中房报记者 高欣丨上海报道

9月的第一周，对于房产中介经纪人郑宇（化名）来说，又是没有新增挂牌的一周。尽管做足功课，准备好房屋介绍、说辞和带看的所有细节，郑宇近两个月的业绩也一直不太理想。看着门店落地玻璃上挂牌了好几个月也没卖出的房子，郑宇坦言：“这是场较量，比的是谁先松口。”

据郑宇介绍，他所在的中介门店位于嘉定主城区板块，主营楼盘房源主要是房龄在10年左右、面积在85平方米到135平方米、总价为280万元到450万元的两房或三房。还有部分房龄在25年左右、面积在60平方米到70平方米、总价在180万元到240万元之间的一房。因为部分房子还比较新，总价相对较低，周边配套逐渐成熟，近一两年来嘉定主城区板块一直被刚需客户看好。

“不过因为今年以来上海的新房限价入市，二手房逐渐失去价格优势，市场从6月开始更是成交持续下滑。”郑宇告诉中国房地产报记者，当前板块内的议价空间在5万元到10万元之间，急于出手的业主议价空间更大。而且近期板块内已经挂牌房源价格出现小幅下滑，提出下调挂牌价格的卖家有所增多。整体来看当前业主预期持续减弱，议价空间似乎将有进一步扩大的可能。“看样子是部分卖家挺不住，要先松口了。”

妥协与不对等的预期

2018年8月，上海二手房指数为3916点，比7月下降5点，环比下降0.16%，而这已经是上海二手房指数连续环比下降的第9个月。

据上海二手房指数办公室发布的数据统计，8月，上海二手住宅成交套数为13500余套，环比下降3.36%；以成交面积计，环比下降3.03%。而截至8月底，上海全市二手住宅挂牌量为79114套，环比下降3.74%，同比下降51.55%，不少卖家开始撤牌观望。

以8月为数据样本来看，在上海130个板块中，二手房价格下跌的板块达到56个，占总量的43%；上涨板块59个，占45%；持平板块15个，占12%，涨跌板块均逾四成。但是下跌的56个板块，价格总体下滑0.68%。而上涨区域价格总体仅有0.17%的上浮。

价格下滑的背后是二手房卖家心理预期的松动。据上海中原研究院数据显示，8月27日~9月2日，上海二手房挂牌价下调比例增加1.55%至36.77%,到9月9日这一比重上升到了41.66%。这期间，挂牌价格持平的卖家数量占比均超过43%的水平，由此来看价格下调与持平是当前市场大趋势。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者：“目前在市场上卖家主动挂牌的积极性依然存在，只是挂牌价格多紧贴市场而行，甚至主动调低挂牌价格的卖家比例在增加。但对于买家来说，因为看到价格已经松动，因此期待更大的空间出现，便更不急于入市。”

的确，面对卖方的价格松口，购房者的心态也在发生细微的变化。中国房地产报记者在走访中介门店的过程中发现，前来询价的买家不少，且大多持观望态度。据某购房者反映，虽然已有合适的房源在关注，但近期不少二手房都在降价，所以想要再观望一段时间。

“就当前市场情况而言，卖方虽然愿意价格谈判，但3到5个点的让步空间并不能够满足购房者的心理预期，而同区域一手房的低价入市直接让二手房价格承压，这也使得议价尺度有了进一步增加的可能。”卢文曦补充道。

卖家的失望撤牌与松口降价，让二手房市场从价格倒挂的紧张局面中有了些许活动空间，僵局开始缓解。但新的市场环境下，买卖双方的心理战已悄然打响。在新的僵局面前上海的二手房市场或在短期内仍无法摆脱低迷状态。

市场争夺重启

与新房普遍低于预期的入市价格相比，二手房卖家心态各异，一时间使得一、二手房形成价格倒挂。

以6月至8月到来的这一波供应热潮为例。“近3个月上海新房供应量出现井喷，并且延续低价入市策略。相比之下二手房性价比不高。而近期二手房市场议价空间也处于僵持阶段，在空间没有进一步打开的前提下，对买家刺激力度有限。”卢文曦表示。

与新房持续3个月的供应井喷同步，上海二手房的成交自6月以来连续3个月出现下降。虽然与去年同期相比今年8月上海的二手住宅成交量有所上升，但是在历年同期的成交中，依然处于低位，甚至低于同样楼市较为低迷的2012年同期。

值得关注的是，成交的持续下滑撬动了二手房的议价空间，随着越来越多卖家愿意下调挂牌价格，上海一、二手房之间的价格倒挂开始解冻。

在8月末、9月初，上海闵行区浦江板块有浦江坤庭和一品漫城两个新房项目推盘，但摇号情况都较为冷清，摇号组数分别占推盘量的40%和16%，这就与区域内二手房的价格优势有着较大关联。例如，浦江坤庭项目此次推出房源最低报价为5万元/平方米，而附近的浦江世博家园的二手房，普遍报价在4万元~4.5万元/平方米，且户型小，总价更低。

在二手房成交量较大的青浦区域也存在类似现象。8月，青浦新城板块的新盘也由于价格相较周边二手房缺乏优势而摇号冷清，例如新开盘的葛洲坝绿城玉兰花园项目仅有8组客户参与摇号。

对此上海链家市场中心总经理陈敏认为，随着二手房市场价格的持续下行，进入暑期后，一、二手房价格倒挂的情况已经大为缓解，8月部分新推项目更是在价格上相较周边二手房缺乏优势。预计9月、10月，上海新房市场将面临着较大的去化压力，这同时也给二手房市场带来了更大的价格压力，届时对于购房者而言，将有更大的选择空间。

“但新盘去化不佳也存在多种因素。”卢文曦称，一方面当前上海外围区域供应量比较大，竞争对手多，会形成客户分流。其次经过大半年消耗，积累的刚需客群大多已经被消化。相比之下，一些区域内供应少，价格和预期落差大的中高端房源还能维持较高去化。

按照卢文曦的分析，从短期来看，上海二手房市场还将维持低位震荡，除非卖方达成共识大幅降价。从长期来看，存量市场仍是重要市场组成，上海新增土地供应越来越少，新房豪宅化趋势明显。而作为成交的基础部分，刚需购房者多半会向二手房市场聚集。