深圳购房者经常被人说水鱼多，经常给人“稳笨”。这在买公寓这件事上体现的淋漓尽致。
深圳的公寓五花八门，骗起人来连自己亲戚都不放过。目前市场在售的分别四大类：商务性质、办公性质、工改工性质、以租代售性质。
目前在售的“有问题”的公寓不少，只要买到就是掉坑，没有掉一层皮都出不来。
连纯正的商务性质的公寓，不少业主也是被套多年。其中不乏深业上城、深圳湾1号等高端公寓，业主控拆起来，都是眼泪鼻涕一把流。
以租代售性质
以租代售性质公寓目前在龙华、龙岗仍然有，包括二手的公寓，现在只能转让租赁合同，一般业主购买的是20年送20年的租约，只拥有房源40年的使用权。
在法律上来讲，也只有最开始那20年的租赁权是受保护，中国规定超过20年的租赁合同即为无效合同，因此后20年也只能以赠送的形式写在购房合同里。
深圳早前卖以租代售项目最出名的就是龙岗、平湖。其中华南城项目深圳人最为熟悉。
深圳华南城，又名华南国际工业原料城，是华南地区最大的工业原材料专业市场之一。
华南城2011年开盘，交楼时间2013年。工业用地性质（综合物流用房），无独立产权证，只销售50年的使用权。到期后看政府政策是否回收，如不回收可继续使用，开发商不再加收任何其它费用。土地年限：2007-2057年。
当年，
写字楼均价9600元/平米，公寓9200元/平米（含1200元/平米精装）需要一次性付款，若法人代表或股东可办按揭。当年，化南城二期华南发展中心，售价9100元/平；一期:环球物流中心售价9500元/平方，租金60-70元/平方。当年是以单一业权经营模式，即销售的是50年使用权。
不要以为这个价格很便宜，当年深圳福田益田村的房价均2.5万/平。一套100平商品房不过首付不到80万，而购房了华南城这些相当于买了小产权，需要一次性付款，而且长期难以转手。
同样的钱回报，买了商品房，回报肯定不可同日而语，虽然放在10年周期来看，怎么样也是涨了。
还有一个，TCL国际E城位于南山区留仙洞，项目占地约26万平方米，用途为工业用地，使用年限为50年，是深圳高新科技园的北拓区域，紧靠广深高速、北环大道等主要干道，交通便利。周边包括中兴通讯、深职院等园区。
TCL集团与招商地产联合开发（TCL出地、招商地产建设），成立项目公司进行独立操作，一期在2009年开盘。
从2009年底开始销售，项目只有一期有住宅，基本都是被TCL内部员工全部买完，公寓6000元/平米，高层洋房8000元/平米，联排别墅11000元/平米。
当年同样的钱可以在深圳市区内真的是随便买，当年行情又不佳，大把低首付的产品在市场上甩卖。
该项目住宅类产品属于工业项目配套不能入市交易，TCL将此作为自用物业使用，分配和“出售”给内部职工，内部员工可以以个人名义向外出租。
该项目写字楼产品除自用部分外，其余部分对外出租或以“认购会籍”名义向外出售使用权，客户可与TCL公司签订《会籍认购书》以保证客户拥有45年的使用权。（实际属于小产权交易）
工改工性质产品
深圳工改工是指拆除旧的产业用房,盖新的产业用房。土地性质是工业用地，把产业用房改成公寓在售。自2013年开始，这一块处于一个模糊地带，2018年工改新政以后，可确定这类型的产品属于违规操作。购房者要注意，这样的产品，在深圳现在的市场上还有不少在售。
这种类型最早也是最出名的项目是位于深圳市南山区华侨城片区，侨香路与深云路交界处西北角，名为智慧广场。
项目是工业用地（科研用房、高新科技厂房），但是做出来的产品是别墅、公寓、写字楼。工业用地性质没有变，现在二手买的就相当于小产权形式，要一次性付款。
总占地面积26，811.43㎡，总建筑面积164，875.96㎡，其中设计办公面积97,346.03㎡，属于大型商务集群项目。
项目2010年开盘，项目整体销售额约38亿。当年还请了志玲姐姐、索罗斯来站台。就像现在的深圳湾1号那么红，然而现在的深圳湾1号业主也有不少哭晕在厕所的。
智慧广场的居住产品名为懿德轩，当年开盘别墅6000万到1.2个亿不等，商务公寓2000万到2300万之间。
766平米总价约3000万，单价约4万元/平米；1295平米总价约4500-5000万，单价约3.7万元/平米；C、D栋：单价约5.3-5.5万元/平米，这两栋以整体销售成交。
这个项目血泪史实在太多，康美药业的老马也有不少亲戚栽在里面，不少人家有钱，就算啦。现在项目里面不少别墅还是毛坯状态，不少产品还是原价出售。
经纬近年带了好多客户去看房，大家更多是抱着看热闹的心态去。有业主3000万左右买，2800万卖的 ，税费还是各付，都卖不掉！！！
目前的状态是别墅现在没分证还是四本大证，现在连独立产权都没有。商务公寓基本原价卖，甚至还亏了天价的税费。5.6%增值税+1%个人所得税+3%契税+增值部分约20%的税……
