大青马
冷眼看地产：资深房地产分析师，不卖房子，只分享专业的购房知识。
冷眼首先抛结论：国内的确步入降息周期，但并不是意味着买房的最好时机到来。在疫情没有全部结束、经济形式尚未明朗前，讨论买房时机是不合适的。
一、国内降息是为提振实体经济，缓解未来经济的打击，对房地产影响极为有限。
1、国内降息主要目的是为了抵御即将到来的经济打击，能否成功尚未可知。
中国此轮降息是为了抵御未来的经济打击，最主要目的扶持实体企业，并不是刺激楼市。政府希望通过降低利率，帮助疫情中深受打击的中小企业，缓解他们资金紧张，经营困局。另外目前只是经济走势的初步阶段，未来走势尚未可知。
2、降息是政府态度的风向标，改变购房者对楼市走势预期，但此次政府明确表示对楼市调控不放松的态度。
降息对楼市的心理作用大于实际作用，月供减少极为有限。以房贷100万为例，按照基准利率4.9%，月供需要支付5300元，如果按照上浮按照基准利率5.39%，月供需要支付5600元，也就是说利率相差0.49%（5.39%-4.9%）情况下，月供仅仅相差300元。因此就算大幅度降息，对购房者的减负十分有限。
降息心理作用是政府对楼市态度改变，但此次政府对楼市态度依然“房住不炒”。最近一个月，五个城市陆续出台触动限购、限贷政策的红线的楼市新政，都在一夜之间被政府叫停，深刻说明政府对楼市依然抱着“房住不炒”的态度。
2月21日，河南驻马店降低公积金首付，放宽限贷，一周后被省政府叫停。
3月03日，广州放宽公寓限售限制，一天后政策终止。
3月12日，陕西宝鸡降低房贷首付、12个小时政策取消。
3月15日，济南出台二星级以上绿色住宅不限售，2天后被撤回。
3月24日，嘉兴海宁全面放开限购，一天后被撤除。
二、全球疫情短期尚未全面控制，对经济打击尚未达到峰值，未来经济下行压力巨大。
1、中国疫情得到控制，但全世界范围的疫情却处于爆发期，距离拐点尚需时日。
中国疫情诚然受到控制，但是国外疫情处于全面爆发期，意大利、法国、德国、丹麦、美国等发达国家陆续沦陷。以美国为例，在短短一个月时间，从无疫情区蹿升成全球感染疫情最多的国家，并且每天以感染2万例的传染率增长。
最关键的问题各国政府对疫情的控制措施并不严厉，没有全面采取中国封城、封路、隔离等措施，短期内无法全面控制疫情，无法迎来控制拐点。
2、疫情对经济的打击也没到达峰值，新一轮经济危机正在酝酿。
目前疫情对经济打击只是最初步的第一轮打击，更加沉重的打击尚在酝酿，现在还不是经济最困难的时候。
随着全球疫情的一步步扩散，大量企业将面临市场萎缩，经营困难的局面，消费者也面临失业，从而进一步影响企业的经验，最终形成经济的恶性循环。大概率出现新一轮的经济危机。
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冷眼看地产
大家好，我是勇谈。3月30日人民银行以利率招标方式，7天逆回购500亿，中标利率相比于2月17日下降了20个基点；3月31日央行再度开展200亿元7天期逆回购操作；2月以来，央行通过公开市场业务、降准、降息、再贷款、再贴现等操作向金融机构和实体经济注入流动性，资金面维持宽松态势。国内降息通道无疑已经打开了，根据历史经验来看历次降息后都是买房好时机，此次也会是这样吗？未必，毕竟住房贷款利率从2019年10月8日后已经开始逐步变为LPR利率为基准，从2020年3月1日起所有的存量住房都开始转换为LPR。借此机会简单谈谈我的观察。
国内降息通道确实打开了，不过跟住房关系不大，毕竟住房贷款都是5年以上期限
央行今年多次逆回购操作都是短期（7天居多），为何会是这样？大家需要考虑
开始之前先跟大家普及下什么是“央行逆回购”？简单理解就是银行用相关债权作为抵押给央行，然后取得短期的资金使用权（到期后支付本金和利息）。央行降低了中标利率无疑就是降低了银行获得资金的成本，自然银行的LPR报价利率就会低。“大河有水小河满”的道理在资本市场也是同样。
