首先，我們從大陸出來 的要改變一下思維方式，欠錢不是什麼丟人現眼的事情，這是在美國生活當中的一個遊戲規則而已，就像把錢放銀行裡，實際上是銀行欠你的錢，所以才給你利息。其次，欠債分好債和壞債，信用卡之類是壞債，要儘快還掉。房貸是好債，可以保留下去，按計劃歸還，甚至可以重新貸款出來。借雞生蛋，借錢生錢，用別人的錢去賺錢是賺錢的最高境界，也就是所謂的空手套白狼。一般來說在現實生活中，這是痴人說夢，老和尚打兒子，沒有的事情，但在房地產投資這行是確確實實存在的。
用在房屋上的貸款有，15年，30年，浮動，淨值等等各種選擇，自住房更可靈活運用，看自己的需求。作為職業地主 ，出租房貸款用的比較多，有些實戰演練。我曾經借過18筆貸款，其中大部分是30年固定，少部分是浮動和淨值heloc貸款。30年固定貸款比15年任何時候利率都略高一些，從銀行的角度來看也想早點收回欠款，夜長夢多。30年因為歸還週期久，每月的還貸款額少，容易出現正現金流。
舉一個實例，Orange county,2511sunflower, 92704，兩房兩浴condo,32萬美元，管理費 HOA240美元加300美元地稅每月。30年貸款5%的利率借24萬美元，每月還貸款1300美元。房租兩千美元，收支相抵可以打平略有盈餘。如果用15年貸款，每月還貸款需要兩千美元，淨賠差不多六百美元，腦袋上長瘤子，後面負擔沉重。用三十年固定貸款或許會有微弱的現金流，但是蒼蠅雖小也是塊肉，現階段能打平就是勝利。
至於為什麼這麼說，牽扯到現階段投資什麼好的問題。錢放銀行是慢性自殺，利息跑不過通貨膨脹，錢會縮水。股市非常的不確定，你有本事在股市裡賺錢我也不攔著，我也就懂點房市，比來比去，還是
房地產投資靠譜。 經過連續多年的房價上漲，南加州目前漲勢趨緩，但房租上漲依然強勁，並且會持續下去，特別是低價位出租房。其原因之一是供求關係緊張，可供開發土地日益萎縮，造成新建房成本高，建成後的房價房租都必須要高，否則是賠錢賺吆喝，市場上的低價位房已經越來越少。
之二是加州的經濟蓬勃發展，按國家排列，經濟總值已經排在世界第五位，擠下英國法國，跟著而來的是最低工資上漲。現在南加州12美元一小時不容易找到人，房客裡有一對夫婦都在麥當勞打工，其中一人是夜班，
14美元一小時。另剛進來的一個房客在養老院做護理，十小時一天，掙150美元。以每月工作22天算能掙三千多美元，還有另一個人工作，這些對於投資出租房是利好消息。不要總以為加州滿大街的百萬富翁橫衝直撞，更多的是芸芸眾生為了生計東奔西忙。窮人也要有地方住，不會睡大街上。
倒退20年，同樣這個房，6萬美元，1.5萬美元頭款再借4.5萬美元，百分之十的利率，每月還貸款400美元，而且被強制執行impound，地稅，mortgage insurance，flood insurance都被包括在每月賬單裡面大約100美元，總共約500美元，加上管理費150美元，每月支出650美元，房租也就795美元，一年如果空房一兩個月，全年顆粒無收，1.5萬美元放銀行裡吃利息都不見得比收租少，而且穩穩當當。
對比前後二十年的投資環境，二十多年前並不見得比今天強。當年您吃將近百分之十的利息時候，大概會蔑視投資房地產是瞎耽誤功夫。當年不肯嫁春風，無端確被秋風誤。沒成想，利息吃著吃著就變成屎殼郎跟著放屁的走，空歡喜一場，肚臍眼放P，不知咋響的。
再回來看這個房，今天銀行裡的存款利息非常低，幾萬美元的利息本來就少，放在個人稅裡一申報，更是蠅頭小利，還不如用作頭款弄個房子。雖然也是仨瓜倆棗，都是蚊子腿上的肉，但房租上的收益可以靈活運用，避免在稅務上再被扒一層皮。即使最壞的結果，房租房價都不漲，廝守終生不棄不離，還貸款是定存，到還清貸款的時候幾十萬美元在手。
我一直認為房地產投資有兩利可圖，房價和房租。用貸款買房，今天的南加州在現金流打平的情況下，即使房價房租都不漲，兩個都沒有圖到，起碼不吃虧。兩個都不漲 在南加州是不可能的事情，圖到一個就心滿意足，比如房價漲一倍，頭款回報就漲三倍。房租只需按租控的百分之四增長計算，回報率也相當可觀，有些地方過去的十年裡房租就翻了一倍，兩個都圖到將是賺的盆滿缽滿。
還是以這個房為實例，房價從六萬美元變成超過三十萬美元，實際投資是1.5萬美元頭款，房租從不到八百美元增加到兩千美元。我的數學不好，複雜的複利計算回報率不會，用炒股大拿的話說是沒有文化，單就數學計算來說，我還就只有加減乘除的小學水平，這點水平也夠用了。其實，根本不用去算，憑直覺也就可以了。
下面就不是簡單的加減乘除問題，大約買後十年裡，利率一路下降，我的印象裡這個房經過兩三次重新貸款，最後一次在2006年，利率固定在百分之五左右，十年當中房價和房租都有突飛猛進的增長，於是決定cash out，總共借出15萬美元 ，還掉舊貸款的剩餘，再扣除原來屬於自己的頭款，拿到手裡超過十萬塊多餘出來的錢，天上掉餡餅了。
欠債還錢，15萬美元貸款每月需要還800美元 ，加上略微增加的地稅和管理費，房租增加到1200美元，現金流仍然處於盈餘狀態，只不過是無本生意，空手套白狼成功。就是房子一把火燒掉，錢已經落袋為安。到今天房租變成了兩千美元，回報率怎麼算我的腦仁就不夠用了。順便說一下，房地產會有周期，水滿則溢，月盈則虧，我和別人一樣，沒有預測何時崩盤的本事，還是憑直覺，零八年前感覺房子的租售不成比例，房價處於危如壘卵，高處不勝寒，所以貸出來的錢沒有再投資，西方不亮東方亮，直接殺迴天朝帝都去了。
那個時候借錢很容易，當然前題是你有淨值的房子，幾乎是想強行借錢給我，礙著銀行經理的面子就接受了兩筆，一兩年後房地產再次崩盤就用到了。還要再強調自己
沒有先知先覺的本事，如果有，弄到一兩百萬美元不是難事，零八年後用做頭款可以買個中型旅店玩玩，世界上什麼都有的賣，就是沒有賣後悔藥的。
再回到原點這個房，房價又漲了不少，百分之二十五的頭款下去依然見不到什麼現金流，但錢放銀行的利息也是微不足道。在人多地少的大都會地區，房地產的增值是必然趨勢。百分之五利率的三十年貸款可以說很低，堅持十年時間，青山遮不住，畢竟東流去。保守點估計，房價增長百分之五十，仍然可以重新貸款，把本金套出來再投資，空手套白狼。
我不喜歡寫長文，怕耽誤別人時間，所以浮動利率和淨值貸款不再贅述。
閱讀更多 海外房產移民小助手 的文章
