裁判要點
房屋買賣合同中關於遷出戶口的約定屬於合同的附隨義務，基於合同的主要義務已經履行完畢，對違反遷出戶口一方，法院將根據合同的約定判決違反該義務方承擔違約責任。
基本案情
2018年6月19日，林xx與盧x、李xx、佛山市順德區xx物業代理有限公司簽訂一份《房屋買賣合同》，約定林xx向盧x、李xx購買其位於廣東省佛山市順德區的某處房產，成交價為380000元，林xx在簽訂該合同之日向盧x、李xx支付定金30000元，2018年6月26日支付定金20000元，在2018年8月19日前辦理過戶手續的同時支付第二期購房款150000元，第三期購房款180000元通過銀行按揭貸款方式支付；盧x、李xx必須在2018年8月19日前將該房產內所有戶口遷出，並同意在第二期購房款中預留30000元作為遷出戶口的押金，中介方在查詢全部戶口已遷出後三個工作日內由林xx全額無息退給盧x、李xx；逾期15日未遷出，押金歸林xx所有，如因未按約定時間遷出戶口使林xx受到損失按成交價5%每日計算。該合同簽訂後，林xx按約支付購房款，盧x、李xx亦配合林xx辦理了房產過戶手續。林xx表示，因為相信盧x、李xx關於該房產地址無入戶的陳述，所以在履行合同過程中沒有預留30000元押金，而是支付了全部購房款380000元。之後，林xx向廣東省佛山市公安局查詢發現該房產地址已入戶，遂委託廣東xx律師事務所向一審法院遞交訴狀提起本案訴訟，併為此支出律師費5000元。
法院判決
涉案《房屋買賣合同》約定盧英、李鏡相同意在第二期購房款中預留30000元給林楚卿作為遷出戶口的押金，因盧英、李鏡相原因導致戶口逾期15日未遷出，押金歸林楚卿所有。由此可見，上述條款中的押金性質實為違約金，雙方約定盧英、李鏡相逾期遷出戶口應承擔違約金30000元的違約責任。一審判決綜合考慮盧英、李鏡相違約後及時履行遷出戶口的合同附屬義務、合同主要義務已依約履行完畢等，在盧英、李鏡相主張違約金過高的情況下，酌定盧英、李鏡相向林楚卿支付違約金10000元，已均衡考慮違約方過錯情節及程度，並均衡雙方利益，公允合理，本院予以維持。林楚卿、盧英、李鏡相的上訴主張均理據不足，本院不予支持。
律師說法
對於學位購房的購房者，在房屋買賣合同中，建議增加賣方遷出戶口的義務，不僅要明確具體的遷出時間，也要約定明確的違約責任，以督促賣方及時將戶口遷出。
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