当下的楼市用四个字形容最为贴切：冷热不均 ——一边是无名之城“接盘”严重不足，开发商新房“滞销”积压卖不掉，二手房无带看业主直降百万抛售，1-3月份新二手房交易量均跌至5年来最低点，房价也走上了下降通道；另一边却是潜力城市火速回暖，购房需求短暂爆发，售楼处被挤爆，一房难求！甚至有极个别城市高性价比楼盘频频上演“千人抢房”、“开盘几分钟售罄”的火爆场景。
有人可能会反驳道，朋友圈、各大网站铺天盖地报道的都是“房子热销”、“一套难求”的新闻，哪有你所说的“开发商房子卖不掉”、“二手房降价抛售无人接盘”的情况？现在的楼市我们只看到了热没看到冷。开发商、炒房客小日子过得不要太潇洒。
房地产的“猫腻”我这几年没少揭穿，今天不妨在此再多跟大家说一些当下房地产市场的真实情况：
首先，当下的房地产市场绝没有朋友圈中介们天天刷屏的那么“火爆”，那些都是居心不良者潜心编织的“谎言”。米宅、华夏时报、樱桃房子、楼盘网等媒体亲自调研市场得出结论：楼市回暖言之尚早，5月份之前房地产市场能恢复如初就谢天谢地了！当下不仅名不见经传的三四五线城市开发商撑不住在“打折促销”，加速出货回款，连北京、上海这样的一线城市也有很多高杠杆业主在“降价抛售”。不久前有媒体报道，环京燕郊有人直降百万打5折卖房，可惜最后都无人问津。
其次，市场到底好不好，统计局公布的1、2月份数据里早就给出了答案：不好！我再说两个数字大家可能就更深有感触了：第一个数字是，今年截止到目前已经有108家房企破产倒闭了，是去年同期的2倍还多；另一个数字是，Wind数据显示，167家A股房企和赴港上市内房股中，今年有63家房企净利润同比负增长（亏损），其中不乏太古地产、恒基地产等知名企业。市场如果真好，开发商的处境不至于如此不堪。
再者，非常罕见地，最近一个月多位地产大佬集体表现出了“悲观”情绪：3月17日万科董事局主席郁亮通过在线业绩推介会表示，“活下去成为特别真实的存在”，万科再提“活下去”，这次显然不是居安思危，而是真的感觉到了市场萎缩的压力；3月27日融创掌门人孙宏斌首提“卖资产”、“降负债”，更表示未来在拿地时“要保持谨慎”。在我看来，释放的信号很明确，房地产辉煌不再，好日子到头，苦日子要来了，唯有提前储备现金，做好“过冬”准备才能“活下去”。
此外，我们普通人最不关心的开发商的巨额债务问题，今年也更加突出了。平安证券此前曾评估测算过，今年是房企偿债高峰年，房企的境内发债、海外发债、房地产信托三项的到期规模合计达到了1.5万亿。这笔钱按照房企的融资成本中位数7%来计算，一天单偿还利息就要高达超千亿。
开发商卖不掉房回不来款，借不来钱，但是债务却一分不能拖欠，否则只有破产倒闭的结局。我们看到从2月份开始，很多地产开发商和寄生在地产开发商之下的各种房地产民间协会、组织也开始动用一切可利用的条件，夸大开发商的难处，印发“呼救”文件，以达到国家层面的“救助”之目的。
以安徽、江西省的房地产协会为代表，抛出了降低首付比例、放开限购、降低税费等若干项“救市”建议，一些依存开发商而活的所谓房产专家、教授、经济学家们更是在各大媒体平台积极呼吁各大城市尽快“放宽”调控，营救开发商，营救楼市——北师大董教授，多次呼吁“松绑”调控，因为在他看来“房地产是支柱产业，没有房地产业保不住当前”；社科院专家也认为，房地产依然是经济的压舱石，如果房地产业出现动荡，相关行业也将受到不同程度冲击，对经济的影响不容忽视。
开发商急“呼救”，惨遭曹德旺“痛斥”
开发商撑不住急“呼救”，各大专家学者助推“呼吁”国家出台营救政策，到底有没有用？那么到底又该不该救开发商呢？