不要以为买知名的开发商的货就没问题，只要有利可图，资本家都不会放过。深圳的本土企业，花样年可以说是在过去做深圳工改工产品名气最大的开发商。
位于福田的花样年·福年广场，2012年开盘，每户均带9.6米空中花园，工业用地，生产研发性质，建为厂房（类甲级写字楼）50年产权（1993年2月13日-2043年2月11日），目前剩余约23年。
当年，写字楼销售均价在3.9万/平米，七楼户型均为大赠送面积，均价在5万/平米以上，入伙时间2012年6月30日。
华侨城片区的花样年美年广场前身为鹏基时代创业园，为满足产权分割的限制，所以要求美年广场入驻的企业必须是文化创意类的企业（企业入园资质由南山区文产办做出相关规定）。同为创意文化产业园，香年和美年的意义要求截然不同。
美年广场在销售上要求客户的购买资质必须为创意类文化企业，
项目每一套单位的交易都要到房产交易中心走“招拍挂”的流程。因为工业用地的性质，因此在宣传上不可出现“写字楼”的字样，只能是“商务办公”。仍在售的特别公寓
2016年开盘至今的光明奥园峰荟到现在还没有卖完，目前仍然处于在售的状态，卖了快4年，4年均价可以说没怎么变，现在均价2.5-2.8万。
光明峰荟项目分南区和北区，其中南区为光明峰荟一期住宅，属于配套宿舍性质，还不是真正意义上的一类居住用地，北区为峰荟创智特区，创新型产业用房、产业研发、年限为50年，开发商把这些研发办公所改loft，CD栋为配套宿舍，通过帮助个人申请注册公司的名义购买。
当年开盘的价格，4年了也没什么改变
除以这个以外，在售的还有：
龙华大浪：恒大云居属于工改公寓，在售32-103㎡平产品，均价2.9万；
宝安西乡：阳基九方广场属于产业园配套宿舍指标，39-42㎡，均价4.2万；
盐田沙头角：合景同创广场属于工改公寓，均价3.3万/平……
类似的项目还有不少，不要说同样的价格放在住宅能涨多少，就连放在理财产品估计都比这类产品来得划算。
性质不属于商务公寓，但是以商务公寓的身份出现，同样能受到追捧，也是因为深圳市场对于住房的投资需求太饥渴。但是也不要以为商务公寓性质的纯正公寓就没问题，买到就吃亏的业主一大把！
商务公寓的深坑也是填不完啊！
经纬的一位朋友，让他分享一下他买公寓的故事，他白了我一眼，觉得我在看他笑话。
他说：我在2016年10月，以均价6万多买的汇德大厦，现在三年半过去了。
加上利息成本一平方米7万块，但是现在卖出去的话可能只能卖个6万，而且还很难卖。以上就是我的故事了。谢谢大家！深圳最中心最核心的公寓——位于福田CBD核心的金中环酒店公寓，产权50年，首付5成，主力户型为30-110平的单房、一房一厅、二房、三房等。
2005年底开盘（当时全市全市均价才7000多），在深圳房价第一次飞涨前上市，开盘均价17000，可以说是福田房价最高峰。
金中环作为深圳CBD的早期项目，经历了深圳CBD的黄金成长期，周围从一片空地到逐渐建成深圳最多顶配资源聚集区，享受到了深圳中心的最大红利。
过去13年，深圳房价还经历2007、2010、2016一次价格高峰，深圳均价目前约54000，13年年均涨幅约52%。
2019年，金中环公寓的二手房价约45000元/平，13年年均涨幅约13%，约为住宅的四分之一。剔除房贷成本、CPI上涨因素，真实年均涨幅约5%。按理来说，金中环公寓应该是过去十多年深圳公寓升值最快的，因为位置最佳、户型经典、品质极高、经历了多次房价飞涨。
然而并没有，金中环案例也成为深圳最尴尬的深坑一个。好地段掉坑的CBD公寓不少，如2015年开盘的深业上城，一房640万起，二房1000万起，四房2000万起的高端CBD公寓。
现在业主低于成本价300万，仍然甩不出去。“我真的是割肉了，还能怎么样啊，难道真的是要大出血才行吗？”
近期自媒体写的东海国际公寓，业主哭诉的案件实在太多，说他不赚钱反倒亏，有兴趣的可以自行白度。
那一路西行，南山豪宅就一定没问题吗？经纬的另一位朋友买了深圳湾1号，现在放盘也根本无人问津。
他是1447万登记，还有50万的契税，贷款700万，月供+物业费要8万，供了5年楼，成本已经超过2000万了，现在1800多万底价出售。他告诉中介，能卖出的高价全都算做佣金给中介，自己现在只要能把房子卖出去就好，只要房不要钱。
这属于深圳湾1的小户型，只有看海户型值钱 ，他这个属于看不海的小户型，放在市场上来卖，不亏钱已经偷笑。
买公寓，不仅要看地段、价格，还要看产品的出身（性质），回报率以及开发商的设计能力。真的好地段好产品，再贵也有人抢，例如前海国金汇项目，价格在15-17万，仍然一房难求。
目前在深圳至少有70个公寓项目在售，具体项目详情可点击原文阅读获取。你买的公寓亏了吗？来评论说出你知道的案例。
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