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上海主城区如果继续扩张，下一站是哪里？
我们先从一张地图说起。在上海市域规划图中，有一处尤为明显的沿江“凹”点，颜色介于主城区和综合发展城镇中间，它是综合提升型城镇圈。基于和主城区的区位关系和发展定位，加上沿江的特殊位置，位于这里的浦江镇，未来可期。
当然不能只凭这一点就确定，还有对浦江的发展历程的分析。
1.浦江发展早有“预谋”，列入上海试点建设城镇成为发展开端。
18年前被列为重点城镇。早在2002年初，被列为“十五”期间上海试点建设城镇之一的浦江镇就吹响了开发的号角。
投资规模超百亿。浦江镇，这一旧镇改造项目总投资在200－300亿人民币，建设时间长达10年左右。
国际建筑师打造独特风格新城镇。担当浦江镇规划总设计师的是来自意大利米兰的格雷戈帝国际建筑师事务所。浦江镇将在未来的日子里被打造成为极具意大得风格的新型城镇。 这个新镇就是2004年设计建设的华侨城牵头建设的，产品涵盖了独立住宅、独院住宅、联体住宅 ，还有多层花园公寓、小高层公寓等。
2.借力世博红利迅速起势，城建配套飞速发展。
随着世博会红线区域划定，各种规划的陆续完成。浦江镇的造镇建设也真正开始了。
人口大量迁入。为了举办世博会而安置大量世博动迁居民，集中进入浦江镇，浦江世博家园是专为配合世博会园区土地前期开发而建设的大型居住社区。
城市基建加速建设。地铁8号线穿越世博会区域，它开通使得当时还“很远”的浦江镇更加拉近了与市区的距离，纵穿整个上海中部区域。对于自驾来说区域内有浦星公路、林海公路等主干道。
商业配套紧跟步伐。绿地乐和城、华侨城O'MALL、浦江生活广场等满足生活需求，在2019年12月31日浦江万达开业，成为浦江镇首家一站式大型消费购物中心。
3.作为前滩第一辐射区，浦江镇将充分享受其溢出效果。
号称“新陆家嘴”的前滩将成为为金融中心提供服务的众多跨国企业总部的集聚地，势必吸引高端人才。大量高收入国际人群导入，带动区域各类消费，并会有大量的住房需求。
前滩距离浦江镇只有约4公里，所以浦江镇必将成为其居住的首选。浦江变身高端住宅区
近些年商品房市场多个中高端产品陆续选址这里，新盘以高端住宅为主，推盘节奏比较慢，而老盘新推项目中大多也都以别墅为主，公寓房源不够充足。今年预计会面市的一个纯新盘——保利图兰朵（暂定），从现有产品规划看，大部分是高端住宅产品，会有一部分公寓。
保利图兰朵（暂定）
保利这个盘是一个全能高配楼盘，或许能满足所有对生活的想象。
这个楼盘的户型和价格还没有出，但是根据区位和地块指标已经获得了大量信息，对于这个楼盘，总结为以下3个关键词：
1核心
位于浦江中心
2高配
周边配套齐全
资源丰富
3全能
9大社区配套
生活无忧
现有资料来看，这是从外到内都很优秀的一个项目。具体有多优秀，我们一项项看。
核心——位于浦江中心
浦江镇是距离上海市区最近的滨江城镇，浦江镇腹地距人民广场约20公里，但是保利地块距离人民广场直线距离仅约16公里，位于浦锦路街道，相对浦江镇是高一个档次的，也是近年来浦江镇少有的住宅用地。
浦江镇浦锦路街道的人口密度、道路体系、人口与商业的比例、园林配置等等各方面来看，都是略有领先的，浦江镇浦锦路街道是实至名归的高端社区。
“一廊三带三心”中，浦锦路处于核心居住区
高配——周边配套齐全，资源丰富
既然是位于核心位置，那就少不了不少优势资源像这里聚集。除了距离地铁8号线的直线距离约600米的重大配套外，还有很多一流的市政资源配置。
配套
准地铁房/15-30分钟优质生活圈
舒适的生活应该是什么样子的？应有尽有。
出门有地铁，开车有高速，逛街有商场，生病有医院，休闲有公园。这一切不需要向远处奔波，也不需要等待建设，而是已经准备就绪，入住即享。
保利这个项目就满足了这些需求。步行就能轻松享受周边配套。
（通过百度地图查询距离与步行所需时间）
商业配套——规模大，业态全
浦江城市生活广场（约150米），卜蜂莲花超市（约500米）、浦发银行（约400米）、建设银行（约500米）、浦江绿地乐和城（约1000米）、世博家园商业广场（约1000米）等。
浦江城市生活广场
卜蜂莲花超市
浦江绿地乐和城
世博家园商业广场
交通配套——枢纽中心
地铁8号线，直线距离约600米，步行10分钟内，
紧挨着地铁站旁边就是交通枢纽，多条公交线路，公共交通便利。
8号线江月路站
8号线江月路站公交枢纽
自驾出行同样便捷，项目周边临近浦星公路直达前滩板块，还有三鲁公路以及外环高速、申嘉湖高速等主干道通往城市各处。