先说到底有没有用。从2月到今天的各大城市因城施策来看，开发商的“呼救”还是有用的，虽然没有“呼唤”来楼市的大范围松绑，但是也或多或少得到了实惠——一季度累计房地产调控次数高达171次，比去年同期上涨65%，需要指出的是，今年一季度的这些调控措施，基本都是“宽松型”的，主要以救房地产企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。3月份甚至有5个城市出台了“刺激性”的政策，比如驻马店“公积金购房首付比例降低到2成”，比如广州“放宽商服项目销售对象”，虽然最终都被收回，但是说明很多地方对于“救市”还是很积极的。只是中央对房地产市场有整体把控和调控底线的坚持，所以很多城市还不敢轻举妄动。
再说到底该不该救。在实干家大佬曹德旺看来，国家是不该救地产商的，地产商的问题完全可以通过“自救”化解。
他在接受记者采访时，直言不讳痛斥道，房地产企业也必须真实反映情况，我们要警惕有些企业不怀好意，借助灾情“趁火打劫”。
在曹德旺看来，开发商基本上都是“空手套白狼”的玩家，他们前几年早都赚翻了，现在才刚刚遇到点难处，就开始高喊“日子不好过”，这玩的就是“会哭的孩子有奶吃”的把戏。
这场风波谁不受影响呢？地产企业其实受影响虽然大，但是基本都可以缓解的，购房需求只是暂时延后，慢慢还会恢复，不像很多农民工和个体户，他们才是真正的“受灾”严重，几个月没有任何收入，他们的日常生活可能都无法继续。尤其是那些低收入人群，有房贷要还的家庭，日子比开发商难过多了，他们才是最需要帮助的群体。
不得不说，曹德旺说了真话：真正最需要帮助的是中低收入人群，是农民工、个体户。
确实，地产行业虽然受此次风波的影响比较大，但是相比于旅游、餐饮等行业，其实还是可以承受的，尤其是国企央企，融资渠道多，融资成本本来就低。他们现在哭天喊地“呼救”，确实有“趁火打劫”的嫌疑。最最主要的是，虽然调查显示目前很多购房者延期购房计划，但是他们也都表示3-5个月内还是要买房的，也就是说在未来的某一段时间，这些购房需求还是会释放，开发商现在的损失，未来完全可以弥补。当然，那些资金链确实撑不过的企业，其实说白了也属于激进型企业，投资开发商房地产多半是为了赚钱，破产、被收购或者重组，对于地产行业来说，未必是坏事。
众所周知，曹德旺一直反对搞那么多房地产，在他的认知世界里，发展制造业才是硬道理，唯有实体制造业才是一个国家真实力的体现，才是国际地位的彰显。地产经济是虚假繁荣，而且对实体制造业有很大挤压效用，房地产过度发展，挤占了银行资金、劳动力资源等。
著名经济学家林采宜也说过和曹德旺一样的观点，这场风波让经济“休克”，餐饮、旅游、航空、影视、商业零售等行业至今尚未恢复。势必造成大量的失业、半失业，中低收入人群可能面临生活困难。帮扶陷入困境的中小企业、中低收入人群、农民工等，是非常必要的，否则可能出现一系列人间悲剧。
我个人也认为，开发商其实是最没必要救助的群体。市场下行时他们舔着脸呼救，但是市场稍一回暖，他们就翻脸不认人，收回优惠、涨价捂盘等手段又都开始用上了。这段时间很多城市此起彼伏的“收回购房优惠”，“从4.1开始涨价”的新闻更是漫天飞舞，很多购房者相信也都有耳闻。不管是套路，还是真实如此，由此可见开发商的逐利本性。
开发商“呼救”的很起劲，虽然也有60多个城市出台了新政变相“救市”，但是总体来看，国家这次还是没有拿起房地产这个“夜壶”，没有对房地产“开绿灯”。
尤其是2月以来国家多次通过经济日报等党媒发声表态，强调坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，释放的信号非常明确：房地产已今非昔比，虽然对经济仍有压舱石之重要作用，但仅此而已。因为我们经不起房地产再一次的狂飙高涨了。这决定了房地产5年内都会保持稳定，不可能再有“大涨”的可能。
因此，不管是开发商还是炒房投资客都要认清现实，眼下能依赖的只有自己，与其等着别人来“营救”，不如寻求“自救”，降价卖房虽然利润少赚，但是活下来才是最重要的。
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