块 可谓低调的很，市场声音很少。
该板块位于天津市区以南、津南区西南部，临近咸水沽、海教园，也算是楼市的“老成员”了，生活配套和居住氛围也都起来了。
区域内既有已入驻上百家实体企业的八里台工业园区，也有八里台第一中学、八里台第一小学等教育资源，还有松江乡村俱乐部、碧桂园凤凰酒店等。
此外，根据市政府2013年批复的《天津市轨道交通线网规划》，八里台周边地区规划有市域轨道Z3线。
可以说，环城置业的三大要素，八里台板块差不多全占了。
更重要的一点，战略地位也不低。单是津南区政府所在地一条就足以看出。
另根据规划，八里台是天津城市发展主轴上的四大新经济节点之一。且在有计划、有针对性地补齐短板。
03
八里台板块之所以近年来楼市表现“不温不火”，就是因为项目太少。
之前我们就说过，一家开发商是炒不起的一个板块的，至少得3家以上。
而八里台板块在去年6月份之前已经近4年没有卖过地了，在售项目也仅有公园里和南园两个。
不过，今年会大不一样，因为八里台的队伍壮大了。
除了两个老盘外，还有两个新项目会入市。即爱情花园里和德州平德地块。
入市最快的是爱情花园里，3月10日开放售楼处，预计4月底或5月初开盘。
该项目位于解放南路延长线津港公路旁，为爱情地产去年以总价5.5亿摘得的津南（挂）2017-06号、津南（挂）2017-07号宗地，成交楼面价分别为4222元/平米、4585元/平米。
这也是爱情地产首进天津。
项目总占地面积约11.3万平米，容积率1.1，地上建筑面积约12.5万平米。
共规划了31栋6-7层到顶的洋房和3栋叠拼，共计34栋、1104套房源。
主推洋房三室产品，户型建面约89-117平米。可以满足新婚夫妻、三口之家乃至二孩家庭、三世同堂的居住需求。
04
大体来看，爱情花园里主要有三大亮点：
位置好，配套全。
项目紧邻规划重点小学，与八里台第一中学一路之隔。
斜对面就是已入住十年的天津碧桂园小区，饭店、超市、诊所、菜鸟驿站、二手房门店等全都有。
此外，项目内部还规划有社区养老院、老年人服务中心、居民健身场地、组团绿地以及商业服务网点等，可以满足基本生活所需。
以洋房为主，产品低密。
项目容积率仅1.1，绿化率超40%，是去年全市卖出的155宗宅地中密度最低的。
产品也以低密洋房为主，并兼有少量叠拼。
能够降低人群密集接触造成的交叉感染风险，比较契合疫情过后人们的居住需求。
更亮眼的是，爱情花园里还为每个房源都配置了能够全屋净化空气的新风除霾系统，以及防渗漏、降噪音、无异味的同层排水系统。
可以最大限度减少污染、隔绝病菌。
主推小户型，总价低。
据透露，项目大约60%的房源都是90平米以下的小户型。
参考周边新房价格，总价能控制在100万上下。
尤其是建面约89平米小三室，户型小，功能全，很适合新天津人置业，估计入市后会十分走量。
05
除此之外，小编预判八里台板块会是津南楼市变数的原因，还有两点：
一是，八里台板块今年还要卖4宗地，即八里台八里洲二期1号地、3号地，和八里台十八局技校地块一、地块二，占地面积超30万平米，规划体量约37万平米。
要知道，有土地出让，就意味着有曝光率和热度。新梅江板块之所以房价涨幅位居河西首位，有集中土地出让也是主因之一。
再者，八里台镇有大规划。
根据此前调整的控规，八里台片区12p-06-05、12p-06-06以及12P-10-02单元共规划有60多宗居住用地，占地面积超500万平米。
同时还计划建设公园、小学、完中、菜市场、公交车站等。
由此不难看出，八里台片区未来的发展空间还很大。
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