不论是地铁还是自驾出行，对于浦江漕河泾、前滩、世博板块以及沿线其他位置上班的人来说，都是十分便捷的。
已经开建的机场联络线途经外环高速近浦星公路，其中的三林南站距离保利图兰朵公馆项目约5公里，未来往返虹桥或浦东两大机场时间将大大缩短。
教育资源——基础教育齐全
浦江第一幼儿园、浦江第一小学就在项目东侧；附近还有浦江一中，向明中学，再远一点有上海师大附属中学闵行校区。
休闲资源——多个绿地公园
约一公里范围内有多个绿地公园，步行即可到达：浦锦绿地、陈行公园、佳康里、浦锦绿地等。
医疗资源
与项目一河之隔就是仁济医院南院，附近还有复旦大学附属眼耳鼻喉专科医院等。
全能——9大社区配套，生活无忧
保利图兰朵公馆（暂定）的社区，不出小区就能满足日常所需。真的有这么强大吗？是的。
社区配套迎合了从青少年到老年人的生活需要，还有图书馆、社区食堂、社区学校等这样的特殊配套，可以想象这些配套以后会大幅度提升居住品质的。
从地块的经济指标可以看到，社区的配套还是很多样性的：
1.自持商业921㎡
2.养育托管点360㎡
3.青少年活动室50㎡
4.老年活动室200㎡
5.老年人日间照料中心200㎡
6.健身点300㎡
7.图书馆50㎡
8.社区食堂200㎡
9.社区学校1000㎡
通过全能的社区配套可以得出结论：
这市一个全龄段楼盘
日常购物休闲健身都可以满足以外，还有图书馆和社区学校营造学习氛围；各年龄段业主都有交流活动的空间，可以满足业主间社交需求；对于需要照料的幼儿和老人有专门的照料中心，家人更安心更方便。
产品——南上海稀缺低密住宅
低密度多层为主
规划要求：
1套数下限930；
2.34-1地块为商住用地，容积率1.6
3.全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 58.06 ％以上；
4.中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的80.0%；
5.地块禁止建造三面（两单元并联）或四面临空的类似别墅建筑。
中小套型的标准是：多层不得大于90平，小高不能大于95平，下面的规划图能看得出来项目以多层和小高为主。
纵观整个南上海（奉贤+闵行），容积率＜1.6的低密地块也仅有3块。
△2018-2019年南上海3块低密宅地周边环境
规划拟建10层、6层、5层、4层不同层数的产品，住宅合计1130户。项目呈“十”字型布局，南低北高，左右基本对称。4层的叠墅在中间，外围是5-6层洋房和10层的小高层。
户型猜想：
了解保利的购房者都知道，保利的中小户型中有一款是经典款，基本在售的楼盘都有这个户型——80平+3房2厅户型。这个项目的小高层公寓很可能也有这样的设计。
中小户型总房款会比较低，三房的户型功能性又有了保障，是比较受欢迎的户型。保利图兰朵公馆较之其他项目还有个好处，那就是楼层低，得房率高，同样建面的三房会显得更宽敞。
价格周边一二手房价格参考
第一价格参考就是土地价格：
拿地价格是第一个可以参考的价格，一般情况下售价和拿地价格是有比例参考的，它意味着推算楼盘的成本。成交楼面价——24842元/㎡
这样算上市价格应该不会太高？但是！这幅土地有大量的商业、共建配套、自持住宅和保障房，除去这些的话 ，这幅住宅用地实际可售计容面积为7.43w平，实际可售楼面价约3.37w/㎡。
第二参考价格：周边在售新盘价格
附近新房在售的有两个，一个是浦江坤庭二期在售少量房源，在售111-114㎡三房一卫、127-140㎡三房两卫和156㎡四房两卫多种户型，均价5.8w元/㎡。
另一个是稍远的浦江华侨城8期，面积为177-203平一复二叠墅，总价1230万/套起。
第三参考价格：周边二手房挂牌价格
南侧世博家园的几期产品为
2010年前建造的，挂牌均价4.5-4.9w/㎡，北侧的2010年以后的住宅挂牌均价在4.8-5.5w/㎡。
实地踩盘，实地拍摄项目情况
笔者亲自到了保利项目所在地进行实地踩盘。项目于2019年12月开工建设，从施工铭牌可以看到，将在2021年11月30日竣工。
从工地大门看去，可以直接看到远处的浦江生活广场，距离非常近。
下面是项目周边的道路，下图是地块东侧的浦申路↓
下图是地块南侧的河流，以及在地块和河流之间的北江州路。河流边上铺设有步行走廊，以后业主可以饭后等时间在河边散步。河的南侧是浦江生活广场，购物也十分方便。↓
项目北侧的立跃路↓
江月路地铁站↓
站在江月路地铁站里，可以看到紧挨着站台东侧就是交通枢纽中心，很多公交车汇聚在此，换乘十分方便。
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