读创/深圳商报记者 张蕾
《周易·系辞下》中说，穷则变，变则通，通则久；王安石变法推崇“变通”精神，根据现实提出革新策略；清末的资产阶级维新派提出“变者，古今之公理也”，阐述变法图存。变通而图存是从古至今的中国智慧，是保持生机，不断进取的不二法门。
纵观恒大的发展史，从最初的6人团队到如今的14万员工；从“短、平、快”的发展策略到后来的“三高一低”之路，就是一个不断谋新思变、颠覆自我的成长史。
如今，在其他房企高喊“活下去”，将“地产洗牌”挂在口头的危急时刻，作为房企龙头的恒大再次思变。在3月31日召开的恒大2019年全年业绩发布会上，中国恒大集团董事局主席许家印宣布恒大九字“新战略”：“高增长、控规模、降负债”。
历史性的“网上销售”革命
根据恒大发布的2019年年度业绩，2019年，恒大实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；现金余额2287.7亿元，同比增长12%，多项经营指标依旧占据行业前列。
从2013年销售额破千亿，到2019年销售额破六千亿，恒大一直在刷新地产行业销售规模上限。然而，在多个房企声称“销售回款下降”、“未来一两年结算会有压力”的时候，恒大却逆势立下“高增长”目标：今年要实现销售8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
冲击1万亿的底气从何而来？许家印直言，恒大今年一季度实现了“开门红”。数据显示，今年一季度，恒大销售额1465亿元，大增23%；销售回款1133亿元，大增55%，两项业绩均为行业第一。
造就恒大逆势“开门红”的，主要源自恒大的“网上销售”革命。从无理由退房；到全国75折、78折；再到“一房一价”亮明房源底价，恒大不仅开启了全行业新房价格透明化时代，也创造了自身历史性的销售辉煌。
许家印称，恒大2月13日开始网上销售，仅用了十多天，就实现了400多亿元的销售额，接近200亿元的回款。到了3月，恒大实现了600多亿元的销售额，660多亿元的销售回款，这在历史上是没有的。
正是“网上销售”的惊艳表现、一季度业绩的“一枝独秀”给了恒大冲击1万亿的底气和信心。
一攻一守，降负债稳增长
有面粉，才会有面包。销售的“高增长”离不开充足的土地储备。根据恒大2019年年报，恒大土地储备2.93亿平方米，平均土地成本仅为1800元/平方米。其中，一二线城市平均楼面地价为2252元。
很显然，恒大不缺“面粉”，并且有巨量的“面粉”。正因为如此，恒大才敢于在提出“高增长”的同时，提出要“控规模”。“控规模”即控制土地储备规模。恒大表示，未来三年，恒大每年要降低3000万平方米左右土地储备，到2022年将土地储备降低到2亿平方米左右。
“高增长”做加法，“控规模”做减法，恒大一攻一守的目的在于“降负债”，来实现公司稳增长。如许家印所言，“只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率”。“控规模”是为降低土地费用支出，减少资金沉淀，以“保证公司可持续的发展”。
在业绩发布会现场，许家印算了一笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”
恒大定下“降负债”目标：未来三年，要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
许家印表示，恒大集团在2020年全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略，迈开了重要的一步，一季度实现了“开门红”。所以，对于未来三年，恒大总负债大幅度下降，非常有信心。
思变行稳的高质量发展战略
“变”字贯穿了恒大24年来的发展历程。
1996年，恒大创立。很快便面临了亚洲金融风暴、住房商品化改革，危境中寻找机遇，“短、平、快”的策略为恒大奠定了原始积累。
2006年，恒大正式开启全国扩张战略。高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”的发展模式让恒大获得大量储备土地，并平稳度过2008年金融危机。
2017年，恒大宣布向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型。实施仅半年，就让恒大净利润大幅上涨至231亿，大增224%，成为当时的行业神话。
如今，“高增长、控规模、降负债”的九字“新战略”已经成为恒大在行业变革期的又一次重大思变。以“稳”为重，恒大将在高质量发展道路上迈出新步伐。
“变”字根植于恒大的产业基因。
从单一房地产业到以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以新能源汽车为龙头的产业格局，恒大一直在变。
许家印曾说，恒大立志要用三到五年，成为全世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。从整车研发制造，到三电核心技术，再到营销渠道，恒大已经搭建起了国内首个新能源车全产业链。在业绩发布会上，许家印称，对恒大造车非常有信心，“恒大新能源汽车一定能大卖”。
谋新思变，行稳致远。一个崭新的恒大值得期待。
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