短期释放资金最大的好处就是立竿见影的解决好短期的资金量问题。经历过此次疫情各个行业普遍缺钱是必然，各个行业对于资金的需求量无法按照过去的经验进行估计。短期资金释放无疑可以避免“大水漫灌”的情况发生。毕竟央行也不愿意让市场资金过剩，导致大量资金流入不想流入的领域（比如：房地产）。
央行“降息”跟过去固定利率时代有一个很大不同，短期资金量大对于企业的帮扶要远远高于购房者
相比于过去固定利率时代央行降息是普降不同（短期和5年以上存贷款利率都降），从2019年开始实行LPR利率后，央行无疑更加注重1年期LPR利率走势。因为明眼人都知道，1年期的银行贷款才是流入企业的主力，而央行的主要使命其实就是解决好企业资金问题（从某方面来说这也是银行的使命）。至于购房者的贷款利率是不是所有调整？这个还得看房地产调控情况，关键是高层的态度。
央行降息后无疑会增加市场资金充裕度，也会营造一种宽松的货币环境，但是“房住不炒”的定调不变的情况下，控制流入房地产企业的资金量是近几年一直在做的事情
从2018年开始银行就在有意调整流入房地产企业的贷款量，这是融资端调控的一部分，目前来看这个趋势没有明显改变
图上所示是过去10年我国房地产企业国内贷款走势图，可以看到从2018年开始明显这个金额被“有意”减少，2018年和2019年国内贷款金额都有所降低。这个是融资端调控的一部分，有意控制流入房地产企业的资金额，降低房企对于银行贷款的依赖。
如果说2020年没有疫情影响，这个趋势是不会变的。在疫情影响下会不会改变？只能说目前没有
1-2月份的经济数据虽然公布但是不具备太多的参考意义，不过可以肯定的是“房地产企业收到的冲击肯定不是最大的”。目前来看餐饮、住宿和外贸等行业受到的冲击要大得多（餐饮1-2月份销售额同比下降43.1%，房企销售额同比下降35.9%），央行释放短期流动性更主要的目的是在于鼓励中小企业尽快恢复正常，让大家恢复正常消费。图上所示是2012-2020年1-2月份我国社会消费品零售总额同比涨幅走势图，可以明显看到增幅在不断减弱。在国家提出“消费升级”提振经济的背景下，如何让大家尽快恢复正常消费才是关键点。
到底要不要让房地产刺激经济？还是要看3-4月份的经济数据情况，如果说一切都在按照国家或者央行的预计在走，经济在正常恢复，个人觉得出台类似于2008年和2015年的房产刺激手段概率不大。如果说经济数据实在不佳，甚至出现了类似于2月份的失业率居高不下的情况，“地产刺激”手段或许就会再次登场。
“国内降息通道已经打开”这句话不假，是否意味着买房的好时机，目前尚不能确定
历史上曾出现过鼓励大家买房的时刻，其标志就是“首付降低”“贷款利率降低”目前来看买房好时机的信号尚不明朗
在之前很多文章中我都提到过这个观点，其实2008年前后和2016年前后都有这样的迹象。“低首付”和“贷款利率打折（起码是固定利率）”是标配，如果说这两个极其明显的标志没有出现的话那么这并不能意味着是买房的好时机。疫情发生后的2月份有几个城市试图打破这样的局面，不过被舆论压力下和“房住不炒”定调下都做了“一日游”。足以说明一个问题“目前放松调控的概率是不大的”。
什么时候是买房的好时机？真的不知道，起码从2018年后这样的“好时机”不会有
房价持续上涨的态势还要持续一段时间，大涨的时代基本不会出现。一方面是居民购买力不足，一方面是高房价对于其他行业的抑制作用已经引起了很大矛盾。所以，在房价没有大涨的可能下，买房的好时机基本不存在。有需求就买房这还是勇谈的建议。
综上，国内降息通道打开更多的是加快市场恢复正常，促进企业尽快恢复正常生产，促进居民尽快恢复正常生活秩序；而不是为了鼓励房价上涨，鼓励大家购房。这点大家需要明白，还是2019年一直在强调的一点“无需求不购房”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
此次全球疫情正高涨！
尽管中国基本上控制！
其他国家开始封闭引起的经济连锁反应，很难恢复！
不宜此时买房，房价会再低！
活在当下选择开心
你现在先买一套房子后就知道了啥结果了
